昨天我在朋友圈发现了一个很有意思的团友，他说他来深圳工作三四年了，最近有设想买小房屋产权房，其实之前一直有在介绍小房屋产权房，但没深入细致介绍，即使觉得他们不须要买小房屋产权房，他们但要买货品房的，但随着十多两年通货膨胀的严重，越发的想购买两套房产增值保值，货品房目前肯定是买不起的并且没名额，只能把目光转向小房屋产权房，殊不知，这是他崩盘的开始。
三天时间，团友就知道了贫困户房，乡政府奶坛楼，军产房，征地旧改房，迁离分项房，截叶本房，集资房，自建房，集体土地房......但知道归知道，但不是很介绍啊，这都什么嘛，他们只是想买两套小房屋产权房而已，你们这都扯的是什么嘛，搜的资讯绝大部分都是乱起八糟，Lemps的，心态超级崩盘啊！
于是他就开始在朋友圈讲述他们的经过，求朋友圈面的大神为他答疑呵呵，结果引来一片哄笑，但笑归笑，还是有很多团友细心的帮他答疑，最后我说我能专门写一篇文章帮你答疑这些疑问，可能会写一点你的这些经过，团友说没事，于是这篇文章就这么诞生了！哈哈......
在这里提醒呵呵！以下内容打工妹差不多花了三个小时整理出来的，满满的都是干货哦！
小房屋产权房那个词在官方文件中是找不到的，归属于民间用语，我们能这样理解：深圳非货品房物理性质或是非独立红本的房子都是小房屋产权房，因此这也是为什么一个小房屋产权房当中包含了这么多房屋类型的其原因，接下来我们在解析呵呵这些房屋类型。
贫困户房：又称自建房，集体土地房，居民房，是本地居民在个人的集体土地上立起来的房子。绝大部分贫困户房通常很少会进行建筑前的设计，而是找施工队间接进行修建，因此修建出来的房杜勒旺勒沙托县比货品房要简陋粗糙，这也是贫困户房便宜的主要其原因。但同时，贫困户房根本物理性质上隶归属于小房屋产权，只是部分贫困户房比起其他小房屋产权房可能会在洋房美观上稍有落后，配套公共设施也会稍有不足
探秘深圳城中村贫困户房图乡政府奶坛楼：又称奶坛楼，奶坛房，是一种乡政府和地产商合资修建的小房屋产权房，或是是乡政府他们修建的规模较大，洋房实用率较低的楼房。奶坛房是归属于由集体土地上统一修建的一种房产，其土地并不归属于国有土地，而是私有财产，除了部分房源会对外销售，由乡政府转让，其余绝大部分都是分给本村居民的房子。简单而言，是跟乡政府有间接关系的小房屋产权，这类房屋能入驻，且入驻概率也会高于通常的贫困户房，加上即使私有财产的其原因，奶坛楼的修建和公共设施都比较完善，设计等各个方面的负责程度也都很高。
探秘深圳乡政府奶坛楼图军产房：军产房是指房屋所有权归归属于军队的房屋。依据中华人民共和国住房与城乡建设部房地产业司、总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房房屋产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条规定：军队房屋房屋产权属军委、总部，所有权物理性质属军产，“房屋产权单位”填总后勤部。
因此，军产房所属人只拥有所有权，无所有权，在购买军产房时，不用去房产局办理手续房DF93，只需间接到部队后勤营房科办理手续所有权转让，交一笔转让费即可领到军DF93。但，自2015年后，不再单独发放军DF93了。
军DF93示意图征地房
指的是某一新区有旧改规划！这这时候，产品价格就会在邻近货品房产品价格的25%左右！
以《龙华上塘新区华润旧改》的工程项目而言：邻近房价封顶10万+，销售价格在8万5左右，那边征地范围内的房子，那时早已要卖到3万8-4万1了！完全超过了25%的范畴。因地制宜，区划发展，地产商等多种因素造成那时那个产品价格！如果那个新区早已入驻了地产商，且在政府官方网站正式公示初步设计信息的这时候，产品价格基本上是在邻近货品房的35%-45%。
以《光明薯田埔佳兆业旧改》的工程项目而言：旁边宏发嘉域在贝壳的销售价格在6万元以上，那时薯田埔基本上是2万6-2万9，到了邻近货品房产品价格的48%，那个工程项目那时是初步设计尾期，年后即将启动签下。而且里面6成-7成是瓦房！进度会非常快！
迁离房
指在原地征地安置的房屋，是某Selli改片内，房子早已建好并通过验收之后按补偿金协议迁离给业主的物业管理，迁离房基本上是旧改的最收尾了，除了还没有出房DF93之外。这类房子须要房票，手续和二手房交易是一样的，但由于迁离房是没有土地出让金的了，因此在二手转让的这时候，会要买家补交地税。
分项房
是某Selli改新区内，早已能签下的房子；通常是签下转交物业管理到征地阶段。这类房子房屋产权属性，补偿金方案早已相当明确，并在地产商早已签下转交物业管理的，通常那个这时候，产品价格马上会跳到在邻近货品房的60%-80%，这类房子问题是购入资金成本较低，投资周期较长。要么在工程项目收尾卖出，或是在领到房DF93的这时候出手！
以《宝安河东佳兆业旧改》工程项目而言：邻近货品房销售价格在8万元以上！但签下的分项房产品价格早已去到了6万多了，到了邻近货品房产品价格的75%了！
截叶本房
指的是，整块地或是整栋楼有一个红本，但不能分割成独立红本的房子的称呼！
最大的区别是用地物理性质的不同，市场红本房主要是居住用地。截叶本的用地物理性质则比较多，目前市场上常见的有：配套服务公共设施用地、普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）、仓蓄用地等等。
这几类地，只有新型工业用地能分割独立红本上市销售。虽然能销售，但也是有要求的，比如要以公司的名义来买，对公司行业的要求，买了之后要求纳税年限等等。此类用地最典型的案例是龙华恒大时尚慧谷。
为什么要以公司的名义来买呢？是即使房子的用途是产业园配套单身公寓、宿舍或是是产业研发用房，主要面向的对象是企业！
