要凉了!孙菊生买了小产权房的特别注意..

2号看房团 2022-05-22 130

孙菊生生活网小编：

来源：21财闻汇综合中央电视台新闻报道应用程序、

广州市总体规划和天然资源局中国日报

一直以来，产品价格低廉的小房屋产权房都备受非议，不少人都很疑惑小房屋产权房到底能无法买、能无法透过注册登记将违规工业用地正式化？

据中央电视台新闻报道，天然资源部日前印发了《有关大力推进自发性土地和自发性工程建设工业用地所有权流转注册登记组织工作的通告》（以下简称《通告》），《通告》强调小房屋产权房等无法透过注册登记将违规工业用地正式化。与此同时，日前，广州也再度发文明确，小房屋产权房一律不予流转注册登记。什么是小房屋产权房？

据公开数据资料显示，小房屋产权房是指在贫困地区自发性土地上工程建设的房屋，没有办理手续相关证件，未缴纳土地税收收入等费用，其房屋房DF93并非由国家房管职能部门颁授，而是由镇政府或村颁授，亦称“乡房屋产权房”。“小房屋产权房”并非法律条文概念，是人们在社会实践中形成的一种同义词的称谓。购房合同在国土房烽不能给予登记。

说到底，小房屋产权房就是没“精装修”（集体土地尼布寺、工程建设工业用地总体规划许可、工程建设项目总体规划许可、建筑施工许可及商品房销预售许可）的难题房。从产品价格看，小房屋产权房要比U28房便宜，产品价格只有同样位置商品房产品价格的40%～60%; 从住房形态看，通常是住宅; 从工程建设手续看，归属于石湖改造或者居委会工程建设，没市区总体规划、房管局管理组织工作职能部门的批复管理组织工作，施工过程也没监督管理检验。眼疾并非一般的大。

而由国家颁授房屋房DF93的叫做大房屋产权房，包括40年房屋产权、50年房屋产权和70年房屋产权。我们平时买回的U28房，都归属于大房屋产权房。

小房屋产权房与大房屋产权房的区别：

1. 大房屋产权房有精装修，受法律条文为保护，有完整房屋产权。小房屋产权，没精装修，不受法律条文为保护，只有部分房屋产权。通俗了说，就是大房屋产权有房DF93，小房屋产权没房DF93；

2. 大房屋产权征地有补偿金，小房屋产权没。换句话说，如果政府要征地房子，小房屋产权业主基本上不能得到征地安置补偿金；

3. 小房屋产权房屋产品质量没人监督管理，存有隐患，所以除了房屋产品质量和房屋售后服务保固难以保证以外，留宿后的物管组织工作也极易出现难题；

4. 小房屋产权由于没正规的房屋房DF93，无法作为抵押物或上市转手。所以小房屋产权房无法在房地产管理组织工作职能部门注册登记登记，所以不可以办理手续抵押物等他项权利，换句话说，买小房屋产权房无法贷款，只能一次性付定金。

天然资源部大列佩季哈区：小房屋产权房等无法透过注册登记将违规工业用地正式化天然资源部日前印发了《有关大力推进自发性土地和自发性工程建设工业用地所有权流转注册登记组织工作的通告》，通告强调小房屋产权房等无法透过注册登记将违规工业用地正式化。通告强调，对乱占耕地建房、违反生态为保护黄线控管要求建房、农村居民非法买回自发性土地、小房屋产权房等，严禁办理手续注册登记，严禁透过注册登记将违规工业用地正式化。

天然资源部表示，2020年底基本上完成自发性土地和自发性工程建设工业用地所有权流转注册登记组织工作。就全国而言，自发性土地数量大、情况复杂，一些地方还存有贫困地区土地利用调查技术落后、注册登记数据资料管理组织工作不规范和信息化程度相对而言难题。

为确保2020年底完成自发性土地和自发性工程建设工业用地所有权流转注册登记，天然资源部要求，各地要按照不动产统一注册登记要求，对符合注册登记条件的办理手续房地一体不动产注册登记。坚持不变不换原则，不动产统一注册登记制度实施前，各历史阶段颁授的自发性土地和自发性工程建设工业用地所有权证书继续有效，对有房地一体不动产注册登记需求的，完成地上房屋补充调查后办理手续注册登记。

