按：深圳旧改是两个聊几天也聊不完的热门话题，在这里用最易懂的词汇进行讲诉有关的法规、专业技能、股权投资事例和工程项目信息，没有法律条文词汇的细致，但也防止了艰深晦涩。简而言之旧改，广义的简单认知是拆阿尔布津楼，立新房，通过新的规划完善卫星城功能配套。听得最多的是某个旧区旧改，农民房被征地，地产商理赔货品房，一夜暴富。深圳旧改走在全国的最前沿，法规和业务流程最完善，多被其它卫星城所借鉴，甚至有关内容被上升为国家法律条文，如住建部颁布法律条文要求不允许大拆大建。补充一句，其它卫星城也有旧改，但法规、业务流程以及操作实践，都与深圳有巨大的差异，所以不能用外地作法认知深圳旧改。深圳旧改细分为旧区（地产商主导力量）、利益统筹规划（中央政府和乡政府主导力量，地产商配合实行）、棚改（一般为中央政府工程项目）和综合整治（不大拆大建，只升级改造）。我们股权投资一般是旧区和利益统筹规划两类工程项目。 如何股权投资呢？我们在关键性业务流程结点上，以远低于市场货品房的价格买进“农民房”或是有关合法权益，以小博大，获得地产商理赔货品房。在不同的业务流程结点上，买进价格、买卖方式和交房时间都不一样。股权投资产品分为三类：产品买进结点买卖方式交房时间股权投资收益待征地房流转前，初步设计前与现物业公司签受让协定，辩护律师缔造6-8年300%-600%准征地房已初步设计，未签下与现物业公司签受让协定，辩护律师缔造5-6年150%-200%迁离分项房已初步设计，已签下与地产商直接签下3-4年100%谈到买进结点，我们有必要了解深圳的旧改业务流程，如下图。
流转是两个十分重要的概念。简而言之流转即证实将被征地物业管理的权利人，这是涉及向物业管理权利人进行理赔的关键性。旧改第两个关键性步骤为意向公开征集，这一步往往持续3-5年。在2021年3月1日之前已初步设计的工程项目中，意向公开征集完成后的关键性一环是初步设计，然后地产商开启与物业公司签署征地安置补偿金协定，简称签下，流转和签下同步进行。而2021年3月1日之后的新政策要求流转提早，即先流转后初步设计，原则上流转后不能再更名买卖，中央政府这样做的目的是缩短旧改工程项目中待/准征地物业管理的买卖周期性，而以往在初步设计完成后的签下阶段还可以买进旧改物业管理/合法权益，俗称迁离分项房。未来1-3年，可预见中央政府对地产总的基调是房住不炒，引导资本流入控股集团。深圳旧改十分特别，在操作过程中，包括未初步设计的待征地小房屋产权房、已初步设计未签下的准征地小房屋产权房、已初步设计已开启签下的迁离分项房，无需社保和户口即可购买，也是全国人民（含港澳台）无需深圳房票都可以购买，各个阶层都有，造成大量资本进入旧改股权投资市场。提早流转，就大大压缩了深圳旧改物业管理/合法权益的买卖周期性。流转是在实行旧改过程中对被征地房屋的土地权属自查行为，目的在于落实房子是谁的，拆了我要赔给谁。流转的依据包括：历史遗留回执原件+实际占有+历史转移凭证资料，以及其它有关证明材料。在操作过程中，深圳各区不完全一样，多数由控股公司（即乡政府）或是街办+控股公司组织发起，用房屋产权注册登记自查表+申报的方式来判定。龙岗区:颁布《龙岗区旧区拆毁范围内无房屋产权注册登记房屋权利人判定自查组织工作办法》《关于积极开展旧区征地范围内无房屋产权注册登记历史记录的土地房屋权利人判定自查组织工作的通告》，由街办就房屋产权核实情况，给予意见建议，由控股公司复印件，并将结论对外申报。坪山区：颁布《坪山区房屋补偿金土地权属自查组织工作指引（试行）》，基本确立街办组织、各部门并联自查开具意见建议、申报、街办证实申报结论的模式；龙华区：土地整备工程项目参考坪山区的作法，旧区则通过《龙华区旧区实行办法》明确由实行主体申请人向辖区街办申请土地权属自查，由街办就土地权属自查开具意见建议，实际中由村企公司、街道社区服务站及街办三级复印件流转；大鹏新区：颁布了《关于积极开展旧区拆毁范围内无房屋产权注册登记历史记录的房屋权利人判定自查组织工作的通告》，规定村企公司、街道社区服务站负责自查，办事处负责申报并证实申报结论。
讲了这么多，估算许多人会问，明明征地后可以获得货品房，为什么村民要卖呢？实际上，卖的人并不多，高潜、高性价比的资源更是稀缺，买到即赚到要看缘分。一般来说，约莫有10%-20%的物业公司会卖一点提早补仓，整个拿出来卖的物业管理面积约莫会占到整个旧改工程项目的3%-5%。提早补仓的原因就许多了，有的是用于控股集团股权投资，有的是用于改善生活，还有的是赌博输了急着卖房还债...... 在大家的印象中，深圳旧区都是有钱人，其实根本不是这样，二八定律依然适用。估算许多人也从网上或是身边的朋友那里了解到，中央政府有发文禁止小房屋产权房和迁离分项房的买卖，有关的新闻报道也不少。这既是两个大家所关心的热门话题，也涉及两个十分专业的内容即历史遗留，我们将在下一篇文章中详细介绍什么是历史遗留。待续......
网友评论