原副标题：小产权和旧改必会的专业技能——怎样查阅原则上农地总体规划确认用地物理性质。
在深圳，不论是想买小产权换房或者想博旧改，原则上农地总体规划都一个绕但是辅助工具，即便下层特性决定舰岛。隐晦点说，居住用地才能建住宅，工业用地只能建工业及其基础建设。
红本的商品房就没啥好说的了，即便啥都已经明确了，你只需看房子和地段合不合你意而已。
但小产权则不一样，由于深圳早期农地的粗放管理工作和小产权房的野蛮生长，导致小产权甚么类型的用地基本上都有，所以想了解某一正股的用地物理性质，只有通过查阅原则上农地总体规划。
甚么是原则上农地总体规划呢？
原则上农地总体规划是指在已经核准的全市由莱舍，区域总体规划的指导下，对和南区内各新区的农地利用物理性质、开发强度、公用基础建设公用设施、道路交通、市政公用设施、城中村等方面作出详尽掌控的规定。简单点的理解是两张今后区域的总体规划图及现况记录图（现况是原则上农地总体规划核准之前的现况，比如城中村建成区）。
在说怎么查法图定则之前，我先交待一下农地物理性质类型和深圳“三环”的定义。
目前按原则上农地总体规划，深圳农地物理性质类型分为九大类，分别是：
1、居住用地，R类（居住用地还分为四小类，详尽请看下表，其它各类用地的细分类，可以自行查阅《深标》明确要求）
2、商业用地，C类
3、公用管理工作与服务设计用地。GIC类
4、工业用地，M类
5、物流仓储用地，W类
6、交通公用设施用地，S类
7、公用公用设施用地，U类
展开全文8、绿地与广场用地，G类
9、其它用地，E类
深圳原则上农地总体规划“三环”分别是：
基本上生态掌控线（这个不用解释了吧？）
蓝线：指文物保护单位、发展史文化街区、优秀发展史建筑等发展史文化遗产需要保护和掌控的地域性界限。
黄线：是指对卫星城发展全局有影响的、卫星城总体规划中确认的、必须掌控的卫星城基础公用设施用地的掌控界限
绿线：是为降低卫星城重大脆弱公用设施的风险水平，对重大脆弱公用设施周边区域的农地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的掌控界限，是对现有脆弱品行业管理工作和技术水平的重要补充。
蓝线：是指卫星城总体规划确认的河、湖、库、渠、人工湿地、滞洪区等卫星城河流水系和水源工程的保护与掌控的地域性界限，以及因排水沟整治、排水沟绿化、排水沟自然生态建设等需要划定的总体规划保留地。
清楚原则上农地总体规划的两大要素之后，我们大致就知道，用地物理性质为居住用地，尤其是R4类用地的正股最为优质。
踩“三环”的，大概率都是坑，都不值得选择，不论是发展史遗留农民房却是奶坛楼。今后被处理的风险巨大，至于能不能赔，赔甚么东西，具体还要看正股方面，这个暂时无此本次讨论中，到时候说到与征税有关的话题时再说。
原则上农地总体规划的查阅方向：pnr.sz.gov.cn/ywzy/fdtz/index.html
这个是文件格式版原则上农地总体规划的方向，文件格式版的原则上农地总体规划初学者不太友好，主要是那个南区有点搞不清楚对应的正股在南区。
对初学者而言，可以用他们的印刷版，印刷版是带地图的，非常直观。但印刷版仅可以查阅到地块物理性质和基础消息，但是对仅想找小产权换房的也基本上够用了。如果想再深入一点的话，却是要看文件格式版的，即便文件格式版的有非常详尽的掌土地规划定。
印刷版的方向：整体规划“两张图” (pnr.sz.gov.cn/d-xgmap/)
虽说，顶多正股用地为居住用地的为最优正股，但也有例外，比如说奶坛楼，特别有村委背景的，用地情形也比较复杂，甚么物理性质的用地都有，真正是居住用地反而比较少。但是奶坛楼有特殊发展史背景在内，也没有甚么好说的。
其它正股只要非居住用地的正股，却是得仔细的查阅一下，比如实际用地物理性质的详尽土地规划明确要求、农地来历，建成日期，何澍培等等。
查原则上农地总体规划的意义除了清楚用地物理性质之外，更重要是的看正股是不是踩线，是不是占到总体规划道路等消息，其次了解是新区今后大总体规划方向。
对普通城中村而言，用地物理性质和占路等情形明确要求不会那么严苛，农地整备或者房屋征税则明确要求比较严苛。
对想博征地或者长换房的农民房而言，如无法确认是否属于预览范围的，且用地物理性质非居住或占线的情形却是Soleymieux为妙，因为你不知道你等来的到底是预览却是征税，或者土整！
关于原则上农地总体规划就先说这么多，到时候我们说违章建筑。再见！
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