我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔,近期央行发布了一个大额现金管理试点的通知，大概内容是7月开始，个人存取10万以上要登记！试点为期2年，先在河北省开展，再推广至浙江省、深圳市。这对楼市有什么影响吗？
回答：对一般人没影响，但是对2类人有影响。
有的人通过现金买房来避税，比如一套房子200万，但有可能存在双合同，现金支付100万，银行转账100万，最终只缴100万交易额度的税费，相当于买房减税。
还有企业通过企业贷获得大量的廉价资金通过取现后来买房，这类大额现取也成为资金进入楼市的方式之一。
现在设置试点后大额现金一切全在电子眼下运行，现金将被严管，实际上的“合理避税”越来越难!
本币，外币趋利避害的进出都在电子眼下运行,TL贷难了!
大额现金管理试点对地方带来利空，但不意味着房价下跌。
房价显著下跌显然不利于稳增长，当房价有明显下跌压力时，有很大的可能通过其他利好来对冲。
而对于房价有显著上涨压力的城市，大额现金管理试点政策起到的是刹车作用，至于车子能不能停下来，除了看刹车的力度，还要看车子向前的推力。
提问：星叔你好，坐标沈阳，父母想买养老房，目前有一套70平在铁西区启工街建设的大路临近地铁口的回迁房，顶楼，属于几乎没有物业，供暖也不太好，目前没有拿到房证在出租。考虑拿到房证以后卖掉。我的想法是再买一套次新的二手，小区物业成熟的80平左右，老两口住。父母想在铁西区启工劳动公园附近居住，而且不想贷款，目前手上能用的资金80万。但是启工这里都是老城区，二手房老旧残比较多，我的想法是在于洪广场附近买次新小区，单价比启工低一些，户型和可选性高。离启工街也不是很远。想问星叔有没有更好的建议，是买铁西区启工，还是于洪区于洪广场？铁西启工附近有没有好一点的小区推荐？还有究竟是我来贷款，还是全款买更合理一些。万分感谢。
回答：铁西老区整体价格高了，前几年大开发商拉升了整个板块单价，且部分优质人口向青年大街金廊和浑南生态居住区迁移，外溢明显。
另外从居住角度来看启工由于是拆迁地块比较杂乱，舒适度一般。
于洪广场整体来看，性价比比较合理，交通便捷，周边配套也很齐全，靠近学校、医院、商圈等，各类生活设施都不错，整个环境居住养老还是不错的。所以我更倾向于买于洪广场周边二手次新。
全款买房投资思维是错的，买房不建议全款。
买房按揭是所有贷款里面利息最低，贷款时间最长的贷款，这是普通购房者的福利，谁不用，谁吃亏。选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产最大化，才能获得最大也是最稳妥的收益。
而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就会越来越赚钱。
提问：星叔你好，现在广州适合购房置换吗？您怎么看待华南板块，现在是不是阶段高点了？谢谢您！
回答：购房置换主要考虑的是市场稳定，怕的就是卖一买一的时间差。
广州市场还算稳定，只要政策不放松，短时间内应该不会有大的震荡。
华南板块很不错，随着18号线的落地以及万博的成形，周边配套正在日渐成熟，离城区不远不近，所以这一带是新市民的首选。
从二手房成交量上也能看出来，华南板块成交相当活跃。
有流动性，有规划的前瞻，最起码这一带安全性很高。
真要调整的话，华南板块也在后面
广州买房价值高的板块，具体详见知识星球内部分享！
提问：石家庄现在是卖房？还是买房？
回答：石家庄房地产基础薄弱，所以楼市周期一直受北京需求沿溢影响，强制被献血人士，没有太大发展。
周边的特大型城市和省会众多，北京、天津、郑州，济南、青岛，个个头顶耀眼光环，石家庄逐渐成为了一个弱存在感的二线省会。
