产
调
● ●
买卖二手房做产权调查是不可或缺的一个环节。在与房屋出卖人面谈时要看一次，必要时，在签合同付首期款之前还要再看一次。为了不让自己掉坑吃亏，做产权调查的时候一定马虎不得。那么我们做产权调查的时候要看什么呢？小编给大家整理了一下。基本上主要看这几个内容，每一个要注意的具体事项要看各地政策。
做产权调查首先要干嘛呢？当然是要跟出卖人（带上身份证和产权证）到当地房管局/房产交易中心拉取不动产登记查册表啦。将这份查册打印出来，要认认真真看下面的几项内容噢！！
一、看产权人信息
1、首先：确认来协商并签存量房屋买卖合同的出卖人是否是房屋产权人（权利人）
2、其次：如果出卖人是房屋产权人，问清房屋是婚前还是婚后购买的（以取得结婚证时间为准）。
（1）婚前购买的话，就产权人自己签合同就行（当然，如果有共有人，共有人要出具知情并同意出售的书面证明）。
（2）如果是婚后购买，房屋只登记在出卖人一方名下或者登记在配偶一方名下，这种情况，当着出卖人的面，给其配偶打电话，询问确认其是否同意出售，并一定要切记录音！
因为在法律上，婚后购买的房屋是出卖人夫妻的共同财产，如果配偶一方不知情或不同意出卖，出卖人一方就构成无权处分，无权处分不会导致合同无效，但可能会导致合同无法继续履行，也就是说最后你还是买不到这个房屋。
如果你录了音，配偶也同意出卖了，配偶一方以后如果再以不知情或不同意出售房屋要求解除合同，就没有任何事实依据了。
（3）如果房屋登记在出卖人与配偶双方名下，一般出卖人与配偶需要同时出面签订存量房屋买卖合同，如果一方不出现，仅仅出示授权委托书，也要电话确认核实并录音，因为仅凭出卖人一纸授权委托书，无法核实是否是配偶的真实意思。
3、如果出卖人不是房屋产权人，则问清楚出卖人与房屋产权人的关系，到底是父母？子女？代理人还是债权人？不管出卖人是否出示了房屋所有权人的身份证、户口本、房产证或者授权委托书或者债权法律文书，都应该当面与房屋所有权人电话确认并录音，确认房屋所有权人知情并同意出售的情况下再签订存量房屋买卖合同。
切记，宁可多跑几趟与房屋产权人取得直接的联系，也不要贪一时之快。
4、最后看是否有共有人。看共有情况一栏，如果有共有人，则要取得共有人出具的亲笔签名的知情并同意出售的书面资料，最好也当着房屋产权人的面打电话确认并录音。
二、看房屋性质
看房屋是商品房？已购公有住房？经济适用房？按经济适用住房管理的房屋？小产权房？
（1）如果是商品房即可正常交易。
（2）如果是已购公有住房，要了解清楚当地政策，是否需要出卖人出示相关文书，保证房屋可以上市交易并办理过户手续，是否需要交纳相关税费。交易一次以后，房屋性质变更为商品房。
（3）如果是经济适用房（指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，对于商品房具有经济性、保障性、实用性这三个特征，是具有社会保障性质的商品住宅，也称一类经适房、两限房），一定要出卖人提供《已购经济适用住房上市出售意见》。
出卖人出售交付使用不足5年的经适房：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭；
出卖人出售交付使用已满5年的经适房：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但需要补交土地收益等价款，并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明（根据各城市各城区政策变动）。
交易一次以后，房屋性质变更为商品房。
（4）如果是经济适用住房管理的房屋（俗称二类经适房），房本未满五年也可以交易，需要补交土地出让金。交易一次以后，房屋性质变更为商品房。
（5）如果是小产权房，也就是集体土地上的房屋，这种房屋最大的特点就是便宜！通常没有房产证，只有宅基地使用权证。如果买卖双方不是同一集体经济组织成员或同村村民，会面临房屋买卖合同无效的风险。
三、看房屋面积
核实挂售的房屋面积与出卖人房产证显示房屋建筑面积是否一致。
出卖人往往在签订存量房屋买卖合同时会承诺送车位或仓储室等，如果房产证面积没有体现，所有的承诺都是空谈。
四、看房屋抵押情况
在抵押状态、查封状态、冻结状态栏上查看或在房产证附记部分查看是否有抵押登记专用章，如果没有说明房屋没有抵押，如果有抵押登记专用章且没有抵押注销章说明房屋有抵押。
1、如果房屋有抵押，在房产证、产权报告上是无法确认抵押金额，以及还有多少债务尚未偿还的。
在这种情况下建议购买人要求出卖人出示主债权合同及抵押合同，确认抵押金额。并在房屋买卖合同中写清楚违约责任。
2、需要注意的是，房屋抵押给民间机构或者正在抵押正在查封的时候，在产权报告上是体现不出来的。
这种情况建议多跟出卖人聊聊卖房的原因、了解其家庭婚姻情况，还有就是要在签房屋买卖合同、付首期款之前进行二次产权调查，并在签合同的时候多加一条：如果房子被抵押或查封，原业主要全额退款并作出一定金额的赔偿。
五、看房产证登记时间
查看房产证登记时间确定出卖人房屋购买是否已经满五年。一般确定房屋是否满五年，以契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定。
如果房屋未满5年，则购买者面临多承担更多个人所得税的风险。
六、看规划用途
看规划用途是否为住宅。
如果土地规划用途显示工业、办公或商业，该房屋有可能为我们通常说的“商住两用”房屋或“loft”，该类房屋一定要慎重选择。
如果是住宅性质，则有70年产权，不能商用；商业50年，可以商用；工业40年，可以商用。
“商住两用”房屋实质上仍为商业用房或办公用房，可能面临着无法迁入户口，子女无法就近入学，房屋可能出现质量问题，生活成本增加等风险，其物业服务等收费标准都远高于一般住宅收费标准，水费电费均按照商业来计算标准，也均高于一般住宅使用标准。
七、看权利性质
看是出让还是划拨。如果土地以划拨方式取得，买受人在办理房屋权属转移登记时要补缴土地出让金。
好啦，看完下面这个广告就返回去再看一遍巩固巩固吧~
房斗士，一个“0佣金”房产交易信息服务平台。诚心为您对接买卖双方信息，打破信息壁垒。
出租出售，免费挂盘！！
租房买房，找业主直接谈！！
“0佣金”，更省心！！
快来联系我们吧！！(中介勿扰)
您的信息传递员VX：FDS_fangdoushi
fds_0755
网友评论