中介机构去向不明、QQ群即时更名、转卖为租……深圳小产权房争拗稳步裂解

2号看房团 2022-04-08 166

深圳小产权房争拗稳步裂解自中央电视台严厉批评曝出后

深圳有关中介机构店面被扣押小产权房转让等被喊停中介机构停止带人认筹......

4月30日，南都记者发现，许多线上小产权房沟通交流群纷纷更名，去掉“小产权”等关键词，一名中介机构则表示原本六一不休息，那时无法带顾客看深圳房，准备转向东莞方面。

当前期，一些处在买卖中的小产权房也面临风险。一名网民曝料，其好友付款百万元给“庄家”，现期中介机构忽然去向不明，“庄家”说自己不是原物业公司，拒绝付款。

小产权房一层层转卖

网民曝料中介机构、“庄家”忽然去向不明

“小产权房”并非法律条文概念，是社会约定俗成的称谓，没有国家发放的土地尼布寺和预售许可证，买回合同在国土房管局也不会给予备案，一直以来争议不断。近日深圳小产权房被推上舆论顶峰，深圳有关部门已经出手喊停小产权房买卖，而正在买卖中的小产权房处在尴尬期。

家在深圳论坛网民曝料，中央电视台曝出后，其好友联络的中介机构忽然去向不明。据该网民则表示，好友已经为买回小产权房缴付百万定金，手上有买房协议、辩护律师缔造和水电转让等文档。联络不来中介机构后，好友转而联络“庄家”希望付款，不料“庄家”则表示自己也不是原物业公司，不能付款，之后丘壳电话。

小产权房一层层截叶，买房客短时间内赚取买卖差价，这是小产权房的普遍现象。此前中央电视台报道称，几个月内深圳小产权房涨幅最高达50%，受到投资客的追捧。那时火热的小产权房被按下了暂停键。网上流出的多份文档表明，深圳多区已有行动，中央电视台曝出中的中介机构店面已被扣押。

△有关店面被扣押龙华、沙井新区正式发布通告，要求各村企公司不得进行小产权房买卖，社区全面排查登记辖区售卖不动产中介机构情况等。

△布季谢文档截屏

小产权房中介机构：

现期明令禁止转让由转卖全数转为承租

部分中介机构转战东莞

深圳小产权房现期处在何种状态？南都记者采访多位中介机构了解情况。深圳福田某中介机构介绍，前几日小产权房的火热，主要是因为许多人都没名额或者落实基本价格新规后忽然首付不够，导致买房者把目光投向小产权房。不过，他也认为中介机构炒作小产权房不太可能稳步太久，因为这并不合规，“身边许多同行好友前几日都改做小产权房了，但这个本来就是不可以买卖，没有保证的，只是这段时间传得科迦寺。那时政府不得不出面干预，以防之后产生更多的纠纷和不良影响。” 坂田新区某中介机构则表示，基本价格新规出台后，其首推小产权房，那时政府在严查，明令禁止转让，影响颇大，“之前许多主流产品的，那时也都赔本了，全数转承租了。”

△单价低、精装的小产权房吸引了许多刚需型为规避风险，许多线上小产权沟通交流群主动更名，删除“小产权房”字眼，改为“深圳不动产沟通交流群”。一名张姓中介机构运营着四五个群，顾客群体有投资客，也有刚需型，许多刚需型仍在找他留意深圳市区的商品房。

△线上沟通交流群截屏赵中介机构说现期深圳小产权商品房全数停售，大部分顾客认筹预约也取消了，现期正常认筹的只有五十一个齐全的深圳集体红本房和东莞新盘，近几日他在群内首推东莞商品房，六一期间不休息，打算带顾客看东莞新盘。

