笔者按：
通过《深圳农村城市化历史遗留违法建筑问题（上）》及《深圳农村城市化历史遗留违法建筑问题（中）》，相信读者对深圳历史违建的成因、概念、范围以及处理规则都有较为系统的认识与了解。本篇将系统分析历史违建在争议解决中的常见法律问题。
本文字数共计18895 个，阅读时间大约需要40分钟。
本篇之目的有二：第一层目的是让读者对涉及历史违建的诉讼案件的争议焦点问题及法院裁判思路有所了解；第二层目的在于基于司法实践的裁判先例，提示读者在非诉讼事务（如项目开发、历史违建买卖、租赁、搬迁补偿等）中，如何合法合理安排自身行为，降低风险，实现利益最大化。
本篇研究方法是以案例检索为基础（但并非纯粹的案例检索分析报告），模拟争议案件场景，总结归纳常见争议问题，分享法院裁判要旨，分析裁判要旨背后的法理依据。错漏之处，敬请指正。
一、案例检索情况
以“历史遗留违法建筑”为关键词，在威科先行法律信息库的案例“裁判文书”板块进行检索，共有2108篇裁判文书。
从审级来看，由最高人民法院审理后作出的裁判文书共8篇，其他省辖区内法院作出的裁判文书共20篇，广东省辖区内法院作出的裁判文书共2080篇，占比98.7%。其中，广东省深圳市辖区范围内法院作出的裁判文书共1920篇，占比92.3%。
但是，这并不意味着其他省市涉及历史违建的诉讼案件量少，因为在其他省市“历史遗留违法建筑”可能存在不同的表述，比如“无证房屋”、“农村无本房”等。考虑到本文研究的背景及对象，笔者将研究重点落在最高人民法院、广东省高级人民法院及深圳辖区各级人民法院作出的裁判文书。
从诉讼案件类型来看，2108篇裁判文书中，涉及民事案件共1839篇、刑事案件共33篇、行政案件共220篇及执行案件94篇。考虑到实务中涉及历史违建的争议频发点集中在民事纠纷及行政纠纷，笔者将研究重点落在历史违建涉及的民事诉讼案件及行政诉讼案件裁判文书。
从案件案由来看，涉及历史违建的民事诉讼案件案由主要是确认合同效力纠纷、房屋买卖合同纠纷、民事主体间房屋拆迁补偿合同合同纠纷、物权保护纠纷（以物权确认纠纷、返还原物纠纷为主）、占有保护纠纷（以占有物返还纠纷为主）、继承纠纷及离婚纠纷。涉及历史违建的行政诉讼案件案由主要是行政处罚（责令限期拆除）、行政征收或者征用、房屋所有权登记、行政处理。
下文笔者将结合案例检索情况，模拟常见的争议案件情景，对相关法律问题进行分析。
二、争议案件场景模拟分析
（一）争议案件基本场景模拟
为便于全面分析历史违建相关争议案件涉及的常见法律问题，笔者以案例检索情况为基础，结合实务经验，将历史违建争议案件场景模拟如下：
甲为非原村民，1990年以其名义向某村委会（后改制为某社区股份合作公司）购得一块宅基地。1992年甲取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，规划用地面积120平方米，5层，建筑面积600平方米。1996年甲在该宅基地上建成一栋6层、建筑面积720平方米的房屋。2008年，甲因资金紧缺，遂将该栋房屋4至6层转让给丙。为了规避打击“小产权房”买卖政策，甲、丙两人通过倒签的方式签订《合作建房合同》（合同落款时间在1994年，并经某律师事务所律师见证），约定甲、丙双方共同出资建设涉案房屋，其中1至3层分配给甲，4至6层分配给丙，届时涉案房屋因政府或开发商拆迁所产生的补偿利益归各自享有。合同签订后，甲将4至6层交付给丙，由丙实际占用。2009年，甲的妻子乙以自己名义就整栋涉案房屋向房屋所在地的农村城市化历史遗留违法建筑问题处理办公室申报历史违建处理，取得申报收件回执，但未取得处理决定书及房地产证。2011年，为统一管理，甲、丙均将各自占有楼层出租给丁，各自分别与丁签订合同，约定租期至2025年，丁将房屋对外分租。
2015年，甲发现妻子乙有外遇，遂与乙协议离婚，但未对夫妻共同财产进行处理。离婚后，甲病重，考虑到大儿子张三对自己照顾有加，张四对自己不闻不问，甲遂立下遗嘱（经某律师事务所律师见证），明确将其包括涉案房屋（未明确具体楼层）在内的全部遗产由其大儿子张三继承，小儿子张四无权继承。甲去世后，由张三负责向丁收取涉案房屋1至3层的租金。张三与乙、张四就涉案房屋1至3层权属一直存在争议。
2021年，涉案房屋被纳入城市更新项目。丙方知悉后，为争取开发商的补偿，遂书面通知承租人丁解除租赁合同，要求尽快清租，无条件搬迁，交还涉案房屋4-6层。承租人丁拒绝搬迁。
乙为获得拆迁补偿利益，以自己为涉案房屋历史违建申报人且整栋涉案房屋属于家庭共有财产为由，要求确认乙及张四为涉案房屋权利人。开发商戊认为乙及张四的补偿诉求过高，经与社区股份合作公司沟通，该股份合作公司遂出具仅将乙列为涉案房屋物业权利人的物业权利人核实证明书。开发商戊将核实材料提交辖区街道办。辖区街道办按照开发商戊提交的核实结果进行公示，将涉案房屋物业权利人公示为乙。
乙、丙、张三、张四均向辖区街道办提出公示异议。乙及张四主张涉案房屋属于家庭共有财产，并提交了家庭成员身份证明材料。丙主张其为涉案房屋4至6层物业权利人，并提交了《合作建房合同》及其作为出租人的房屋租赁合同。张三主张其为涉案房屋物业权利人，并提交了父亲甲签订的宅基地买卖合同、甲名义办理的“两证一书”及父亲甲签名并经律师见证的遗嘱。
辖区街道办经审查，征询涉案房屋所在社区股份合作公司意见，该股份合作公司陈述了房屋所占土地买卖及房屋建设事实，并提供了新的物业权利人核实证明书，确认涉案房屋权利人为张三。辖区街道办根据某股份合作公司新提供的证明书，最终认定乙、丙及张四的异议均不成立，张三的异议成立，将物业权利人公示结果修正为张三为涉案房屋物业权利人。
乙、丙、张四不服答复结果，向辖区街道办申诉。乙、张四变更了诉求，主张涉案房屋1-3层属于甲、乙夫妻共同财产，乙应拥有50%产权份额，甲无权在遗嘱中处分属于乙享有的50%产权份额对应的房屋，故要求确认乙及张四为涉案房屋1至3层权利人，其享有50%产权份额。丙主张甲已将涉案房屋4至6层转让给自己，甲无权在遗嘱中处分属于丙拥有的4至6层房屋，故要求确认丙为涉案房屋4至6层物业权利人。
