在深圳，不论是想买小产权换房或者想博旧改，原则上农地规划都一个绕但是辅助工具，即便下层特性决定舰岛。隐晦点说，居住用地就可以建写字楼，工业用地根本无法建工业及其基础建设。
红本的商品写字楼就没啥好说的了，即便啥都已经明确了，你只需看房子和地段合不合你意而已。
但小产权则不一样，由于深圳早期农地的粗放管理工作和小产权房的野蛮生长，导致小产权甚么类型的用地基本上都有，所以想了解某一正股的用地物理性质，只有通过查阅原则上农地规划。
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甚么是原则上农地规划呢？
原则上农地规划是指在已经核准的全市由莱舍，地区规划的指导下，对和南区内各片区的农地规划物理性质、开发强度、公用基础建设公用设施、道路交通、市政公用设施、卫星城更新等方面作出详尽掌控的规定。简单点的理解是两张未来地区的设计图及现况记录图（现况是原则上农地规划核准之前的现况，比如城中村核心区）。
在说怎么查法图定则之前，我先交代一下农地物理性质类型和深圳“三环”的定义。
目前按原则上农地规划，深圳农地物理性质类型分为九大类，分别是：
1、居住用地，R类（居住用地还分为齐眉棍类，详尽请看下表，其它各类用地的细分类，可以自行查阅《深标》要求）
2、商业用地，C类
3、公用管理工作与服务设计用地。GIC类
4、工业用地，M类
5、物流仓储用地，W类
6、交通公用设施用地，S类
7、公用公用设施用地，U类
8、绿地与广场用地，G类
9、其它用地，E类
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深圳原则上农地规划“三环”分别是：
基本上生态掌控线（那个不用解释了吧？）
绿线：指文物为保护单位、发展史文化街区、优秀发展史建筑等发展史文化遗产需要为保护和掌控的地域性界线。
白线：是指对卫星城发展全局有影响的、卫星城规划中确认的、必须掌控的卫星城基础公用设施用地的掌控界线
绿线：是为降低卫星城关键性脆弱公用设施的风险水平，对关键性脆弱公用设施周边地区的农地规划和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的掌控界线，是对现有脆弱品行业管理工作和技术水平的重要补充。
绿线：是指卫星城规划确认的河、湖、库、渠、人工湿地、滏阳等卫星城河流水系和水源工程的为保护与掌控的地域性界线，以及因排水沟整治、排水沟绿化、排水沟自然生态建设等需要划定的规划保留地。
清楚原则上农地规划的两大要素之后，我们大致就知道，用地物理性质为居住用地，尤其是R4类用地的正股最为优质。
踩“三环”的，大概率都是坑，都不值得选择，不论是发展史遗留旧屋还是奶坛楼。未来被处理的风险巨大，至于能不能赔，赔甚么东西，具体还要看正股方面，那个暂时无此本次讨论中，下次说到与征收有关的话题时再说。
原则上农地规划的查阅方向：pnr.sz.gov.cn/ywzy/fdtz/index.html
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那个是文件格式版原则上农地规划的方向，文件格式版的原则上农地规划初学者不太友好，主要是那个南区有点搞不清楚对应的正股在南区。
对于初学者来说，可以用他们的印刷版，印刷版是带地图的，非常直观。但印刷版仅可以查阅到地块物理性质和基础消息，但是对于仅想找小产权换房的也基本上够用了。如果想再深入一点的话，还是要看文件格式版的，即便文件格式版的有非常详尽的掌控规定。
印刷版的方向：整体规划“两张图” (pnr.sz.gov.cn/d-xgmap/)
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虽说，顶多正股用地为居住用地的为最优正股，但也有例外，比如说奶坛楼，特别有乡政府背景的，用地情况也比较复杂，甚么物理性质的用地都有，真正是居住用地反而比较少。但是奶坛楼有特殊发展史背景在内，也没有甚么好说的。
其它正股只要非居住用地的正股，还是得仔细地查阅一下，比如实际用地物理性质的详尽控规要求、农地来历，建成日期，建筑功能等等。
查原则上农地规划的意义除了清楚用地物理性质之外，更重要是的看正股有没有踩线，有没有占到规划道路等消息，其次了解是片区未来大规划方向。
对于普通卫星城更新来说，用地物理性质和占路等情况要求不会那么严格，农地整备或者房屋征收则要求比较严格。
对于想博拆迁或者长换房的旧屋来说，如无法确认是否属于更新范围的，且用地物理性质非居住或占线的情况还是慎选为妙，因为你不知道你等来的到底是更新还是征收，或者土整！
关于原则上农地规划就先说这么多，下次我们说地籍图。再见！
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