石家庄目前楼市惨淡，已持续了一年多。除了二手房，哪怕是被限价的新盘也一样不好卖。
在本轮衰退期难以独善其身。必然迎来成交量缩减，开发企业降价求量的降价周期。
石家庄的房价上涨空间取决于北京和雄安新区的发展状况和房价走势。
是否会形成未来会形成如苏州、南京和上海之间的房价比例关系，面临着许多不确定。
所以刚需自住可以买一套，投资资金充足去北京，其次天津，最后环京城市。
提问：星说你好，去年没经思考到肇庆高要买了一套房月供3千7百多精装房，现目前看那里一平米降价一两千，利率6.17%.后悔啊。现在东莞企石挨着桥头地区上班，想要买自住加投资的，家庭月收入约1.5万，还有两小孩在这边上学，手上只有20-30来万，想买东莞，但首付都不行，纠结是考虑龙溪周边比如恒大精装修，还是东莞企石周边的小产权房又或是把手上的钱明年提前去还点房贷？如两套月供就压力大，而且现在疫情期是否该考虑买房呢？那一种更适合我呢，请建议，谢谢。
回答：因广佛地区的发展还没达到一定的水平，广佛地区的发展也会对肇庆有很大的影响。
肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没有多少存在感。
整个珠三角，它不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。
随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。
肇庆是一座典型的人口净流出城市，投资是不看好的。
我的建议是：
如果你自住不是特别着急，可以先租房过渡一下，因为预算太少，还是二套，买的太急很容易走偏，比如小产权这种坑，就要注意回避，预算少或者买的太偏远，自住加投资又没有价值。
所以我建议你还不如等一等，优先考虑把肇庆尽快出手，发现投资不对，应该立刻止损，否则会越陷越深，浪费的是东莞机会成本。
出掉肇庆，一方面可以腾出首套房票资格，三成首付买入，另一方面还可以扩大资金流，这样在东莞选筹面就会更广，就可以买到更好更有价值的房子。
所以买卖顺序建议先卖再买，有时等一等，反而会更有价值！
提问：星叔，看不懂现在嘉兴的现状，现在想不好是否要上车？上车的话是这三区的核心板块、大开发商的楼盘？还是远一些的高铁南的楼盘白鹤郡？或者再远一些的世合理想的别墅，再或者秀湖板块、湘家荡板块的房子？或者干脆去淘次二手新房？还或者去杭州开发房票？请指教！
回答：嘉兴一个环沪杭卫星城，后花园的身份。主要承接的是来自于上海和杭州的人口居住功能。
至于产业承接，会差一些。嘉兴最大的竞争对手是昆山，客观来讲，环沪的昆山无论是在交通还是产业基础上都要优于嘉兴，所以嘉兴和昆山一定存在价格差。
上波楼市，嘉兴房价因上海杭州价值外溢而被炒得火热，甚至出现一二手房价倒挂现象，给大家呈现了一种「百业未兴，房价先行」的景象，多多少少有些泡沫，接下来将会有一段很长时间的回落归稳期，这一两年嘉兴房价不会出现大的变故。
总的来说，这个城市等价值回归后，刚需自住的话还是可以买的，投资不是最优选。
自住买房的话：
1、从产品上来说，要买流动性较好的房产，例如嘉兴市场一如既往销售火爆的住宅产品，80-100平米小三房，及100-120的大三房。
2、地段方面：要从角度看。首先是位置，嘉兴的价值在于挨着上海和杭州，嘉兴的房子主要购买客群还是来自上海和杭州两个方向，那么选择和上海杭州直接接壤的版块就可以了，环上海方向直接搭界的是嘉善和平湖。杭州方向是海宁和桐乡。
但目前嘉善房价炒的太高，超过嘉兴市区，涨幅严重透支，在增值角度目前不如嘉兴市区。嘉兴市区首选科技城。
