——陈某春诉段某杰、段某作房屋进行买卖合约案
【刑事案件基本上信息】1.裁判员书字号 重庆市宜宾市Wasselonne人民检察院（2019）川16民终592号民事诉讼裁定书 2.案由：房屋进行买卖合约纠纷 3.当事人 原告（被原审）：陈某春 原告（原审）：段某杰 原告：段某作
【基本上案情】2012年10月，段某杰一家四人申请在宜宾市中锋区荃湾镇某村× 组建房360万平方米，农地所有权类型为无偿，农地面积为137.84平方 米。行政管理部门批准建房结构为三层砖混结构，但前述修筑房屋共 五层。2013年7月15日，段某杰出具委派书这份，委派其父亲段某作全 权全权其卖房一事。2013年，经夏某树介绍，陈某春（甲方）的母亲 吴某翠代陈某春与段某作（甲方）签定购房协定，签订合同甲方将新批土 地所建店面一个及住房两套卖给甲方永远居住。店面及住房位置：位 于三台养猪场前面，肖仕俊屋对面，紧临公路，右边紧临夏开明第二 个店面；住房为店面楼上第四套（即五楼）。店面及住房总价款为 25.2多万元。两方签定协定后，甲方已向甲方交纳订金5.2多万元。退款方 式：除订金5.2多万元，剩余20多万元分两次付给甲方，第二次退款时间为 甲方交房时缴付15多万元；剩余5多万元，两方协商办好小产权证交给甲方 时付清。楼梯间从地通天共同使用，互不干涉，家装共同备款照摊。合约签定后，陈某春分别于2013年1月29日、8月22日、2014年10 月22日交付购房款5.2多万元、15多万元、5多万元。2013年8月，陈某春接房 后，对房屋进行了家装并随后入住。2018年8月18日，宜宾市中锋区观 塘镇该村村委出具证明这份，证明段某杰、段某作为父子，二人为该 村×组居民，段某杰所修筑的养猪场前面的房屋农地性质为自发性土 地。陈某春认为其与段某作签定的购房协定合宪，段某作应返还购房 款25.2多万元，并按银行前两年贷款本息缴付房款本息，同时明确要求向段某 作返还房屋，故提出诉讼诉讼。
【刑事案件焦点】1.陈某春与段某作签定的购房协定与否有效率；2.段某杰、段某作是 否应返还陈某春购房款25.2多万元及本息（按银行前两年贷款缴付利 息）；3.陈某春与否应向段某作返还房屋。
【法院裁判员要旨】重庆市宜宾市中锋区人民检察院经该案认为：依照《中华人民共和 国中华人民共和国宪法》第三十九条第一款“贫困地区居民一户只能拥有一处宅基 地”、第七条“农民自发性所有的农地的所有权不得出让、受让或是 出租用于非农业建设” [1]之明确规定，法律条文对于自发性农地所有权的流转一直保 持禁止性的明确规定。自发性农地所有权是一种以身份为基础的基本权利，其基本权利 主体具有特定性，即仅限于本信用社组织机构核心成员。因此，非郭某自发性 经济组织机构核心成员间的房屋进行买卖协定合宪。本案所涉房屋系贫困地区自发性宅 基地上的房屋，房屋进行买卖必然涉及自发性农地的受让，由于段某杰与陈某 春不属同一自发性组织机构核心成员，两方对自发性农地上的房屋进行进行买卖违背农地 管理法的硬性明确规定，故段某作代段某杰与陈某春签定的《购房协 议》应认定为合宪。依照《中华人民共和国政府合约法》第五十五条“合 同合宪或是被撤销后，因该合约取得的个人财产，应予以返还；不能返 还或是没有必要返还的，应折价补偿。有过失的一方应赔偿对方 因此所受到的经济损失，两方都有过失的，应各自分担相应的责任”之规 定，现陈某春明确要求确认其与段某杰间的《购房协定》合宪，并明确要求 返还购房款，合法有据。由于《购房协定》是进行买卖两方在有偿且不违 背真实意思的情况下签定的，对于合约合宪，两方均存在过失。依照 公平、合理的原则，结合陈某春占有使用房屋前述情况，对陈某春主 张购房款本息的请求，不应得到支持。案涉房屋系段某杰自发性农地上修筑，段某杰为房屋的前述基本权利人。