辖区街道办经审查，依旧答复认定异议不成立。辖区街道办将物业权利人核实结果报给区城市更新局备案。区城市更新局按照辖区街道办报备内容在政府在线网站、相关报纸等平台公告物业权利人核实结果。
开发商戊按照公示结果与张三就涉案房屋签订了搬迁补偿安置协议。
为便于读者明确上述案件场景中的各方关系，笔者梳理如下：
（二）争议问题分析
1
涉案房屋的合法性问题
因涉案房屋的合法性问题直接影响到对相关争议问题的认识与分析，故笔者先就模拟场景中涉案房屋的合法性问题进行分析。
涉案房屋未办理产权登记手续，但房屋建设人甲已就涉案房屋取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》。是否可直接据此认定涉案房屋属于合法建筑呢？对该问题的回答，需先了解《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》的由来及内容。
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》被俗称为“小产权房”的“两证一书”，与后来依据《深圳市规划国土局关于启动深圳市“两证一书”的通知书》核发的《深圳市建设项目选址意见书》、《深圳市建设用地规划许可证》及《深圳市建设工程规划许可证》相区别。“小产权房”的“两证一书”为宝安县撤县建区前（1993年以前）原特区外私人建房办理报建手续所取得的材料。具体样式如下：
能否依据“小产权房”的“两证一书”认定涉案房屋为合法建筑，涉及到四个问题：
（1）根据当时施行的《城市规划法》（1990-2008）第9条、第31条及第32条的规定，由县级以上城市规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，但是“小产权房”“两证一书”中的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》均是由当时宝安县范围内建制镇村镇建设办公室核发，《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》则由镇人民政府核发。“小产权房”的“两证一书”能否作为涉案房屋已办理合法报建手续的证据？
（2）由于当时管理极度不规范，村委持有大量已盖章但未填写内容的“两证一书”，根据宅基地买卖情况将该类“两证一书”交由买受人自行填写。买受人自己可能未填写，再次转让宅基地时再交付给次买受人自行填写。该种背景下产生的“两证一书”是否可以采信？
（3）即使“两证一书”可以采信，但“两证一书”对土地位置描述含糊，且无具体坐标，无法与涉案房屋对应。如何证明建房人提供的“两证一书”即为涉案房屋的报建材料？
（4）即使“两证一书”能与涉案房屋相对应，但绝大部分房屋建成时间或建筑面积不符合“两证一书”的要求（《建设用地规划许可证》明确有效期六个月，逾期不使用，自动失效。《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》要求自该通知发出之日起1年内动工兴建，逾期不兴建，该通知自动作废），是否还能据此认定涉案房屋已办理合法报建手续？
上述四个问题的认识及解决，直接影响涉案房屋合法性的认定。
对于上述问题，在旧改项目的非诉讼事务中，国土部门、城市更新和土地整备部门考虑到“两证一书”产生的时代背景情况，该类“两证一书”基本上无法在政府内部档案及地籍信息系统查询得到，故一般不将“两证一书”视为“小产权房”办理合法报建手续的证明材料。但是，“两证一书”可作为房屋权益人申报权益的重要佐证材料。在规划土地监察执法的非诉讼事务中，规划土地监察部门相对来说，则更为谨慎些。如相对人提供了“两证一书”，规划土地监察部门可能会进一步审查“两证一书”能否与涉案房屋相对应，涉案房屋建成时间及建筑面积是否符合“两证一书”的要求，如无法对应或不符合要求，则作为违法建筑进行执法处理。
在诉讼案件中，法院同样存在不同的处理态度和处理方式。有的法院直接以“两证一书”核发主体不合法为由，一刀切认定只要未按照《城市规划法》（1990-2008）规定取得县级以上城乡规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》的建筑物，均属于未办理合法报建手续的违法建筑。有的法院还会进一步对第3、第4个问题进行审查，如当事人提交的“两证一书”无法与涉案建筑物对应或建成时间、建筑面积不符合要求，则作为违法建筑进行执法处理（参见（2018）粤行申537号行政判决书、（2018）粤行申496号行政判决书、(2018)粤0308行初1289号行政判决书）。有的法院经审查，查明“两证一书”与涉案建筑物对应且建成时间、建筑面积符合要求的，认定涉案建筑物已办理报建手续，应属于合法建筑（参见（2020）粤03行赔终8号行政判决书）。
笔者认为：
首先，虽然“两证一书”核发主体不适格，但属于当时宝安县辖区范围内相关政府部门核发的行政许可法律文件，并且，由宝安县范围内建制镇村镇建设办公室核发“两证”属于当时宝安县辖区范围内的通行做法，一旦核发即具有确定力、拘束力及执行力，相对人对此享有信赖利益。如现今以核发主体不符合《城市规划法》（1990-2008）为由，一律不认可法律效力，不符合行政法上的信赖保护原则。当然，若有证据证明“两证一书”属于虚假伪造（参见(2019)粤03行终1794号行政裁定书，原告2002年后才依据土地使用权抵押合同从其债务人取得“两证一书”，已盖章且落款时间为1992年的“两证一书”上记载的申请人却是原告名字。该“两证一书”显然属于虚假伪造），“两证一书”的合法性存在问题，自然不能作为证明涉案房屋已办理合法报建手续的证据予以采信。
