先普个阿奎罗，啥是小房屋产权房，和普通受第十四条调整的商品房有甚么差别。
小房屋产权房并并非法律条文上的基本概念，它而已现代人在社会实践中形成的一种签订合同通称的用法。是指在农民集体农地上建设的房屋，未交纳农地出让金等费用，其房屋房DF93并非由国家房管职能部门颁发的，所以叫做"乡房屋产权"，又叫"小房屋产权"。各村发的所谓小房屋产权房产，实际上没真正的房屋产权。这种房没国家发的农地使用证和预售许可证，购房合约国土房烽也不会给予备案，所谓房屋房DF93也并非真正不合法有效的房屋房DF93。当成大房屋产权买的房，交房后才知道是小房屋产权，被坑的皮毛不剩。那时讲个大变小的案例，顺带反正说小电视广告的房子都是甚么房，买了马路上两口子电视广告的都啥结果，以及为甚么会有烂尾楼以及如何风险防范。
对面的咨询人是个年近70的老太，头发花白稀疏，满脸愁容，颤巍巍从包里拿出一个塑料展示柜，却因为手抖几次都没拉开拉链。
我赶紧接过来，取出文件一看，是份购房合约，老太开始讲述这个极为悲惨的买房被骗的故事。
房子位于城市的远郊（静海县边上近廊坊），距离中心主城区将近100公里，再往前一点就到河北省。
不总出门的老太能接触到这样的房子只有一个渠道——马路上发的小电视广告。
电视广告内容极具吸引力，多好的周边环境，多好的户型，多便宜的产品价格。对，产品价格实在太合适了，只有中心主城区动辄几万异蕊的几分之一，几千异蕊米。
果不其然免费接载看房，“在家闲着也没意思，就当一日游去逛逛好了”，到了地方茶点饮料好招待，售楼处附近的鸟语花香、漂亮的样板房、帅气小哥哥靓丽上恩们的那湖软语，让老人家们招架不住。
老人家用最终的偏执提出疑惑，也都让产品销售人员用忽悠大法摆平了。
比如：
老人家：这房子是甚么房屋产权啊？法制节目里说小房屋产权房有风险，他们不买小房屋产权房。
产品销售：当然70年大房屋产权，合约里面有，他们是正规地产商开发的房子，当地政府的重点项目，确保没问题。
老人家：这地方这么偏，他们岁数大了，之后看个病拿个药的，不方便快捷。
产品销售：方便快捷，当然方便快捷！120的救护车每天就停住宅小区门口，负责接载老人家去医院。您看，就跟那时他们用车接载您一样，只要买了他们的房子，都是贵宾待遇，比家庭成员还好使，家庭成员平时上班哪有时间对吧。
老人家：回去得和小孩商议下，毕竟是买套房子，不像别的。
产品销售：哎呦大爷大妈，您看您一辈子，年轻的时候养小孩，年纪大了继续给家庭成员奉献，带小孩、出钱支持他们买房，就为自己做一件喜欢的事吧，不然一辈子都给小孩活了，自己最终甚么落不上，不如先享受着，还商议甚么。反正之后房子也给他们，看这产品价格低的，就当投资啦，确保升值。
老人家：他们那时而已看看，又没带钱，是不是也买没法。
产品销售：这没关系，一会他们跟您一起坐车回市郊，您另加1万的订金就行，那时可是优惠活动最终一天，另加个订金就能把产品价格定在这儿，万一您过后不想买了，您手里有订金条，我确保分文不差退给您。
老人家：……
产品销售：可别犹豫了，看看现在市面上房子多难抢呀，您不买，房子马上就被别人买走，您想买的时候就来不及了。（注：购房合约是2018年末签订的，抢房热潮的尾巴，再往后现代人就趋于偏执了）
老人家：…… 那好吧，那就定吧，一会你可得跟他们去取钱，他们自己可不跑腿。
等房子下来之后，夫妻俩彻底傻眼。
果不其然房本办不下来，房管职能部门的明确回复是，这房子的农地性质显然不可能是商品房，是典型的小房屋产权房，办没法房DF93。