段某作系受段某杰委派与陈某春签定《购房协定》，其在全权权限范 围内实施的民事诉讼法律条文行为，由段某杰分担相应民事诉讼责任。依照民事诉讼损 害赔偿的基本上法理，明确要求全权人与被全权人分担连带责任，要以造成 他人前述侵害为前提。陈某春明确要求返还的购房款系段某杰因《购房协 议》取得的个人财产，而非陈某春的经济损失。加之陈某春与段某杰对自发性农地 上的房屋进行进行买卖的行为违背法律条文法规的硬性明确规定，因该违法行为 导致的侵害不应受到法律条文的保护，故对陈某春明确要求段某作分担返还 购房款的诉请，不应支持。重庆市宜宾市中锋区人民检察院依照《中华人民共和国政府民法总则》 第一百六十二条，《中华人民共和国政府中华人民共和国宪法》第三十九条、第六 十三条，《中华人民共和国政府合约法》第五十二条第五项、第五十五条 之明确规定，判决如下表所示：一、原告陈某春与原告段某杰间的《购房协定》合宪；
二、原告段某杰返还原告陈某春购房款25.2多万元，原告陈某春向 原告段某杰返还《购房协定》中签订合同出售的房屋（住房及店面各一 套）；
三、驳回原告陈某春的其他诉请。段某杰不服一审判决提出诉讼裁定。该案过程中，原审段某杰于2019年6月12日申请退回裁定。四川 省宜宾市Wasselonne人民检察院依照《中华人民共和国政府民事诉讼诉讼法》第一百八 十三条明确规定，裁定如下表所示：准许原审段某杰退回裁定。
【法官后语】没有乡间的有效率环境治理，就没有乡间的全面振兴。中共中央办公 厅、国务院印发的《关于加强和改良乡间环境治理的指导意见》指出，到 2035年，加强和改良乡间环境治理总体目标是“乡间社会环境治理有效率、充满活 力、和谐有序”。目前，因贫困地区“小产权房”交易引发的民事诉讼纠纷正在逐 年递增。通过法治渠道解决“小产权房”纠纷，是乡间环境治理的必然要 求。其实“小产权房”并不是一个法律条文上的概念，它只是人们在社会实 践中形成的一种签订合同俗成的称谓。“小产权房”是指一些村自发性组织机构或 者开发商出售的建筑在自发性农地上的房屋或是由农民自行组织机构建造的 “商品房”。
依照我国现行法律条文明确规定，非本信用社组织机构的核心成员不得购 买在自发性农地上建设的房屋。因此，“小产权房”的交易违背国家法律条文 的硬性明确规定，这类房屋进行买卖的合约本身是违法的也是合宪的。因 此，正确认识“小产权房”交易的风险对于防范房屋交易风险和化解社 会矛盾都具有非常重要的现实意义。
现实中主要存在以下四个方面的 风险：一是办不了房产证。这类房屋是建在自发性农地上，依照法律条文规 定是不允许对外销售的，这样的房屋在没有改变农地性质的情况下是 不能办理房产证的，没有房产证的房屋在法律条文意义上是不受保护的， 同时这类房屋在再次受让及遗赠、继承等方面都会面临困难。
二是违 约风险。由于“小产权房”交易违背了国家法律条文的硬性明确规定，其进行买卖 合约是违法的，也是自始合宪的，一旦某一方反悔并诉至法院，法院 将判决退款、退房。实践中，很多卖方都是抓住这一点进行“一房二 卖”或是进行其他的违约行为。
三是拆迁难补偿。虽然两方签有购房合 同，但却属合宪合约，“小产权房”除不能办理房产证外，大多还是违 章建筑，有被拆除的危险，业主也不能因为拆迁而得到安置补偿。
四 是房屋质量没有保证。该房不是商品房，出售方不是合法的开发公 司，购买后不能享受到《建设工程质量管理条例》明确规定的售后保修服 务，发生质量问题往往只能自行分担。针对贫困地区小产权房交易的特点，除普法义务机关加强农地相关法 律法规的普及宣传，行政主管部门加大违法用地建设等执法力度外， 购房者还需提高“小产权房”交易的风险意识。
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