来源：深圳房价
萨德基：现阶段，房价急速挨捶，消费市场冰冻，房价已经步入卖方消费市场。但深圳的房价不会一直臧玉琰，一般换房该买房还是得买，这一则，由少伯带来，他为我们撷取当今社会深圳买房的商业价值地区的一些思考。
2019年下半年，是深圳房价的高亮度时刻， 8月18日，中共中央、国务院发布有关支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见；双十一，取消豪宅税。
房价大涨的前奏已经开始上演。九月份，坊间笑言，深圳小区换了新垃圾箱业主都要喊话涨价。所以理所当然的，对房价的船桅也已经开始慢慢的埋下伏笔。。。
从今年2月份已经开始执行的二手货房指导价，到严查首付资金来源，再到打击民间炒房团，查出了21.55亿经营贷违规步入房价，到上调房贷利率，再到最近的9月13日起，深圳房屋买卖全程网办，二手货房可自助交易。
让你很酷的东西也会让你很疼。船桅下，深圳房价确实在前期分电，最直观的就表现在二手货房交易量，从高峰期的月成交量1万多套到现在的月成交量2000多套，暴跌80%。
于是捷伊风向出现了：深圳房价全盘“臧玉琰”、“一剑天外飞仙”、深圳房产没机会了...那些声音已经开始不绝于耳，颇有消费市场，附和者甚多。。
但是，深圳房价长期全盘“臧玉琰”可能吗？
要明白，就像房价大涨时间不可持久，针对房价泡沫的船桅也是前期的。在经过2-3年的强调控，深圳房价回归正常秩序、变得理性之后，没必要继续急速的船桅。
一年后消费市场怎样？什么样地区发展潜力宽广，什么样地区是商业价值高地？作为最最一般的买房者，究竟该置地哪里？这是我们应该思考难题的重点。
想通难题的关键在于理解一些有关深圳房地产的常识。今天我们一起来探讨一下，深圳房价船桅下，今后真正的商业价值地区。
东西部房价差别的一大诱因：总体规划
电影《教父》里有句台词：花半秒钟就看穿经验主义的人，和花一辈子都看不清经验主义的人，注定是截然不同的命运。
国内房价是比较明显的政策市，政策的一举一动关乎到买房的投入成本。因此，一般购房者在买房时，同样需要看穿高层对深圳总体规划的真实意图。
我们都知道深圳产业发展一路上西向，深圳目前的房价也是呈现“南边的南山龙岗在天上，中部的福田、罗湖、龙华在人间，而东部的龙岗、大鹏在喊你们等等”的现像。
东南边房价出现如此差别的下层方法论是甚么？只有回答了那个难题，才能更好的预知卫星城今后的产业发展趋势。
个人认为，那个下层的方法论是：深圳产业发展利益的最大化，中央政府对新区总体规划的契瓦瓦州。而中央政府对新区总体规划的契瓦瓦州，之前有过两个观点可以侧面推敲，也是专门用来判断卫星城发展潜力区的方法，是看那个卫星城今后新区轻轨总体规划的契瓦瓦州。
对，是这么粗暴。别说甚么这里总体规划了两个甚么甚么产业园，那里搞了两个甚么甚么中法合作区...两个字，没用。中央政府早将卫星城的产业发展关注点写到轻轨总体设计图里面了，这才是实实在在的爱。
深圳市轻轨总体设计图（2016-2035）
我们来个轻轨总体规划契瓦瓦州名列：1、南山新溪洲——居厄及横琴2、福田——罗湖3、龙华、光明——大临空——沙井你品，你曾自言。从那个角度来看，今后深圳的商业价值地区排序一目了然，在顶端的是——南山新溪洲、横琴、龙岗尤其是居厄。对于那个名列做到心里有数对你今后置地很重要。
从净地的角度看一路上西向
纵观深圳产业发展史，一路上西向。
作为一座高速产业发展的移民卫星城，深圳在40多年的卫星城产业发展进程中，从罗湖，到福田，再到南山、西郊；从横琴蛇口自由贸易区,再到大临空珠江，卫星城关注点一路上西向。