3、交通。这个对于卫星城来讲及其重要。目前嘉兴最快的通行方式是高铁，其中高铁在桐乡，海宁，嘉兴市区都有站点，上海方向高铁最近的站点是嘉兴市区的嘉兴南和嘉善南站。这些地方都是很好的购房地段。
如果是考虑纯投资，建议你直接破限购买杭州，杭州价值比嘉兴大。
另外关于别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。用则买，不用请别买。很多人会犯个错，就是想把别墅当投资，别墅投资长期看跑不赢高层。
54大法也是破限购和无限贷票终极大法，具体操作详见知识星球内部分享。
提问：星叔你好，我在昆明某县城有一套毛坯房估价60万左右，想卖了投资，是直接卖还是装修了卖好。因为目前已在昆明城区有房且负债较高，不能再增加负债，应该如何投资。
回答：县城房子不住可以出手，投资是没有价值的，没必要再继续花钱投入装修，直接毛坯出手更好。
一般建议家庭负债率最好控制在70%以内，买房最大的风险就是断供。
诚然，我们都是用负债来实现财富升值，但是无限制的举债，只会适得其反、将自己逼上绝路。
制定计划，在这里显得尤为重要。其中，不仅要有房产配置的计划，更要有防守计划的存在。
防守资金的计划，就是为了控制人性中的贪婪，降低买房断供的风险。同时，也是给市场的波动留出充分的余地，让自己进可攻、退可守。
如果你的负债已经很高，但还想继续投资，最好的方式就是只能走全款买入了，在昆明主城区地铁口周边淘淘二手次新小户型，配合出租长持。
提问：星叔你好，很高兴加入。我有子弹60，下半年到年底前可结账60。有朋友指点我去郑州买房，推荐了恒大未来之光、华侨城、星联岚溪府、万科大都会和华瑞紫韵城。我今年如果从这五个楼盘里选两套入手，你看这样配置是否合适？星叔有什么好的建议。感谢！
回答：恒大未来之光和星联岚溪府在中牟，都离市区太远了，至少5年后再考虑。
目前的投资，最好是选三环与四环之间，离核心城区近，发展周期短，楼盘供应量少，自住需求大，是下一波房价快速增长的理想区域。
万科大都会和华侨城都在二七区，刚需产品非常多，且偏同质化，华侨城是大盘，配套规划的比较全面，但落地还需要很长时间。
另外区域内地铁较少，已经批复的7号线在大学路，很多盘距离地铁口并不近，（加上比较敏感的垃圾场），这是弱势，二七新区只适合地缘性自住；
华瑞紫韵城，对比的其他楼盘还是有一定的优势的，在建设西路长椿路，地铁1号线铁炉站，建设路上公交车也可多，交通很方便。
紫韵城处于常西湖新区发展的核心位置，是郑州落地最早、最快、最彻底的一个新区。区域内新盘也是一涨再涨，持续走高。
郑州常西湖板块定位西部行政文化服务中心，地理位置优越，常西湖新区处于三环，四环之间，公路、地铁等交通也比较方便。
买房，地段更重要，投资建议首选华瑞紫韵城，其次华侨城
郑州投资回报率高的板块 详见知识星球内部分享
提问：老师，因深圳房价太高去年在东莞塘厦镇行政中心附近买了一套房龄13年无小区花园环境较差均价1.2w周边均价最低的二手房，今年看了惠阳及大亚湾周边新房 同样均价1.2w但居住环境非常好
请您分析一下：1、若拥有5年 是塘厦旧房增值快还是惠阳新房增值快？
2、从投资角度考虑我是等塘厦房满2年卖了后再买惠阳新房 还是持有5年后等塘厦地铁通了卖了塘厦房再买惠阳新房？
还是喜欢惠阳环境 很怕惠阳地铁若比塘厦通的早 等3一5年后惠阳房价涨得快 也许卖了塘厦这个旧房已经买不起同面积新房了
3、惠阳地铁规划线路目前还未公布，若买惠阳 买靠近深圳的还是淡水或大亚湾？有无推荐的楼盘？惠阳南站雅居乐可以吗？
回答：首先，在临深的地段中塘厦是最好的 ! 塘厦三正半花园便是杰作，住户一半都是深圳人，塘厦距深圳中心区只有30公里，且有高铁。
升值潜力空间比惠阳大亚湾强很多!
