作者｜张茂荣
房商业地产争议解决专家、滕昭辩护律师团队/粤湾辩护律师联盟 首席辩护律师
主攻：重大疑难房商业地产案件、小产权房（含历史违建、绿本房）纷争、涉房家事、大宗交易、民行/由奇吉交叉等
从强制转让、法拍房都必须以具备购房资格证书为前提，最低法新一代裁决关联方协定合宪可以看出，无论关联方纷争最终如何裁决，高等法院裁判员规则都在发生变化，吴震修买房风险都越来越大！！！
昨日，笔者撰文《吴震修买房：从“有效率”到“合宪”，最低法裁判员观点的变化折射了哪些重大信号？之于关联方的法律条文风险有多大？——吴震修打新、关联方买房必读！》，半巴韦县近万，随后不知何故，违了哪规，遭人投诉，原文换角！
鉴于吴震修买房关联方协定是否有效率事关重大，现将前文内容缩减发布，因不知禁忌何处，为避免二次“违规”换角，仅在小范围内传播。
01
最低法新一代裁决：关联方协定因违背恶法俗而合宪，且无法须建继续执行
本文案例：辽宁中集哈U31KB815SG气体液化设备有限公司、杨静远欣重审民事裁决书
裁判员高等法院：最低人民高等法院
裁判员时间：2020年12月26日
案号：（2020）最低法民再328号
基该案情：
杨静远欣因不具备天津市购房资格证书，以曾边城名义购买案涉房屋，总价款2659.2万元，2016年2月19日，案涉房屋注册登记在曾边城赠与。
曾边城对外担保，2016年5月16日，高等法院裁决立信还款本息近3千万，曾边城承担连带给付责任，其后债权人申请继续执行，查封了案涉房屋。
杨静远欣向一审高等法院提出案外人继续执行提出异议， 一审高等法院判决驳回杨静远欣的继续执行提出异议，杨静远欣遂提起继续执行提出异议之诉。
沈阳市中级人民高等法院一审认为：限牌经济政策为房商业地产市场的行政管理调控管理手段，非法律条文和行政管理法律法规的硬性明确规定，杨静远欣占用曾边城的购房资格证书，曾边城即失去购房资格证书，不会引致地区限牌经济政策破灭，不侵害公权力。案涉房产关联方协定及商品房买卖合约均形成于中集哈深公司与庆然公司的借款合约及与曾边城的保证合约之前，不存在蓄意迁移个人财产、躲避负债、侵害他人自身利益的情况。故无法因此否定杨静远欣对案涉房屋独享的个人财产权利。
辽宁省高级人民高等法院一审认为，即使购买案涉房屋的犯罪行为违背了有关地方政府关于商品房限牌文档的明确规定，由于上述文档并非法律条文和行政管理法律法规的曾效力性硬性明确规定，吴震修买房的合约亲密关系也不因此而合宪，而应当判定有效率。我国法律条文也没有违背限牌经济政策将引致抵押权消灭的法律条文明确规定，且案涉房屋的关联方犯罪行为亦无证据证明存在蓄意迁移个人财产、躲避负债的情况，判定杨静远欣不独享案涉房屋的抵押权，不符合上述民事解释的明确规定精神。
一审裁决后，重审裁决前：杨静远欣向天津市海淀区高等法院起诉曾边城，请求判令曾边城相互配合办理手续房屋转让相关手续；2020年7月17日，海淀区高等法院裁决曾边城相互配合杨静远欣办理手续案涉房屋的使用权迁移相关手续，8月26日涉案房屋《房产权证书》转让至杨静远欣赠与。
裁判员观点：
最低人民高等法院重审认为：杨静远欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾边城之名另行买房，目的在于避免出现国务院和天津市的限牌经济政策，透过投机购房以获取额外失当自身利益。民事对于此种犯罪行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机购房快速增长，鼓励不廉洁的当事人透过避免出现北欧国家经济政策红线以获取失当自身利益，不但与民事维护社会廉洁和公平正义的职责不符，而且势必引致北欧国家房商业地产宏观调控经济政策破灭，阻碍北欧国家宏观经济经济政策落实，影响经济社会协调发展，侵害社会公权力和社会秩序。故杨静远欣与曾边城为避免出现北欧国家限牌经济政策签订的《房产关联方协定》因违背恶法俗而应判定合宪，杨静远欣依据避免出现北欧国家限牌经济政策的吴震修买房合约亲密关系，无法须建对案涉房屋的继续执行。