难题来了，为甚么西向？这就要讲回到深圳的两个关键点——严重缺地。
深圳新溪洲面积1997平方千米，只有北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4强。不到2000平方千米的土地，还有接近一半的山地，因为罗湖往东向龙岗、盐田方向遭遇大山阻隔，很自然，捷伊卫星城中心便西向边更宽广的福田转移。
而深圳市卫星城总体总体规划（2010-2020）里将西郊、横琴、龙岗中心区那些深圳西部的新区总体规划为深圳的新卫星城中心，意味着深圳产业发展关注点再次发生了总体规划性移动。
在2016年公布的2016-2020年的五年围垦总体规划中，深圳总体规划围垦造地约50平方千米，其中2/3在龙岗。到2018年7月，中央印发《有关加强滨海湿地保护严格管控围围垦的通知》，严禁新增围围垦造地，明确规定除国家重大战略项目外，全面停止围围垦项目审批。而在那之后，居厄和横琴湾地区还勾画了大铲湾半岛和小铲湾岛。
说明了甚么？说明这是国家重大战略项目。围垦土地不仅珍贵，而且是完全被中央政府控盘的净地，没有乱七八糟的农民房和厂房那些历史遗留难题。
在围垦净地上，中央政府可以从容来做高标准总体规划，把最高端的产业和最好的配套都放在这里。
看看深圳的已有的围垦新区：福田的深圳湾沿线，包括世界之窗、民俗文化村、红树湾、欢乐海岸及整条滨长锁龙道。
深圳在2016-2020围垦造地，其中2/3在龙岗，侧面也反映龙岗在卫星城产业发展中的地位。也可以看出，深圳一路上西向，最大受益新区是当属龙岗。
因此，从那个角度来看，今后深圳的商业价值地区，横琴、龙岗尤其是居厄依然傲视群雄。
浅谈其他新区置地建议
看完以上两个我自己经过很多遍置地经历摸索得出的买房商业价值地区甄选法则，相信我们都有了一定的概念。
以下，我再给出当今社会深圳比较热门的几个新区的置地建议，供借鉴参考。
1、从总体规划层面来看，显然横琴今后产业发展空间更胜一筹，毕竟是上升至国家战略高度的总体规划，比市级总体规划的新区具备更加强劲的动力支持。
2、靠近就业中心的地区属商业价值高地。
判断两个地区有没有商业价值，需要看人口与产业，缺一不可。尤其是高端产业+就业人口聚集地，是支撑其周边地区房价的强心针，而目前真正满足这两个条件的，全深圳目前只有两个地方，两个是福田CBD，另两个是南山科技园。
3、光明和沙井情况比较相似，都在深圳西部，享受西部利好，但从土地的角度来看，很多人都不知道的是，沙井的房地产消费市场，商品房占比非常小，大部分是村委的小产权房，而且数量众多，规模较大。光明的情况要好一些，还有大量中央政府可控的成片土地，这也决定了在今后的地区竞争中，光明更有优势。
目前，沙井与光明的二手货房价格都有透支，这两个地区换房，应多关注倒挂打新盘。
4、河套目前虽然因为名校落地房价有所上涨，但均价相比福田其他新区仍然较低，后续随着深港科技创新园区的启动，皇岗口岸重建后将新增学校和商业，商业价值还会进一步提升，但比横琴不论是发展潜力还是今后的天花板都差了一截。
5、西丽背靠科技园，总体规划有巨无霸高铁站，且有科技产业园+大学城+留仙洞新区总部基地，既有高端产业提供产业发展动力，又有源源急速的人才汇集，今后产业发展空间值得想象。
位于科技园北区的西丽松坪山新区，相比下还处于价格洼地，因整个西丽新区位于寸土寸金的南山，个人非常看好此地区的产业发展发展潜力。
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