其次，在查明“两证一书”真实合法的基础上，还需进一步审查其是否能与涉案房屋相对应，即审查证据的关联性。如无法与涉案房屋相对应，则说明该证据不具有关联性，不能予以采信。
再次，在查明“两证一书”真实、合法、与涉案房屋关联的情况下，如涉案房屋建成时间及建筑面积与“两证一书”记载的要求不符，应当视为属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”的情形，认定涉案房屋属于违法建筑。
最后，如经过前述三步骤的分析，认定涉案房屋未办理合法报建手续或未按照报建要求建设的话，因该房屋系在2009年6月2日前建成，且未经处理取得房地产证，则可认定涉案房屋属于历史违建。相反，如结合其他证据足以证明“两证一书”真实、合法，与涉案房屋相应，并且涉案房屋建设时间及建设面积符合“两证一书”要求，应认定涉案房屋办理了报建手续，并且符合报建要求，不宜认定为历史建筑。
2
常见争议类型及争议问题
在本文的模拟场景中，基本上各主体间均可能产生争议。为更贴合实务，更便于读者从不同主体角度识别风险，笔者以诉讼案件类型及主体为标准，对争议类型及争议问题进行分类分析。
（1）民事诉讼案件类型
①某股份合作公司与宅基地买受人甲之间的争议
A.起诉路径之选择
假设宅基地买受人甲未去世，为争取更多拆迁补偿利益或配合开发商、政府向不配合搬迁工作的房屋实际权益人施加压力，某股份合作公司可能会以其与甲之间签订的宅基地买卖合同无效为由，诉请甲返还外卖宅基地及地上建筑物，或者拆除地上建筑物、恢复原状后返还外卖宅基地。现甲已去世，宅基地买卖合同涉及甲的债务由其继承人张三继承。如某股份合作公司提起诉讼，应以张三为被告。
B.裁判路径之归纳
对于宅基地买卖合同，法院一般结合地上是否存在建筑物区分处理：
裁判路径一：如地上不存在建筑物，不涉及地上建筑物返还问题的，则依据我国《民法典》第153条（原《合同法》第52条）之规定，直接认定宅基地买卖合同无效，然后依据《民法典》第157条（原《合同法》第58条）之规定，判决张三向某股份合作公司返还土地并支付土地占用费，某股份合作公司向张三退还土地价款及相应利息（参见(2018)粤03民终17899号民事判决书、(2013)深龙法平民初字第77号民事判决书）。即土地整备项目中常说的‘退地还钱”。
裁判路径二：如地上存在建筑物且建筑物无合法报建手续的，法院则以涉及未办理合法报建手续的建筑物，需由行政机关先行处理为由，裁定驳回起诉。待行政主管部门处理完毕后，如诉讼当事人存在其他民事纠纷，可另行起诉（参见（2017）粤民申9815号民事裁定书）。
法院裁定驳回起诉的主要依据是《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（2021年1月1日废止）第2条及《广东省高级人民法院印发<关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引>的通知》（2021年1月1日废止）第4条。尽管上述后两个文件已失效，但目前对于涉及违法建筑的集体土地使用权转让合同纠纷，仍然沿用上述两个文件的审判意见进行处理。
②房屋出卖人甲与买受人丙之间的争议
假设甲未去世，甲、丙为了争取涉案房屋权益，均可能起诉。但因涉案房屋4-6层由丙间接占有，甲如欲争取涉案房屋权益，则需解决向开发商交付房屋的问题，故甲处于被动地位，丙处于主动地位。该种情况下，往往是甲主动提起诉讼。甲去世后，《合作建房合同》涉及甲的权利义务由其继承人张三继承。张三是适格原告。原告诉讼主体问题不影响起诉路径分析。为简便分析，仍以甲为合同当事人进行论述。
A.起诉路径之选择
从甲的角度起，作为房屋出卖人，常见的起诉路径如下：
路径一：以《合作建房合同》实际上属于房屋买卖合同，并且涉案房屋未办理合法报建手续，该合同违反法律、行政法规强制性规定为由，仅诉请确认《合作建房合同》无效。
路径二：以《合作建房合同》实际上属于房屋买卖合同，并且涉案房屋未办理合法报建手续，该合同违反法律、行政法规强制性规定为由，诉请确认《合作建房合同》无效，买受人丙依《民法典》第157条规定返还涉案房屋。
路径三：以《合作建房合同》实际上属于房屋买卖合同，并且涉案房屋未办理合法报建手续，该合同违反法律、行政法规强制性规定为由，诉请确认《合作建房合同》无效，买受人丙依《民法典》第985条关于不当得利请求权的规定返还涉案房屋。
路径四：以《合作建房合同》实际上属于房屋买卖合同，并且涉案房屋未办理合法报建手续，该合同违反法律、行政法规强制性规定为由，诉请确认《合作建房合同》无效，买受人丙依《民法典》第462条关于占有返还的规定返还涉案房屋。
从丁的角度起诉，作为房屋买受人，常见的起诉路径如下：
路径一：以《合作建房合同》合法有效并且已经履行完毕为由，依据《民法典》第234条诉请确认丁享有涉案房屋4-6层所有权。
路径二：以《合作建房合同》合法有效并且已经履行完毕为由，依据《民法典》第126条诉请确认丁享有涉案房屋4-6层使用权。
B.裁判路径之归纳
从司法实践情况来看，目前法院对于涉及到历史违建的确认合同效力纠纷、房屋买卖合同、合作建房合同纠纷，不管当事人从哪个角度起诉，一般都是区分涉案房屋是否已交付买受人的问题，区别处理：
裁判路径一：如涉案房屋未交付买受人，则依据《民法典》第153条规定判决确认合同无效，依据《民法典》第157条规定判决出卖人退还款项（参见（2020）粤03民终16636号民事判决书、（2021）粤03民终16705号民事判决书、（2021）粤03民终12958号民事判决书、（2020）粤03民终17173号民事判决书）。