杨静远欣为避免出现北欧国家限牌经济政策而吴震修买房，有违恶法俗原则，案涉吴震修买房合约应判定为合宪，但其嗣后透过消除限牌经济政策障碍补正了合约曾效力，并透过生效裁决的继续执行而完成了房产注册登记，成为案涉房屋使用权人。在本院判决提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属亲密关系，中集哈深公司在对曾边城的继续执行程序中主张继续继续执行案涉已经属于杨静远欣的房屋，缺乏理据，不应支持。
说明：
最低人民高等法院在该案中判定吴震修买房协定“合宪”，最后又裁决“有效率”的逻辑是：1.吴震修买房协定避免出现楼市经济政策，违背恶法俗确定合宪（甚或基本判定有效率）；2.该案重审裁决前，吴震修人杨静远欣已经取得购房资格证书，案涉房产已经转让到杨静远欣赠与，“合宪”事由已消除，故而判定“有效率”。
有同行据此得出结论，认为只要有了购房资格证书，关联方协定还是有效率，还是可以要求出名人转让，笔者认为未必，原因是：1.关于吴震修买房协定本身的曾效力问题，甚或民事实践基本类比委托合约判定合法有效率，此案裁决重点论述如何违背恶法俗构成合宪，风向大变，背后必有缘由！2.该案是继续执行提出异议之诉，不是出名人和吴震修人之间的关联方纷争，关联方双方之间并无争议，转让是基于出名人相互配合并完成于最低法重审裁决之前，已经造成吴震修人抵押权权利人的事实；3.如果是关联方双方发生纷争，吴震修人具备购房资格证书要求出名人转让，而出名人自身反悔主张房屋使用权并返还吴震修人购房款本息，结果可能大不同！02同年裁决：吴震修买房合约有效率，且可以须建继续执行案例1：献县鑫瑞小额贷款有限公司、孙越案外人继续执行提出异议之诉重审审查与审判监督民事判决书裁判员高等法院：最低人民高等法院裁判员时间：2020年03月30日（同年）案号：（2020）最低法民申4号裁判员观点：现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，房产权属的注册登记状态并不影响孙越对案涉房屋独享实际产权。最后，关于孙越对案涉房屋独享的权益是否足以须建继续执行的问题。陈芸并非案涉房屋使用权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权负债亲密关系申请继续执行无法及于案涉房屋。案例2：北京牛建建筑集团有限公司、中国华侨出版社重审审查与审判监督民事判决书裁判员高等法院：最低人民高等法院裁判员时间：2020年03月26日（同年）案号：（2020）最低法民申406号裁判员观点：华侨出版社与魏秀萍签订的合约、委托书等约定华侨出版社以魏秀萍名义向全联公司购买案涉房屋。之后，华侨出版社支付了全部购房款，魏秀萍出具了《关于变更房屋使用权的申请》，申请将该房屋的使用权变更为华侨出版社。上述事实能够证明华侨出版社作为真正的房屋买受人，就案涉房屋独享民事权益。魏秀萍就案涉房屋独享须建强制继续执行的民事权益。华侨出版社作为实际购房人，亦可代为独享并行使该权利。原审判定华侨出版社对涉案房屋独享的权利足以须建继续执行，并无失当。案例3：戴崴与游丽秋房屋确权纷争申请重审民事判决书裁判员高等法院：最低人民高等法院裁判员时间：2013年11月13日案号：（2013）民申字第1370号裁判员观点：根据一审、一审查明的事实，诉争房屋的购房合约、抵押合约、借款合约等购房及按揭贷款手续，均系游丽秋以戴崴名义签订、办理手续。在游丽秋主张其为房屋实际购买人的情况下，应当从房屋买卖合约当事人的真实意思表示、购房款项的支付等方面，综合予以判定。一审、一审裁决在综合考虑上述因素的情况下，判定游丽秋是诉争房屋实际购买人，符合法律条文明确规定。