如果5年后卖掉塘厦，你真的喜欢惠州，那买惠州市中心区金山湖周边，闹中带静，座北朝南面湖，花园、环境、交通、配套比惠阳和大亚湾强几倍!
推荐楼盘:中海水岸城、文岭西堤、中海凯旋城。
建议不要购买大亚湾和惠阳淡水房子
1，自住空气污染大。壳牌超大型炼油化工基地。
2，距大亚湾核电太近。大亚湾交通和配套跟不上，即使升值了也是很难转手，连出租都很困难，有价无市。
大亚湾是个坑!
提问：星叔好，本人住昆明北市区云康园，家有两小孩，老大明年上小学。因为小区划片小学稍远且口碑一般，打算在离家五公里范围内买一套二手学区房（新盘都得两年后交房，不赶趟了）。现有的选择：1.月牙塘小区（市政府小区），离家最近，师专附小+昆八中，小学昆明前15，初中昆明公立前三，房龄20年，有点老破的感觉，单价2.8万左右，周边房价1.3万。
2.金安小区（省政府小区），离家2公里，师大附小+金辰中学，小学昆明顶级，单价2.4万左右，周边1.7万左右，地铁口+超市+医院，该校此前3个主要校区为省级各大单位专属，今年金安和金牛第一年明确划片，招生简章里提到一句“探索6年一学位政策”，但本部校区今年五华区全区摇号，有一定政策风险。
3.江东花城，明通分部+昆十中，离家4公里，房龄15年，小学昆明前十，初中昆明公立前三，单价1.7万，今年招生简章里提到明年进行划片调整，分析了现有划片，该小区划出去的可能性不大。小区和房子状况排序江东花城〉金安小区〉月牙塘，地段情况金安小区〉江东花城〉月牙塘。请星叔帮忙分析这三个小区怎样选择？
回答：首先，先明确下学区房的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。就是说买学区房尽量考虑自用，投资学区房不是第一选择。
其次，学区房指的是公办小学对口的房子，民办小学不算。学区房是可以保证你凭户口或产证顺利入学的。那些民办小学旁边的房子最多只能算位置较好的住宅而已。
最重要的一点是，选择学区房是要对综合考虑目标行政区的升学序列、竞争程度、学校特点。就是不光只看学校，更要看所在区的竞争业态。
学区房好不好你可以看下学校升学率、学校评级优秀教师评选荣誉等、周边环境一般名校周边的配套学习培训比较多。
根据你的情况来看，你买房主要需求是学区，那么可以先不考虑月牙塘，房龄老（很多房龄超过20年以后，银行不给予贷款，只能一次性购买，无疑又加大了将来置换出手的难度），同时溢价太高，对应小学学区也相对差一些。
另外在金安小区和江东花城对比来看，金安小区不确定性太大，学区房政策正在发生变化，未来房子的学区究竟是否还有价值，很难讲。政策对学区房的影响确实比较大，所以不建议买金安小区，学区不确定风险比较大。
相比我更建议买江东花城，品质还可以 房龄新一些，且价位适中，学区也不错，有地铁，整体可以考虑。
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提问：星叔好，买房小白，这几天准备去看二手房，请问看房哪些需要注意？
回答：我发现个现象，很多朋友买车或电子产品，要看无数测评，比较来比较去才会下单。但买房，却很随意，基本上只听中介的一家之言，或仅凭自己的感觉，甚至都没多看几套房，就匆匆下定。
买房绝对是普通家庭的最大宗开支，多看、多比较绝对有必要！
从看房角度需要留意的几点:
1. 一层、二层的房子
一层、二层要特别注意采光，即使是南向的房子，也会因为树木或楼间距窄的原因，造成采光不足。尤其冬天看房，树木是光秃秃的，很多人会忽略这点。