裁判路径二：如涉案房屋已交付买受人，鉴于确认合同无效后，必然面临返还财产的问题，为避免变相确认违法建筑权利归属及内容，法院倾向以涉案房屋属于未办理合法报建手续的违法建筑，应由国家行政机关先行处理为由，裁定驳回起诉（参见（2020）粤民申13929号民事裁定书、（2021）粤民申10551号民事裁定书、（2019）粤民申7363号民事裁定书、（2021）粤民终91号民事裁定书、（2019）粤民申2392号民事裁定书、（2016）粤民再488号民事裁定书、（2021）粤03民终1220号民事裁定书、（2021）粤03民终1060号民事裁定书）。有些法院甚至会以返还涉案房屋实质涉及土地使用权争议问题为由，认为按照我国《土地管理法》第14条的规定，土地使用权争议当事人协商不成的，应由人民政府先行处理，裁定驳回起诉。
值得一提的是，在笔者检索历史违建买卖合同纠纷相关案例过程中，发现历史违建是否已经纳入城市更新项目，可能会成为法院是否对历史违建买卖合同纠纷进行实体审理的重要考虑因素：
根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条关于“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采取确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”的规定，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑经普查记录后，应先由行政机关区分情况进行处理。陈少生提交的《深圳市三联城市更新项目拆迁补偿安置协议》、《三联社区城市更新拆迁房屋移交验收清单》，初步证明涉案房屋已纳入拆迁范围，即涉案房屋作为历史遗留违法建筑已经作出处理，陈炎洪依据其与陈少生签订的《房产转让协议书》，就涉案房屋产生的相关民事纠纷提起诉讼，属于人民法院受理民事诉讼的范围。二审裁定认为本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，并撤销一审判决，驳回陈炎洪的起诉不当，二审法院应对本案进行实体审理。
——（2017）粤民申652号民事裁定书
但是在大部分的历史违建买卖合同纠纷中，即使历史违建纳入城市更新项目范围，法院还是倾向于以需由行政机关先行处理为由，裁定驳回起诉。比如（2019）粤03民终25547号民事裁定书，原告诉请判决确认房屋转让协议无效，被告将因涉案房屋从本次城市更新中获取的对应房产权益的权利人变更为原告，一、二审法院均认为“涉案房产属于历史遗留违法建筑，其性质和权属的认定应由行政机关处理。在行政机关未就涉案房产作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的归属及权益等作出认定，因此本案诉讼不属于人民法院民事诉讼受案范围”。
C.裁判路径及起诉路径之分析
现行裁判路径以是否存在返还财产问题为标准，来区分对涉及历史违建的房屋买卖合同纠纷的裁判方式：如不涉及返还财产问题，则进行实体审理；如涉及返还财产问题，则裁定驳回起诉，不进行实体审理。该裁判路径之确立主要基于三个原因：
一是司法权与行政权的独立，司法权对行政权的尊重。违法建筑的认定是处理合同效力的前提。一旦认定涉案房屋属于违法建筑，根据《民法典》第153条之规定，涉及的房屋买卖合同应属无效。根据《民法典》第157条的规定，合同无效后，出卖人有权请求买受人返还财产。根据现在的通说，《民法典》第157条所规定的财产返还请求权在性质上属于物权返还请求权（参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典总则编理解与适用（下）》第785页）。也就是说，如法院进行实体审理，确认合同无效，必然面临确认涉案房屋物权归属的问题（参见（2021）粤03民终23331号民事裁定书）。在涉案房屋的合法性问题得到解决之前，法院不宜直接通过裁判确认房屋的物权归属。而违法建筑的认定属于行政机关的职权范围，故应尊重行政机关的行政权，由行政机关先行处理；
二是打击违法建筑出卖方的不诚信行为。违法建筑买卖合同纠纷大部分是因为卖方发现违法建筑价值上涨或遇到征收、拆迁可获得高额补偿，遂主张合同无效，要求买方返还房屋。卖方该种行为，有违诚信原则，如通过司法裁判予以支持，不符合社会主义核心价值观；
三是控制社会的不稳定因素，降低对社会的非常冲击。违法建筑买卖行为在深圳非常普遍，而违法建筑涉及的利益巨大，如通过司法裁判予以实体处理，可能引发更为严重、涉及面更广的社会纠纷。
基于上述考虑，故现行裁判路径的基本思路就是维持现状，交由政府部门、开发商通过非诉讼路径化解争议。
为了应对法院基本上“一刀切”裁定驳回起诉的处理方式，当事人纷纷探寻其他请求权基础，采取别的起诉路径，比如从出卖人角度采取上述起诉路径一、路径三及路径四。笔者下文该三个路径逐一分析。
a.出卖人角度的起诉路径一仅诉求确认合同无效。
其目的在于回避合同无效后的财产返还问题，企图取得法院确认合同无效的裁判文书后，再行向旧改项目实施主体沟通，争取被确认为被拆迁物业权利人。其法理基础是民事诉讼法上的不告不理原则，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。但是，参考最高人民法院（2014）民一终字第277号民事判决书，“对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十八条系合同无效法律效果的规定，人民法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。”因此，起诉路径一在目前的司法实践中一般都是被裁定驳回起诉。即使卖方通过该路径取得了确认合同无效的生效判决书，如其另行起诉请求返还房屋的话，同样面临被裁定驳回起诉的风险（参见（2018）粤民申10280号民事裁定书）。