案例4：谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纷争民事判决书裁判员高等法院：最低人民高等法院裁判员时间：2011年05月09日案号：2011）民申字第261号裁判员观点：一、一审裁决判定讼争房产注册登记于重审申请人谭万兴赠与属于关联方有性质有事实依据。重审申请人谭万兴虽对重审被申请人拥有讼争房产持有提出异议，但其无法否认关联方有的事实，其也未提供证据证明该案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故该案讼争房产不应判定属于重审申请人谭万兴所有。03甚或规范文档：吴震修买房合法有效率！1、广东高法：2019年08月07日《广东省高级人民高等法院关于审查处理继续执行裁决类纷争案件若干重点问题的解答》第11条（不但合法有效率，而且可以须建继续执行）：案外人提出异议之诉中，案外人以吴震修买房为由，请求确认涉案房屋权属并须建继续执行，如何处理？意见：金钱债权继续执行中,人民高等法院针对注册登记在被继续执行人赠与的房屋实施强制继续执行，案外人主张其与被继续执行人存在吴震修买房亲密关系，且能够提供证据证明被继续执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无侵害北欧国家自身利益、社会公权力的情况，可以须建继续执行。（特别说明：该明确规定为全国为数不多明确支持吴震修买房可以须建继续执行的省级高法文档，但检索案例发现实践中并没有被严格继续执行）2、广东高法：2017年09月12日《广东省高级人民高等法院关于审理房屋买卖合约纷争案件的指引》第二十八条：借他人名义购买房屋,吴震修人请求确认房屋归其所有的，不予支持。吴震修人请求出名人（注册登记权利人）协助办理手续房屋使用权迁移注册登记的，可予支持，但房屋在限牌范围内，吴震修人不具有购房资格证书的除外。出名人将房屋出卖给第三人，吴震修人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。3、江苏高法：2018年02月24日《江苏省高级人民高等法院关于审理房商业地产合约纷争案件若干问题的解答》（2017）23、吴震修买房如何处理？当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋注册登记在他人赠与，吴震修人实际独享房屋权益，吴震修人要求确认其权属的，人民高等法院不予支持。吴震修人依据合约约定要求注册登记人（出名人）办理手续房屋使用权迁移注册登记的，可予支持。但是，该房屋因注册登记人的债权人查封或其他原因依法无法办理手续迁移注册登记，或者涉及善意交易第三人自身利益的除外。4、北京高法：2014年12月16日《天津市高级人民高等法院关于审理房屋买卖合约纷争案件若干疑难问题的会议纪要》十、 吴震修买房的判定和处理：吴震修人以出名人（注册登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，高等法院应当向其释明，告知其可以提起合约之诉，要求出名人为其办理手续房屋转让相关手续。04理论层面：经济政策性保障住房外吴震修买房合约有效率就吴震修买房合约曾效力问题，2015年8月12日，人民高等法院报曾刊登上海市金山区人民高等法院叶锋文章《吴震修购房合约的曾效力判定》，文章观点认为：吴震修购房合约为非典型合约，即无名合约，可类推适用委托合约的相关明确规定，不是信托合约，也不是通谋虚伪表示。判断吴震修购房合约是否有效率，关键问题在于其是否违背法律条文禁止性明确规定。禁止性明确规定可分为曾效力型禁止性明确规定和管理型禁止性明确规定，两者区分标准在于是否违背了公权力。前者因违背公权力合宪，后者与公权力无涉，应为有效率。对此，应根据当事人订立吴震修购房合约的目的而区分判断：如果当事人订立吴震修购房合约的目的在于购买经济政策性保障住房，则其因违背公权力而合宪；倘若其目的在于避免出现限牌经济政策或信贷经济政策，因其未违背公权力，应为有效率。