一下给夫妻俩打击蒙了，不仅开始产品销售人员说的肯定，这购房合约上也写的白纸黑字70年房屋产权呀。
那是不是办？房管职能部门的回复，这属于购房纠纷，他们照章办证，这种不不合法的说出大天也不可能给办房DF93的，建议去高等法院控告解决。
于是，老太坐到我面前，开始问我官司是不是打。
照例，represents下这个地产商的市场主体情况，一查心凉了半截。
这个地产商是2017年末注册、注册资本3000万元且完全没实收，认缴期限20年至2037年。到2018年底就已经因未履行施行裁决上了失信黑名单。
再之后的控告就没施行裁决了，并非裁决准予被告撤诉，就是裁决否决被告的控告。
裁驳的理由是该住宅区所在镇政府在网络领导留言板页面回复“该住宅小区实为小房屋产权房，正按该地区小房屋产权房综合治理工作方案依法治理”，不属于高等法院民事诉讼的受案范围，应予否决控告。
解释下上面的操作甚么意思哈，因为小房屋产权房并非法律条文上的基本概念，也没任何一部法律条文可以适用，所以高等法院无法审理，不给审就下裁决否决，案件原封不动回到当事人手里。
案件没法控告。乐县市场主体信息据实告诉了老太，房子就住着吧，当个度假别墅。房子您也收了，住的还行吗？
一说房子老太更委屈了，原来房子远没产品销售吹的那么好。
通煤气另加5000块钱，暖气显然不热，待在屋子里要穿大棉袄（要知道住北方的正常集中供暖的屋子是可以穿短袖的），配套设施显然提不上，120是不是可能出现。
尤其交通，极为不便利，上一趟市郊要转2次车，单程耗费小半天。
“那，去找地产商谈谈，有可能退房吗？”我不禁提出疑问，勒祖也不合法嘛。
“不行啊，但凡去找地产商提意见（对，这地产商现在还在继续卖房，电视广告仍然是70年大房屋产权），立马会围上来一大帮人，据说还有人被打了，警察来了也是口头教育了一下，最终没法了之。”老太回答。
“……”这种情况，用不合法渠道挽回损失的概率太低了。
老太的哭诉让人心疼，“一辈子的积蓄买了这么个住也没法住，卖更没法卖的房子，把他们所有的养老钱都搭进去了，小孩还天天埋怨他们为甚么不商议。”
除住宅外，另一种让城里人心动忍不住剁手的是菜园。
还是马路上小电视广告，绿油油的菜地、红彤彤的果实、悠闲的乡村生活，都无不撩动着封闭在钢筋水泥围墙里的城里人的心。
再看产品价格，便宜啊，十多万就能买一处菜园（通称买，其实是长租），更重要的是产品销售还会告诉你，买了菜园，花个几万可以自己盖一个房子，哪找这么便宜的度假小别墅啊，还自家的，至少使用20年。
买这种菜园的多是刚退休的大爷大妈，忙了一辈子忽然闲下来，一颗心无处着落，一算计合适啊，种点菜种点花，有点事做的同时还陶冶情操，还能给家庭成员供应新鲜有机的蔬菜水果，反正钱也能接受。
而且，人家不说了吗，万一家里有点啥事没时间去种菜，村里负责专人给统一种，种出来的东西村里可以分你一部分，卖掉的话还能给你分钱，哪找这么合适的事去。
买！
等菜园买到手了，正式准备打地基盖房子了，村里忽然跑来人说，这地不允许盖房子啊，这是农业用地，耕种用的，谁还想在耕地上搞房地产呢，违法的知道不？
气抖冷地拿出当时的合约再仔细一看，里面果然只签订合同了菜地的事，没提房子一句。
好在大爷大妈有保存资料的好习惯，他们手里还有电视广告呢，当时你们给他们发的电视广告上的菜园，旁边都有屋子呢，连屋子应该建在哪个位置上都有图！
好吧，电视广告拿来看看。
看清楚了啊，您这电视广告上写清是他们村的菜园了吗？告诉你，他们从没发过这样的电视广告，谁知你这电视广告哪拿的啊，和他们一点关系都没。