b.出卖人角度的起诉路径三在诉请确认合同无效的基础上，以买受人取得涉案房屋属于不当得利为由，要求买受人返还其取得的不当利益（涉案房屋）。
该路径之目的也是为了规避《民法典》第157条的规定。理论上，对《民法典》第157条所规定的财产返还请求权在性质上究竟属于不当得利返还请求权还是物权返还请求权，存在争议。如认为属于不当得利返还请求权，则出卖人请求返还涉案房屋，是以债权为依据，不涉及物权归属确认问题。如认为属于物权返还请求权，如前所述，则出卖人请求返还涉案房屋，是以物权为依据，涉及物权归属确认问题。在目前通说及司法实践倾向认为该财产返还请求权属于物权返还请求权的情况下，如适用《民法典》第157条，将面临被法院以需由行政机关先行处理为由裁定驳回起诉的风险。因此，出卖人放弃以《民法典》第157条为请求权基础，改为以《民法典》第985条为请求权基础。但是，结合司法实践来看，法院并未对此进行细究，仍然是按照其常见的裁判路径进行处理。
如进行深究，起诉路径三的问题关键在于在合同无效的情况下，是否只能援引《民法典》第157条处理合同无效后的权利义务关系，当事人有无请求权基础的选择权？
笔者认为：
如果单纯从条文文义规定来看，确认合同无效后，同时符合《民法典》第122条及第985条规定的要件，当事人有权择一为请求权基础提起诉讼。但是，从体系解释的角度来看，《民法典》第157条明确属于合同无效、被撤销、不生效后的权利义务关系处理规则，与第153条之规定构成相互对应的因果关系，故应视为排除可以选择其他请求权基础的权利，即只能援引《民法典》第157条处理合同无效后的权利义务关系。尤其是在现行通说认为《民法典》第157条所规定的财产返还请求权的属于物权返还请求权的情况下，更应该视为排除适用《民法典》第985条不当得利返还请求权的可能。不然，可直接通过法律解释方法将《民法典》第157条所规定的财产返还请求权解释为不当得利返还请求权，以《民法典》第157条主张返还涉案房屋，无需舍近求远去援引《民法典》第985条。
c.出卖人角度的起诉路径四在诉请确认合同无效的基础上，以买受人无权占有出卖人涉案房屋为由，要求买受人返还占有物（涉案房屋）。
首先，现行《民法典》所规定的占有制度，是为了维持和平秩序、禁止私立救济，对占有的事实状态予以保护，而非对占有权予以保护。无论占有人是有权占有还是无权占有，占有人是善意还是恶意，均享有占有保护请求权（参见参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下》第1354页）。
其次，《民法典》第462条所规定的占有物返还请求权得以主张的前提是，“占有的不动产或者动产被侵占”。所谓的侵占，“是指违反占有人的意思而排除其对物事实上的控制与支配。例如盗窃、抢夺他人物品，未经许可占有他人房产等”（参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》第353页）。具体到涉及历史违建的房屋买卖合同来看，涉案房屋的交付是在双方协商一致的情况下实施的，并非《民法典》第462条所规定的侵占，出卖人无权依据该条规定请求买受人返还原物（涉案房屋）。相反，买受人基于出卖人的真实意愿接收涉案房屋并对该房屋享有事实上的管领力，即使《合作建房合同》或房屋买卖合同被认定无效，买受人对涉案房屋的占有利益仍应受到法律上的保护（参见（2018）粤03民终586号民事判决书）。如出卖人采取私力救济手段强行取回涉案房屋，则出卖人的行为相对买受人来说构成侵占，买受人有权依据《民法典》第462条之规定，主张出卖人返还涉案房屋。
D.裁判路径之检讨
结合前述分析，目前历史违建买卖合同纠纷常用的几种起诉路径，均难以实现出卖人取回涉案房屋的目的。但是，对于法院现行的裁判路径，仍存在值得检讨之处：大部分法院只要查明涉案房屋未办理合法报建手续，不管原告的请求权基础是什么，一律以应由行政机关先行处理为由，裁定驳回起诉，未结合原告不同的请求权基础展开说理分析。有失妥当。
如果细究各法院常援引的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条，该条规定也仅是要求“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”，重点依旧落在对当事人诉讼请求的审查。当事人的诉讼请求无疑是以其请求权基础为依据的。质言之，法院应重点审查当事人请求返还原物的请求权基础是什么？如请求权基础是《民法典》第157条或第235条，显然是“请求确认违法建筑权利归属及内容”，应裁定驳回起诉；如请求权基础是《民法典》第985条，则应对《民法典》第153、157及985条之间的关系进行说理，驳回原告诉讼请求；如请求权基础是《民法典》第462条，则应驳回诉讼请求。
③房屋出租人丙与承租人丁之间的争议
A.起诉路径之选择
房屋出租人丙与承租人丁之间订立房屋租赁合同，双方成立房屋租赁合同关系。丙为收回租赁房屋，同时对外弱化自身导致合同无效的过错程度，一般会以租赁合同已解除为由，诉请法院判决确认租赁合同解除，承租人交还租赁房屋。法院基于主动审查合同效力的职权职责，会对房屋租赁合同效力进行审查并作出认定。
B.裁判路径之归纳
对于租赁标的为历史违建的房屋租赁合同纠纷，目前司法实践的处理规则比较统一，基本上都是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第2条的规定，认定出租人与承租人订立的租赁合同无效，依据《民法典》第157条的规定，判决承租人应向出租人返还租赁房屋（参见（2020）粤民申1080号民事判决书、（2019）粤民申11406号民事判决书、（2017）粤民申5585号民事判决书、（2021）粤03民终36441号民事判决书）。
C.裁判路径之检讨分析
对于租赁标的为历史违建的房屋租赁合同纠纷，更值得探究的有两点：