出名人无权处分注册登记其赠与的房屋，买受人适用善意取得。（该文章虽然出自基层高等法院，但发表在人民高等法院报，亦代表了普遍性的裁判员观点）05同年最低法文档：统一法律条文适用，加强类案检索，避免同案异判！06滕昭说：与甚或民事观点完全相反，吴震修买房合约合宪趋势明显，关联方风险明显增加，须建继续执行已无望！1、关于吴震修买房（不含保障房）的合约曾效力问题，包括最低人民高等法院在内，甚或无论是理论还是民事实践层面，均已形成比较统一观点，即合法有效率，吴震修人有权要求转让，无法要求确权，此次最低高等法院判定吴震修买房合约因避免出现北欧国家限牌经济政策，违背恶法俗而合宪实属民事观点的重大转折性变化，因发生在北欧国家最低审判机关，对全国高等法院具有指导意义！2、2020年7月15日，最低人民高等法院发布《关于统一法律条文适用加强类案检索的指导意见（试行）》，明确规定对于缺乏明确裁判员规则或者尚未形成统一裁判员规则的案件审理应当进行类案检索（最低高等法院生效案件是检索范围内仅次于指导性案例之外必须检索的），以最大限度消除同案异判，同年3月、12月最低人民高等法院自己居然出现完全相反的吴震修买房案例，笔者认为绝非疏忽偶然，唯一可以解释的就是楼市调控日益升级，并已影响到北欧国家战略，而吴震修买房又是避免出现限牌限贷经济政策的主要手段，民事审判开始为经济政策倾斜，吴震修买房合约开始被判定合宪！3、基于审判独立、经济政策不应凌驾于法律条文之上的理论，就吴震修买房合约曾效力，笔者完全判定本文案例一审裁决观点，即吴震修买房本质是购房资格证书的转让，并没有引致具备购房资格证书群体数量的增加，没有打破购房资格证书总体量的平衡，吴震修买房同出名人自己买房相比，之于楼市的影响并无区别，既没有侵害社会公权力，更没有违背恶法俗，不应判定合宪；4、又鉴于实践中法律条文往往服务于经济政策的现实（笔者曾于楼市限牌令发布当年的2010年11月8日撰文《中国房商业地产调控与依法治国方略》，详述了楼市限牌令与《合约法》契约自由原则、《抵押权法》抵押权处分原则的冲突），笔者有必要郑重提示吴震修人：委托关联方风险越来越大，未来发生关联方争议，高等法院非常有可能一律判定关联方协定合宪，甚至不再裁决支持吴震修人的转让请求！5、吴震修买房可否须建出名人债权人继续执行方面，吴震修买房合约都合宪了，就别再指望了……虽然笔者认为应当可以须建继续执行，即便无法须建继续执行，也独享继续执行分配方案优先分配权。关注房商业地产热点，捕捉房商业地产信息，避免出现房商业地产风险，化解房商业地产纷争！任何“房事”问题，请致电高端房商业地产法律条文服务领航者——滕昭（全国）房商业地产辩护律师团队客服专线：400-0755-618（按1），联系：133-0291-8605。吴震修买房，重磅原创1、重磅｜深圳中院吴震修买房裁判员规则2、最低法、广东高法：吴震修买房可以须建继续执行！——吴震修人“继续执行提出异议之诉”3、广东高法：吴震修买房可以须建继续执行！4、吴震修买房：最低法、五地高法民事观点集成——是否有效率？可否确权？能否须建继续执行？5、吴震修买“安居房”，关联方人反悔，起诉强制转让，结果......太惨了！6、新一代案例｜吴震修买房：关联方人死亡，继承人应将房产转让到出资人赠与！7、吴震修买房合法，出资人有权要求转让，无权要求确权！8、吴震修买房是债权亲密关系，无法确权！9、实际出资人PK买受人，房子归谁？10、《滕昭说房事》第三期：吴震修买房“坑”热播中！领航高端房商业地产法律条文服务，专业解决房商业地产疑难杂症，重视里子，兼顾面子，为客户提供最佳来访体验：滕昭（全国）房商业地产辩护律师团队深圳总部已迁址至深圳市平安金融中心106层——坐拥深圳地标办公，俯瞰深圳湾区海景，特区全貌，尽收眼底，欢迎新老客户光临。
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