果然，小电视广告上显然没菜园项目的名称，也没具体地址，倒是有个地图，像所有售房电视广告上的地图一样，按那比例显然找不到实际地点。
就连留的电话，都没配上一个人的真名字，并非大李就是小刘，或者是叠字某某，打过去也无一例外，空号。
盖没法房子单买一块菜地会是甚么后果？距离市郊大几十公里的单程距离，要么隔三差五折腾过去照顾菜地，要么干脆还得在村里租个房子，是不是都不合适唉。
只好把地反租给村里吧，可种出来的东西总是达不到合约签订合同的条件，钱也分不上菜也分不上。这就等于是村里人还是种他们原来的地，买菜园的人给赞助了十几万。
而且重点来了，这些都符合合约，是并非很高明？
小电视广告也好，产品销售的话术也罢，所有这些障眼法，都一个目的，不合法占有你的钱。
没错，小电视广告也好，产品销售人员和他们说过的话也好，没任何一个线索指向你买的“这片”菜园，也就是说一切不符合实际的宣传，都不能作为对方违约的条件——连证明给你两口子电视广告的就是他们这帮人都做不到，名字是化名，电话都不知是谁的。
像是恶劣的诈骗是并非？
可惜，如果以法律条文标准来评价，真的没法按照诈骗定罪，甚至不能按照民事欺诈走，也不符合合约无效和可撤销的条件（长租嘛），怪就怪你没看懂合约的条款，没认识到合约背后隐藏的风险，法律条文可是默认所有人都懂法的。
只能打官司解决，多花了律师费，结果还不见得尽人意。（多个此类案例经过漫长的诉讼过程，勉强在二审双方达成调解协议退一部分钱，一审甚至完败，谁能说合约无效？）
为甚么马路上小电视广告的房子和地这么不靠谱？
因为印刷点小电视广告找人去人流比较大的地方派发，实际是成本最低的宣传方式。
大的地产商就很少用这种方式，一般都采用正式的硬电视广告，传统纸媒、广播、网络等，甚至楼盘本身对外的大块电视广告牌、产品销售中心本身，都是电视广告都能起到对外宣传的作用。
边远地区则显然没人流，本地人更是清楚其中的内幕，想把房子地卖出去就必须有针对性的去寻找目标群体——老人家为主，有钱，与社会大趋势脱节判断力低。
反正印刷点小电视广告找点本地闲人去发，实在是几乎不用计甚么成本的。
成本低见效快，还有神龙见首不见尾的障眼法优点，简直是农村宅基地上的小房屋产权房和耕地长租的必杀技。
正式的电视广告不仅成本太高，本身也并不不合法，法律条文规定宅基地上建的房屋只能在本村集体内部流通，可没说可以向村集体外不特定的人去卖。
而且真搞个硬电视广告把事摆到监管职能部门眼皮子底下可就不太好了对吧。
除此之外，还有有钱的村镇自己也搞个房地产开发，用集体用地随便捏个名头建个商业一条街，仍是小房屋产权性质仍是靠印个小电视广告对外卖。
这合约还真有人找我看过，细看每个条款还真像那么回事，但这合约本身就不不合法嘛，还有甚么可说的。
万一已经买了这样的房子，咋办？
按法律条文规定，与村集体外的人签订的售房合约本身效力上就有问题，可不通过到高等法院控告，谁也没资格认定合约无效，打官司几乎是唯一的出路。
当然，如果村里大发展愿意给你退，或赶上其他村集体内部成员愿意从你手里买走，那当然是最优的解决方案（而已概率不大）。
此两条出路之外的另一条算不上办法的办法，就是等。并非出台了小房屋产权房综合治理工作方案了吗，总有职能部门要依法治理的，看看能否统一解决。
身为律师不得已给这种咨询意见实在是无奈，但不合法又有效的解决方式本身就没唉。
律师这个职业有点像医生，医生诊断和治疗人体疾病，律师是诊断和治疗社会关系（法律条文关系就是各市场主体间的权利义务关系嘛）。