其一，如部分租赁物业合法，部分租赁物业非法，是否可以对合同区分处理，部分认定有效，部分认定无效，还是全部认定无效？司法实践中均有不同的处理方式：
全部无效：
被告的加建行为改变了整个房屋的结构和承重，属于未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，故原、被告签订的《房产租赁合同》应认定为无效合同。
——(2019)粤03民终27922号民事判决书
部分无效：
《行政处罚决定书》显示，被告未取得建设工程规划许可证在涉案房屋加扩建总建筑面积81平方米，原告与被告签订的《租赁合同》中所涉上述违法加建部分的租赁关系应属无效。但该部分房屋租赁关系无效，并不影响双方就涉案房屋其余取得产权证的部分所签订的租赁合同的合法有效。
——(2019)粤0305民初19480号民事判决书
笔者认为，根据《民法典》第156条的规定，民事法律行为部分无效，是否影响其他部分效力，主要着眼于是否合同无效部分与其他部分是否可分。如可分，则部分无效不影响其他部分效力；如不可分，则部分无效会导致其他部分同样无效。具体到属于历史违建的租赁房屋来看，如果房屋合法部分与非法部分可分（典型情况为在合法房屋上加建加层），则可对合同效力区分处理；如房屋合法部分与非法部分不可分（如批准占地面积100平方米，实际建设占地面积120平方米），则不可对合同效力区分处理。
其二：同样涉及返还原物，对历史违建买卖合同纠纷不可适用《民法典》第157条之规定处理，但对历史违建租赁合同纠纷却可适用《民法典》第157条之规定处理，逻辑上是否周延？适用《民法典》第157条之规定处理历史违建租赁合同纠纷，判决承租人向出租人返还房屋，是否产生确认房屋物权归属的效果？
笔者认为：
首先，从逻辑上来看，如将《民法典》第157条所规定的财产返还请求权理解为物权返还请求权，则适用《民法典》第157条之规定判决判决承租人向出租人返还房屋，则应理解为产生确认房屋物权归属的效果。现对历史违建买卖合同纠纷及租赁合同纠纷处理规则不一，在体系上、逻辑上是矛盾的。为了解决这个矛盾点，有些法院甚至会在处理房屋租赁合同纠纷时，将在《民法典》第157条（原《合同法》第58条所规定的财产返还请求权解释为占有返还请求权，出租人对租赁房屋享有相关权利（参见（2019）粤民申809号民事判决书）。
其次，虽然体系和逻辑上不周延，但笔者认为在适用《民法典》第157条上仍有必要对历史违建买卖合同纠纷及租赁合同纠纷作区别。原因在于，买卖合同和租赁合同性质存在根本区别，两者转移的标的物相应的权利性质完全不同。买卖合同转移的是所有权（物权），租赁合同转移的是租赁权（债权）。所以在确认合同无效后，返还的标的物相应的权利性质也完全不同。也就是说，房屋租赁合同无效后返还的标的物相应的权利性质是租赁权（债权），故不至于产生对房屋物权归属进行确认的效果。
④乙与甲、张三之间的争议
A.起诉路径之选择
甲与乙属于夫妻关系。涉案房屋1-3层属于甲、乙双方夫妻关系存续期间兴建，属于夫妻共同财产。甲、乙双方对该财产的归属无明确约定，应属于甲、乙双方共同所有。甲去世后，乙对涉案房屋1-3层享有50%的产权份额。张三无权通过继承方式取得乙对涉案房屋享有的50%产权份额。在该种情况下，乙可能选择两种起诉路径：
路径一：以涉案房屋1-3层原属于夫妻共同财产、现甲已去世为由，起诉张三，诉请法院确认乙享有涉案房屋1-3层50%的产权份额。
路径二：以涉案房屋1-3层原属于夫妻共同财产、现甲已去世为由，起诉张三，诉请法院确认乙享有涉案房屋1-3层50%对应面积的使用权或50%使用权份额。
B.裁判路径之归纳
在目前的司法实践中，法院倾向认为历史违建不能因当事人离婚后财产纠纷确认其合法性，不过可以确认当事人对相应面积房屋的使用权（参见（2020）粤0306民初4776号民事判决书、（2019）粤0307民初12922号民事判决书、（2018）粤0306民初26204号民事判决书）。但是，如果该历史违建是否属于夫妻共同财产存在争议，夫妻一方诉请将历史违建作为夫妻共同财产进行分割的，法院很可能会以涉及违法建筑需由行政机关先行处理或涉及土地使用权争议需由人民政府先行处理为由，裁定驳回起诉（参见（2019）粤03民终27592号）。因此，采取起诉路径一，很可能面临法院裁定驳回起诉的风险；采取起诉路径二，有更大的机会实现确认相关权益的目的。
⑤张三与张四之间的争议
张三通过遗嘱继承方式取得甲对涉案房屋1-3层享有的使用权份额。张四可能会以张三为被告，以涉案房屋属于未办理合法报建手续的违法建筑为由，主张涉案房屋1-3层不属于甲死亡时遗留的个人合法财产，不能作为甲的遗产由张三继承，诉请判决确认遗嘱无效。
在目前的司法实践中，法院倾向认为在继承纠纷，历史违建的使用权可以作为遗产处理。如不存在遗嘱的，历史违建的使用权在法定继承中可以作为遗产进行分割处理（参见（2019）粤0309民初4077号民事判决书、（2017）粤03民终7117号民事判决书）。但是，如果历史违建本身在被继承人与其他第三人之间存在权属争议，法院可能会以涉及违法建筑，需由行政机关先行处理，明确房屋的合法性及权属关系为由，驳回将历史违建使用权作为遗产进行分割的诉讼请求（参见（2017）粤0306民初第27626号民事判决书）。
⑥甲、乙、张三及张四之间的争议
假设甲未去世，甲、乙双方未离婚，甲、乙、张三及张四四方就涉案房屋1-3层达成《协议书》，约定涉案房屋1-3层属于张三所有。若现张四以涉案房屋未办理合法报建手续为由，以张三为被告，主张《协议书》违反法律、行政法规强制性规定，诉请确认《协议书》无效，是否能得到法院支持，法院是否会裁定驳回起诉呢？
据笔者检索的案例，对于涉及历史违建的分家析产纠纷，法院一般会进行实体审理，依据家庭成员之间的真实意思表示确认当事人享有历史违建相关权益或相应的拆迁补偿利益（参见（2018）粤0306民初14878号民事判决书、（2018）粤0306民初27579号民事判决书）。