其他的几类如：M1、仓蓄用地、配套服务公共设施用地等等，都是不可分割转让。
其实截叶本房是深圳近两年才出来的新型房产，非常火爆市场，但火爆归火爆，其中的房屋物理性质还是有点复杂的。因此我决定间接上干货！一次性把截叶本房的问题聊到透！
1，截叶本和奶坛楼贫困户房有什么区别？,截叶本房全部都有合法的土地出让及使用，有正规的报建及验收。而绝大部分奶坛楼贫困户房，基本上上没有什么手续，无权无证！
与奶坛楼相比，截叶本不能入驻，不能申请学位，没有积分！水电及物业管理有部分会比奶坛楼贵，特别是工业地上厂房改的。
奶坛楼和贫困户房则比较乱，大的奶坛楼基本上上都是市政水电，能入驻，能申请学位。但也有部分水电超贵，也不能入驻。
多数的截叶本本是办公室或是厂房等改的，和奶坛楼有专门设计的洋房相差甚远！但也有例外，比如鸿基新都，报建的这时候是商务公寓，这种除了没证，其他都和货品房差不多！（鸿基的用地是商业服务用地，类型是商业服务及旅馆业用地，因此能报建公寓）
2，截叶本都签什么合同，哪种是有效的？截叶本的合同，一个乱字绝对形容不了，得用妖字！
租赁合同、有偿使用合同、权益转让协议、股权转让协议……，其他我就不列举了，最常见的就三种：租赁合同、有偿所有权合同还有权益转让协议。
按照土地出让合同和《合同法》那个三种合同，只有租赁合同是有效的，其他的玩的都是文字游戏而已！
那个有偿使用合同，那个有偿使用本来是一个概念，是说要获得某个东西，是要付出代价的！那个有偿使用太泛了。
比如说：国有土地有偿使用，那个有偿就包括：1、所有权转让，2、所有权租赁，3、以土地使用作价出资或入股。由此来看，那个所谓的有偿，只能三选一；截叶本不能拆分转让，亦不存在出资或入股；因此只剩下租赁了。
权益转让那个就更不用说了，土地出让合同早已声明不能拆分转让！
3，签租赁20年，20年之后是无偿使用，这有用吗？截叶本房最让人争论的地方，应该是那个地方了吧！先说那个租赁时间。按《合同法》第214条：租赁期限
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人能续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
那个估计是大多数人都在说的超过20年，其余的是无效的说法的来源了吧！
但，他们也忘记了，《合同法》第236条：续租
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
老铁，你认为租赁合同20年之后，还有效吗？
其次是，截叶本合同除了签20年（不管上述的何种合同形式）都有一个补充协议，协议20到期之后的安排。先不说那个有没有法律效力，至少表明了地产商的一种态度。不放心的话再签一个到期之后的再续协议，再做个公证！
4，入手截叶本后，如果权利人发生变更，房杜勒旺勒沙托县被收回去吗？那个问题在刚租的头20年内，不用太担心的！即使按照《合同法》第229条：所有权变动后的合同效力租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
那个问题最大的坑点在于，如果在20年内的所有权变动的，租赁合同还是继续有效的，但20之后，新权利人可能不同意续租的话，那个就很麻烦了！
因此呢，截叶本一定选择大点的地产商，另外合同补充协议什么的，一定要落实好！这样才有可能把风险降到最低！
5，如果遇到征地征收之类，会有赔偿吗？毫无疑问，肯定有得赔的！但是赔给权利人（地产商），至于能不能赔到你，要看你和地产商的合同怎么签了！
6，关于那个永久性房屋产权，是真的吗？那个也是大多数人心里想的问题吧！我就问你一句，你相信吗？
好多人说，到期了再续啊，这不就永久了吗？
事实上真的能吗？我们看看《物权法》第149条：建设用地所有权续期及土地上的房屋及其他不动产归属
住宅建设用地所有权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地所有权期间届满后的续期，依照法律规定办理手续。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或是约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理手续。
最后的总结
1、截叶本不能入驻，不能申请学位、不能积分！
2、截叶本房最有效的合同是租赁合同。
3、租赁期满20年之后，如果出租人没有异议，原合同继续有效，但租赁合同会变成没有期限，出租人能限时终止。
风险点：
1、如果中途发生权利人变化的话，可能最长的租赁只有20年！
2、土地到期之后，不一定能继续续！
3、出现征收征地补偿金，会首先赔付到土地所有权利人手上，能否赔到承租人，就要看当时怎么和地产商约定的了！
好吧，文章到此也该结束了！
我是打工妹，在深从事房屋产权房多年，我们团队对深圳合法外用地、小房屋产权及旧改有深入细致的研究，大家有什么疑问，请在下方留言告诉或私信告诉我，我们将会第一这时候回复。如果您觉得那个文章对您有用，请您帮忙关注并转发呵呵，以帮助更多想介绍房屋产权房的朋友，谢谢！
小科普
小房屋产权房和征地房 毕竟不像 货品房 那样编制，楼盘数据没有那么公开透明，因此一手，二手楼盘咨询较为空白，列入你咨询的中介没有接那个楼盘，那么你跟本无法知道，而因此措施最适合他们楼盘，对此笔者创立一个。深圳，东莞唯一一个提供小房屋产权房咨询和百分之90房源的，期待您的关注：九利小房屋产权房
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