一、二层除了采光外，还要特别注意下水是否通畅，尤其是老房子。我有个一层老学区房改的民宿，有一次马桶堵塞，找人疏通，怎么都通不开，抽出来的全是泥；后来刨开一看，下水管从主管道脱落，掉了下来，闹出好大动静才修好。
2. 顶层的房子
一般买房都不推荐买顶层的房子，最主要的原因是顶层楼板天天风吹日晒，容易出裂缝，时间长了有可能会出现渗水的情况。这点可以通过观察屋顶天花板是否有水渍，或颜色不均匀来判断。另外，也可以通过观察房间的墙壁是否有发霉、开裂的痕迹来判断。
另外，高层的顶层也要查看水压是否充足。
3. 户型是否合理
首先，房子要尽量宽面宽，浅进深。有采光的一面叫面宽，指房间的横向；没有采光的一面叫进深，指房子的纵深；进深和面宽是影响房间采光的最主要因素。
其次，房间方正，则利用率更高，没有过多的拐角，不会白白浪费空间。如果买的户型面积不大，且人口又多，更一定要选择方正的户型。
再次，每个功能间的大小是否适中，没有暗间。不会出现主次卧悬殊太大，客厅过大、卧室过小。卫生间如果是明卫，则绝对是加分项。
4. 采光是否充足
首先，挑西不挑东。有些人说不要挑“西晒”的房子，那是指在南方。在北方，纯南向的房子肯定是采光最好的。
偏西的房子，日晒时间最长。虽然夏天可能会热些，但冬天却十分暖和，可以享受整个下午的暖阳。
相比较，偏东的只要早上才有日照，冬天就不够暖和。
最后，不挑外立面凸起的房子。因为这样户型的房子，自己会遮挡自己。凸起的房间有可能会影响相邻房间的采光。
看房时，一定要多多注意这些细节，不要光听中介、房东夸房子的一面之词，一定要多观察、多留意，避免不慎踩坑。
提问：星叔您好！西安全运村洋房。投资为主，自住为辅。值得入手吗？
回答：可以考虑。
从区域上来看，目前这个区域借助于全运会概念，是一个热点板块，整个区域的配套目前不完善，但在明年会得到明显改善，因为注定很多配套要在2021年全运会前完工，包括地铁14号线等。
至于未来更长时间这个区域的发展，还要看是否有更重要的利好消息了。但不管怎样，站在投资的角度来说，未来三年这个板块一定会被热炒，价格持续上升。
项目本身来看，虽然现在的绿城已经不是曾经的绿城，但总体上来说绿城的产品、服务还是不错的，再加上全运村这个盘体量比较大，千亩以上，自身配建有商业、学校等，可以说形成一个小城的模式。
这个价格在全运村附近的浐灞也就只能买到高层，而在全运村可以买到洋房，还是比较划算的。
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提问：星叔，省会城市体制内工作比较轻松一天工作7小时，月薪5000，县城还有一套房在贷款，在省会城市买房很难，在考虑要不要辞职跟朋友创业开公司，但是自己又没有经验又怕有风险。
回答：工资收入很难直接买房，但是工资是滚雪球的第一桶金，而且可以通过工资获得贷款，获得机会，这是工资非常重要的价值。
我不赞同毫无头绪的辞职创业，月薪五千的稳定没有什么值得讽刺的，平均工资也就是几千块，大多数人都是普通人，但是普通人一样要努力，保持稳中有升，而不是为了盲目追求暴富。
危机时代，最重要的是把控风险，该买的保险买，避免因病致贫；不该辞职不要辞职，避免断供风险。
但是我赞同要有危机意识、进取意识，要去思考如何做的更好，副业也可以为了主业服务，学无止境，只有不停的努力和尝试，才有上升的机会。闲一点的体制内工作，可能更利于发展副业。这里副业的定义从来不是用来贴补家用的。真正能赚到大钱的，都不是靠主流市场。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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