⑦张三与开发商戊之间的争议
张三与开发商戊之间签订搬迁补偿安置协议，双方成立民事主体间的拆迁补偿合同关系。拆迁补偿合同与房屋买卖合同性质不同。如无其他无效情形，不管是否涉及历史违建，目前司法实践均倾向认定民事主体间的拆迁补偿合同有效。双方因该合同产生的争议，可按照普通的民事合同纠纷处理。
⑧乙、丙及张四与开发商戊之间的争议
基于乙、丙及张四的搬迁补偿预期落空，乙、丙及张四可能会考虑诉请开发商戊给予补偿。那么，乙、丙及张四的诉请能否得到支持？
第一，乙、丙及张四与开发商戊之间没有合同关系，无权主张开发商戊对其给予搬迁补偿。
第二，涉案房屋未办理房地产登记，开发商戊根据政府主管部门公告的物业权利人核实公告结果与张三签订搬迁补偿安置协议，无过错，无需向乙、丙及张四承担侵权责任。
第三，开发商戊与张三签订的搬迁补偿安置协议属于双方真实意思表示，且无其他无效情形，协议应属有效。实务中，房屋权属争议人可能会主张开发商与权属申报人签订搬迁补偿协议，属于恶意串通，诉请法院判决确认搬迁补偿协议无效。该诉讼请求可能面临两个问题：一是法院很可能以原被告争议核心在于土地及地上建筑物的权利归属，土地使用权归属发生争议，应由人民政府先行处理，或者涉及违法建筑，应由行政机关先行处理为由，裁定驳回起诉（参见（2018）粤03民终592号）；二是争议房屋无房地产证，尤其是在辖区街道办公示确认权属申报人属于争议房屋权利人的情况下，要证明开发商与权属申报人存在恶意串通的难度非常大。
第四，如乙、丙及张四主张其为涉案房屋物业权利人，张三擅自与开发商戊签约侵犯其权益，这属于乙、丙、张四与张三之间的房屋权属纠纷或侵权纠纷，与开发商戊无关。如各方对此存在争议，应由各方另循法律途径解决。
综上，不管是从合同角度，还是侵权角度，乙、丙及张四均难以诉请开发商戊承担民事责任，赔偿损失。房屋权属争议人想通过民事诉讼路径维护权益，难度是比较大，风险也是比较高的。
（2）行政诉讼案件争议类型
①乙、丙、张四与辖区街道办之间就异议处理答复行为的争议
辖区街道办对乙、丙、张四提出的物业权利异议进行处理，并答复认定异议不成立。乙、丙、张四能否据此以辖区街道办为被告提起行政诉讼，诉请判决撤销辖区街道办异议处理答复行为，并判决其重新作出异议处理行为。笔者未检索到相关案例。
上述案件争议的关键在于辖区街道办作出的异议处理答复行为是否可诉？
对该问题，可能会存在两种争议观点：
一种观点是认为辖区街道办的异议处理答复行为属于城市更新项目物业权利人核实过程中的一个环节，属于过程性行为。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第1条第2款第（六）项的规定，行政机关为作出行政行为而实施的准备、论证、研究、层报、咨询等过程性行为。因此，辖区街道办的异议处理答复行为不可诉。
另一种观点是，根据城市更新项目物业权利人核实政策，辖区街道办处理完毕公示异议后，将物业权利人核实结果报区城市更新部门备案，区城市更新部门直接将备案结果对外公告。结合物业权利人核实程序来看，辖区街道办作出的异议处理答复行为对物业权利人核实结果具有终局性的影响。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第1条第2款第（六）项所规定的“过程性行为”是指对行为结果不产生终局性影响的行为。因此，辖区街道办作出的异议处理答复行为应属于行政诉讼受案范围。
笔者认为：
按照城市更新项目物业权利人核实流程，辖区街道办核实、公示、处理异议、报区城市更新部门备案属于物业权利人核实活动中的过程性行为。虽然辖区街道办作出的异议处理答复行为对物业权利人核实结果具有重大、甚至终局性的影响，但是物业权利人核实结果最终是由区城市更新部门对外公告，即最终对外产生法律效力的是区城市更新局的公告行为。如物业权利人对物业权利人核实结果不服，可就区城市更新部门的公告行为提起行政诉讼，不影响其对自身权利的救济。因此，笔者倾向认为辖区街道办作出的异议处理答复行为不属于行政诉讼受案范围。
②乙、丙、张四与区城市更新部门之间就物业权利人核实结果公告行为的争议
如前述分析，如物业权利人对物业权利人核实结果不服，可就区城市更新部门的公告行为提起行政诉讼。区城市更新部门负有举证证明其公告行为合法的义务。
但是，实务中仍存在一种观点，认为区城市更新部门作出的物业权利人核实结果公告行为仍属于城市更新活动中的过程性行为，不可诉。笔者对此无法赞同。
根据《深圳经济特区城市更新条例》第30条及第65条的规定，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议，市场主体与与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，区城市更新部门还需对市场主体给予行政处罚。可见，区城市更新部门作出的物业权利人核实结果公告行为，直接影响到物业权利人能否与市场主体签订搬迁补偿协议，能否获得搬迁补偿。因此，该公告行为对物业权利人权利义务具有实质性的影响。乙、丙、张四作为物业权利人，对该公告行为不服提起行政诉讼的，应属于行政诉讼受案范围。
③丙与辖区街道办就历史违建普查登记行为的争议
丙与甲签订《合作建房合同》取得涉案房屋4-6层在前，甲的配偶乙申报历史违建处理、取得申报收件回执在后。实务中，辖区街道办在核实城市更新项目物业权利人过程中，可能仅同意确认历史违建申报人为物业权利人。丙为争取辖区街道办确认其为物业权利人，很可能以辖区街道办为被告提起行政诉讼，诉请判决撤销辖区街道办当年作出的历史违建普查登记行为。