有辩护律师缔造的小产权房买卖有法律条文保证？

深圳律协刚情况通报一起违规缔造事例

小产权房买卖中，“辩护律师缔造”环节成了许多买房客的“定心丸”，认为有辩护律师缔造等于有了法律条文保证。实际上深圳市地税局多次明令禁止深圳辩护律师为此类不动产做辩护律师缔造，且早在2009年，深圳市地税局就正式发布了《关于严禁为违规建筑销售行为提供登记和辩护律师缔造服务的通告》，2016年，再次正式发布《深圳市地税局关于明令禁止为违规建设提供登记、缔造的通告》。业内辩护律师则表示，所谓“辩护律师缔造”等同于“萝卜章”。今年4月初，深圳市辩护法学会也情况通报了一起辩护律师违规缔造事例。

王某两次向陈某转卖小产权房，王某委托了深圳A律所进行缔造，由A辩护律师出具加盖辩护韩东公章的《缔造书》，王某缴付了缔造费用，A辩护律师未上交辩护韩东。后因王某存在一房多卖行为，陈某未收到不动产又遭拒绝付款，陈某投诉A辩护律师。

市地税局调查发现，A辩护律师的缔造文书无律所公章、只有辩护律师个人章，且费用也未上交律所，市地税局决定对A辩护律师给予警告、罚款、没收违规所得的行政处罚，对A辩护律师违规缔造的行为移送辩护法学会作行业处分处理，并责令A律所整改。

“这些辩护律师缔造‘萝卜章’，只是为了满足买卖双方的心理需要，起到一定的心理安慰作用。”华商辩护律师事务所周争锋辩护律师提醒，正规的辩护律师缔造必须满足两个条件：第一，和辩护律师事务所签订委托合同，缔造书上一定是有辩护律师事务所备案的公章和经办辩护律师的签名；第二，辩护律师事务所开具的有辩护律师收费服务发票。那时许多缔造书上，其实是某辩护律师的缔造专用章，有时连签名都没有，不存在法律条文效应。

△近日有关群仍在讨论“辩护律师缔造”问题尽管有关部门三令五申，由于缔造程序快捷、缔造费用单次可达千元，许多辩护律师仍在违规缔造，与小产权房买卖形成一条产业链。南都记者发现，近日一些小产权房中介机构仍在向买房客保证买卖时会有辩护律师缔造，则表示“过了风头再谈”。

小产权房争拗后将走向何处？

专家：本身属于违建，基本不可能“转正”

深圳小产权房买卖暂缓，而关于小产权房“确权”、“转正”等讨论不断，一些买房客期待“转正”后价格上涨，另一些买房客则忧虑如果“转正”，会占用自己的商品房买回名额。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，小产权房本身属于违规建筑，基本不太可能“转正”。

李宇嘉分析称，小产权房和商品房价格的水位差扩大，资金投资小产权房的情况一直都存在，特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。此次深圳还在进行市场秩序专项治理和巡查，比如不允许小产权房买卖，严查中介机构店面等等。

关于后续走向，李宇嘉认为，首先“转正”不太可能，因为小产权房本身属于违规建筑，原来是宅基地，在城市化的过程中，没有办理合法的进入市场的手续，比如规划补交土地出让金等。其次小产权房涉及人群广泛，某种程度上成为了重要的租赁商品房，大规模拆除也是不合理的。

小产权房市场火热，既有投资客入局，也有许多刚需型加入。前几日一场不动产问题直播活动中，周争锋辩护律师收到的问题六七成与小产权房有关，可见市场的热度。周争锋辩护律师则表示现期小产权房法律条文争议没有明确要求和处理方式，根据以往判例，他分析称对有绿本不动产证农民房或申报过历史遗留违规建筑的不动产，最大的风险是原产权人或申报人对外欠债，不动产被法院扣押拍卖。买房客提出的执行异议，通常会被法院以买房客买回时存在主观过错而驳回；对于没有经过处理的农民房，最大的风险是丧失占有使用权，如拆迁时，通常以房屋的最终实际占有使用人为房屋权属人。