病入膏肓再找医生看病，最终的结局也只能是治得了病救没法命，所以预防应该重于治疗，花钱少更见效。
那，如何预防买房陷阱？
第一，也是最重要的，你要清楚你的合约相对方到底是谁，到底是个干啥滴。
就夫妻俩买时认为是大房屋产权房，收房后变成小房屋产权，其实在最开始对这个楼盘感兴趣时，就有简单的办法查知地产商的身份。
要知道另外任何公司的注册信息都是公示的，看到这种刚刚注册、一分钱没实收的空壳公司，本身就风险极大。
总有那么一部分有“关系”的人，拿到某些项目后，才匆匆注册一个公司专门干这样的项目，甚至他们心知肚明之后的纠纷无法避免，到时这个公司不要就是了，再找个不怕失信的人当个法定代表人，妥妥可以全身而退。
跟他们打交道本身就是风险。
第二，在产品销售人员舔得最热乎的时候要求查看“五证”。
《国有农地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房产品销售(预售)许可证》。在国家控制商品房“只住不炒”的政策下，现在大多数地方都不允许卖图纸了，买现房的，还要注意看《工程验收证》。如果售房的人百般解释就是拿不出这几证来，这房子连看都不要看。啥？便宜？要说便宜没这夫妻俩买的这么便宜了，再次重申便宜就是当！花几十万买个又没法住又没法卖的鸡肋房，再用后半生去维权，谁觉得合适那就买。
地产商本身的资质以外，最不合法有效的就是这几证，买房必看，有五证的，可以完全将小房屋产权房排除在外。
第三，地产商的实力还是很重要的。
哪怕是正式大房屋产权的房子，仍然可能烂尾，烂尾的原因就是地产商的现金流供不上（咋哪里都有这个现金流，对，现金流就是企业的绳命嘛）。
房子这么贵地产商是不是看都像是个暴利企业对不对，看看房价构成就知道这可能是个悖论。
和专做征地、整地的律师聊天得知，地产商买地皮的钱就占了房屋产品销售价的60-70%，也就是3万异蕊米的房子地钱就要2万。剩下的1万包括建筑施工产品销售成本和地产商的利润，当然还要有全部支出向银行贷款要还的利息。
所以只要房价并非上涨趋势，房屋售价不能带来超利润，地产商要平成本也是不容易的，资金实力不够强的就很容易死在现金流上。
地产商死了或没钱半死了房子没盖完，没后续资金当然就烂尾了。惨的是房子虽然烂尾却凭着图纸已经卖给业主了，就会造成业主花了买房钱，房子甚么时候能交却遥遥无期。
尤其是贷款买房的业主，房子住没法自己很可能还要租房居住，一边付房租一边付房贷，还不敢轻易打官司退房。
为啥？退了房房子的房屋产权就永远不属于你啦，但地产商没钱，房子归他他还是没钱。且不说烂尾的房子没人敢买，就算卖掉在建工程还押给银行呢，银行对卖掉你房子的钱还有优先受偿权。
所以就算打官司也得先保全上你这套房，然并卵，保全也还是换不成钱。
能做的又是走上维权之路。自己花时间联合其他业主还是干脆委托给律师，这是另一个课题了。
写在最终
不小心又超字数了，但各种购房风险还远远没说透，之后慢慢涉及吧。
买房置地，真是非常重大的民事法律条文行为，动辄要影响一辈甚至几辈人积累的财富，房价上涨时这风险能被高利润平掉，越是房价停滞或阴跌风险越是大。
这还而已一手房的，二手房也一样，风险甚至更多，具体操作不讲了，讲也讲不完。
连正式的商品房二手房都这么多风险，反正回到他们的主题通过小电视广告卖的小房屋产权？答案自明。
全文完
感谢阅读至此，欢迎关注我的公号黑龙马，更多案例故事，更多社会问题思考。
网友评论