司法实践中，法院一般认为辖区街道办当年接收申报人的申报材料并出具收文回执的行为是对历史违建的普查登记行为，并不产生确认产权的法律效力，对相对人及其他第三人的权利义务均不产生实际影响，不属于人民法院行政诉讼的受案范围（参见(2017)粤0308行初299号行政裁定书、(2018)粤0308行初1542号行政裁定书）。
④丙与区人民政府就历史违建处理决定的争议
假设乙申报历史违建处理后，按规定办理了处理手续，区人民政府就涉案房屋对乙作出了处理决定书。因现在深圳大部分行政区均将取得处理决定书/证明书的房屋视同“绿本房”，只认可处理决定书/证明书上载明的相对人为历史违建物业权利人。故如果想争取辖区街道办或区城市更新部门确认自己为物业权利人，只能想方设法推翻处理决定书/证明书的法律效力。路径之一就是以作出处理决定书/证明书的区人民政府为被告提起行政诉讼，诉请判决撤销处理决定书/证明书。对此，司法实践中存在不同的裁判观点。
观点一：
本案所诉行政行为是编号2018-01-xxxxxx《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房决定》中关于第三人奚渝正5.36%房产权属份额的确权确认，人民法院依法对该行为的合法性进行审查……被告深圳市宝安区人民政府作出涉案历史遗留违法私房决定中关于第三人奚渝正5.36%房产权属份额的确权确认依据不足，属于当事人在申请登记时提供虚假材料隐瞒真实情况，采取欺骗手段获得违法私房确权登记的情形，应当对于该部分核准登记予以撤销。
——(2015)深中法行初字第23号行政判决书
观点二：
深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室于2009年7月作出的NO.xxx《深圳市龙岗区历史遗留生产经营性违法建筑处理证明书》，只是对事实作出的书面说明，对上诉人的权利义务不产生实际影响，针对该《证明书》提起的诉讼，不属《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定的行政诉讼受案范围。据此，一审法院认定上诉人的起诉不符合法定要件并裁定驳回其起诉，并无不当。
——(2017)粤行终988号行政裁定书
上述两个案例结论迥异。其实，上述两案中分别涉及的处理决定及处理证明书性质相同，法律效力相同，只不过是当时宝安区与龙岗区两区的不同表述而已。(2017)粤行终988号行政裁定书认为“针对该《证明书》提起的诉讼”不属于行政诉讼受案范围，是对历史违建政策的认识不够准确。
三、小结
上述争议涉及的诉讼类型及法律问题纷繁复杂，不同的主体需结合不同的情况安排不同的诉讼策略。但是，诉讼本身不是目的，利益的争取或法律风险的防范才是目的。仅凭争议发生后的诉讼手段，可能作用有限。更为妥当的做法是，结合主体的实际情况及实际需求，从非诉讼和诉讼两方面统筹考虑，提前谋划。
相关法律法规及司法解释条文：
[1]《民法典》第153条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
[2]《民法典》第157条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
[3]《民法典》第462条：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
[4]《民法典》第985条；得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
[5]《土地管理法》（2019年修正）第14条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
[6]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第2条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
[7]《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条：对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
[8]《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（2021年1月1日废止）第2条:人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
[8]《广东省高级人民法院印发<关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引>的通知》（2021年1月1日废止）第4条:对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。当事人起诉请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人先向行政机关申请处理违法建筑问题。
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李辉杰律师，毕业于中南财经政法大学，熟悉我国及深圳房 地产历史及制度，作为主办律师处理过较多城市更新、土地整备、土地整备利益统筹、房屋征收等旧改项目，作为核心人员参与过区土地整备、城市更新、非农建设用地管理等规范性文件起草专项，曾为多个区城市更新和土地整备部门提供常年法律顾问服务，协助处理大量土地、房屋历史遗留问题。
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每一件事情都问有乜意思,做人很难做落去。
——黄子华
不管关不关注，就是那么酷
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