圈套却是薄饼_深圳的小产权为什么让人又家又恨__chan_

2号看房团 2022-04-26 137

和朋友探讨小房屋产权房难题时她说，初到深圳就吃惊地发现深圳的人十分热衷买回小房屋产权房，这与北京、上海很不那样。做为全省小房屋产权房难题最注重的卫星城之一，其原因，一是因深圳房价格偏高企，买得起货品房的深圳人中有部分会将小房屋产权房做为安居选择，而看见这一市场需求的投资客也会进场；二是看见城中村背后的巨额利润，不少人将小房屋产权房做为一种投资选择。有业内人士估计，目前深圳主流产品的小房屋产权房项目可能超过100个，小房屋产权房占全区住房总套数的56%，占全区总建筑物面积近一半，约一半深圳人定居其中。

01事实上，全省通行的小房屋产权房概念并不适用于深圳，这座卫星城已经把贫困地区集体所有制农地全面转成国有。但由于征而未收，大量农地并未完成相应补偿金返还相关手续，依然属于村集体及其股份子公司所有。很多奶坛楼就算有30层，也只有一个房屋房产证，买回者只能同乡政府会签定合约。建设在国有农地上的违法建筑物，西屯庄房和单位筹资房是深圳小房屋产权房的五大组成部分。具体而言，深圳的小房屋产权房可分为以下几种情况：1、乡政府筹资建房。乡政府自己的地，乡政府筹资建房，为名上是村里筹资建房给居民住，事实上建好之后大部分对内转卖，每套房子乡政府给发一个证，每一次进行买卖要到乡政府转让，乡政府会收一定比例的转让费。2、乡政府和子公司合资建房。乡政府出地，子公司出钱，合作开发，为名上也是解决居民住房难题，事实上建好之后对内转卖，一起赚钱，和第一种那样，乡政府颁证，乡政府能转让。3、子公司的地，子公司出资建房，建好之后对内转卖，子公司颁证，进行买卖到子公司转让，子公司收一定比例的服务费。4、第四和第N种小房屋产权，打着小房屋产权的为名，比如只有一栋大红本，地产商投入使用之后分割成套以租赁的方式对内转卖。随着《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于贫困地区卫星城化历史遗留违法建筑物的处理决定〉试点实施办法》2014年出台之后，在政府部门严厉打击的擂鼓声中，小房屋产权房营销也转入了地下。目前深圳的小房屋产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售，辩护律师缔造下的合约签定、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。

02有中介介绍时称，深圳沙井某大型乡政府奶坛楼提供绿本，上面有乡政府会盖的章，肯定比其他人盖的小房屋产权房更有法律保证。小房屋产权房有“绿本”在手真的能保证权益吗？目前深圳市核发的房DF93有“红本”和“绿本”两种。“红本”用于记述市场货品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。“绿本”用于记述非市场房产。凡“绿本”记述的房产，一律不得进行买卖，只表明对房产流转。1999年以前的违法建筑物已完成流转，颁授了房DF93。但1999年之后的违法建筑物，还在排队订婚。权威辩护律师回答：“国家指定的房房屋产权登记国家机关consideration开具房房屋产权登记证，其他任何国家机关无权颁授，乡政府会开具的绿本房DF93肯定是合宪的。”只要不是红本货品房就无法进入市场买卖，即使乡政府会能给购房人发放绿本房屋房产证明，也无法以此确认买卖是不合法的。以筹资建房方式买回小房屋产权房，事实上是用不合法方式来掩盖非法买卖。而且，辩护律师缔造签定合约这一操作也是掩耳盗铃罢了。深圳市司法局2009年就明文禁止辩护律师对小房屋产权房做缔造，公证处也无法公证。即使做了缔造，也只能说明买卖双方在辩护律师面前签定了一份合宪合约而已。如有辩护律师参与属违法执业犯罪行为，更不可能因辩护律师缔造导致该犯罪行为有效。03“居民宅基地永久性物业管理，双公交车站，只要11000元/平方米”……这样的小房屋产权房广告偶尔还能看见。那么，小房屋产权房真的昂贵吗？根据老祖宗的经验“昂贵无好货”，我们算一下，正常货品房的生产成本构成一般为：房价=农地生产成本(30%)+开发服务费(10%)+建兴生产成本(20%)+税赋(15%)+利润(25%)。相比之下，小房屋产权房吞掉政府农地生产成本(30%)和税赋(15%)的利益，一下就砍掉了近50%的价格空间，并没有实惠太多。而且，反倒在建兴生产成本上克扣严重，房子的规划、质量、基础建设上远远比不上货品房。不仅如此，小房屋产权房一旦发生债务纠纷，维权十分困难！如为违法建筑物，转让犯罪行为是合宪的，如附条件在转成红本房后办理转让相关手续，则可能面临买卖程序复杂，流程较长而增加买卖信用风险。未来如果有升值或拆迁补偿金，卖方能随时违约。对投资或买回小房屋产权房自住的人来说，完全起不到增值效果；如果卖房人一房多卖，继而无门跑路，购房人就会承担更大信用风险。举个栗子！2015年深圳就曾出现宝安区福永街道小房屋产权房镜湖长廊被勒令拆除，该楼盘1500余套房源已售出900多套，随后地产商无门跑路。据购房者代表统计，地产商卷走已付款项约2.7亿元。由于地产商售楼时一直宣称镜湖长廊是福永乡政府会奶坛楼，可分期贷款六年，而此前深圳很多乡政府会奶坛楼都已成功投入使用并入住，这让购房者以为买回没有信用风险。事实上该地块是通过招拍挂买来的工业用地，当时申报为2栋工业厂房，结果被建设方违法投入使用了8栋21层高的小房屋产权房。04深圳小房屋产权该怎么办？万科董事局主席郁亮曾表示，小房屋产权房贡献大，应改造为廉租公寓。因为这些物业管理没有缴纳相应的卫星城基础建设费等税赋，所以房屋产权上和货品房还应有区别，无法进行进行买卖流通，能出租，在现行的农地政策下，同样能解决定居难题。在这个过程中出现的难题，政府也能参照公租房的标准。学者宋丁建议，分门别类给小房屋产权房找出路。分期分批纳入城中村计划，允许原业主自行组建股份子公司执行或加盟，旧改之后容积率会提高，那么会形成新的住房供应，有利于平抑房价，同时原业主能销售获利，那就不再给予拆迁补偿金了，如此一来加建小房屋产权房的利益驱动也小了。

小结若单纯考虑定居，而不考虑下一代教育难题或者房屋产权难题，小房屋产权房价格低、相关手续简单、即买即住、物业管理费低，不失为过渡性的选择。如果买来投资，小房屋产权房无法使用杠杆，无法以最小投入撬动最大收益；不具备货品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；无法自由买卖，无法随着市场或自身的变化及时置换，相当于花大价钱买了一个大宗货品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。如果买来等拆迁，说实话，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。还是那句话，在房产投资上，选择往往比努力更重要