天然资源部还要求，各地要大力推进土地利用调查，全面查清自发性土地和自发性工程建设工业用地底数，对已调查注册登记、已调查未注册登记、应注册登记未注册登记、无法注册登记等情况要清晰掌握。广州明确：“小房屋产权房”一律不予流转注册登记日前，广州市总体规划和天然资源局出台《广州市“房地一体”贫困地区自发性土地和自发性工程建设工业用地流转注册登记发证组织工作方案》（以下简称《组织工作方案》）。

广州市总体规划和天然资源局表示，为大力推进推进广州市“房地一体”贫困地区自发性土地和自发性工程建设工业用地流转注册登记发证（以下简称“房地一体”流转注册登记发证）组织工作，确保2020年底前基本上完成“房地一体”流转注册登记发证任务，保障农民合法财房屋产权益，促进乡村振兴战略实施，维护贫困地区社会秩序和谐稳定，结合我市实际，特制定本方案。

《组织工作方案》要点如下：

1、自发性所有土地上开发的商品住房，一律不予流转注册登记

以“总注册登记”方式重点对未流转注册登记的符合注册登记发证条件的贫困地区自发性土地、自发性工程建设工业用地所有权及地上房屋所有权进行统一流转注册登记并颁授不动房屋房DF93书，确保2020年底基本上完成“房地一体”流转注册登记发证组织工作

全市自发性土地范围内符合注册登记发证条件的贫困地区自发性土地、自发性工程建设工业用地及地上永久存续的、结构完整的贫困地区主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。自发性所有土地上开发的商品住房，一律不予流转注册登记。

已注册登记的贫困地区自发性土地、自发性工程建设工业用地，按照“不变不换”原则，之前依法颁授的自发性土地证、自发性工程建设工业用地尼布寺等继续有效，不重新注册登记。不动产统一注册登记实施后已经组织完成房地一体权籍调查的，可以换发房地一体的不动房屋房DF93书。对于自发性土地已注册登记、农房没注册登记，群众有换发不动房屋房DF93意愿的，申请人可提交农房补充调查信息，向注册登记机构申请办理手续不动产注册登记。

2、农村居民非法买回贫困地区自发性土地及地上房屋的，一律不予流转注册登记

自发性土地及地上房屋所有权申请注册登记发证的主体。原则上为本村自发性经济组织成员，也可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员代表。有下列情形之一且经该村自发性经济组织认定，也可按规定申请注册登记发证：本村自发性经济组织原成员合法取得自发性土地所有权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；非本村自发性经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新贫困地区工程建设、移民安置等按照政府统一总体规划和批准使用自发性土地建房的；已拥有一处自发性土地的本村自发性经济组织成员、非本村自发性经济组织成员，因继承房屋占用贫困地区自发性土地；居民（含华侨）原在贫困地区合法取得的自发性土地及房屋，房屋房屋产权没变化的。农村居民非法买回贫困地区自发性土地及地上房屋的，一律不予流转注册登记。

自发性工程建设工业用地所有权及地上建筑物、构筑物所有权申请注册登记发证的主体。经批准使用自发性土地兴办镇（街）村公益事业和公共设施的镇（街）村办企业事业单位、贫困地区自发性经济组织、村民委员会；经批准使用自发性土地兴办各类工商企业（包括国有、自发性、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用自发性土地兴办公共设施和公益事业的主体；相关国家试点改革政策批准的自发性工程建设工业用地所有权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

3、面积超“一户一宅”的，超过部分不予注册登记

根据存量自发性土地的流转注册登记规定，符合流转注册登记的房屋，工业用地面积、建房面积超过“一户一宅”建房标准的，按照标准规定的面积予以流转注册登记，超过部分在注册登记簿和权属证书附记栏中注明不作为权属面积注册登记。存量自发性土地房屋的工业用地面积、建房面积标准由各区人民政府依据辖区历史施行政策确定。2015年7月15日后建成的农民住宅，按现行相关法律条文法规处理。

4、严禁透过不动产注册登记将违规工业用地正式化

《组织工作方案》指出，无自发性土地所有权来源材料，未经批准占用土地工程建设的住房，或是没土地权属来源的自发性工程建设工业用地，都应当查明土地历史使用情况和现状，依法依规分类处理后进行流转注册登记，严禁透过不动产注册登记将违规工业用地正式化。

买回小房屋产权房有何风险？

事实上，早在2018年，人民日报就在《国家明令禁止 “小房屋产权房”为何屡禁不止》一文中指出，近年来，国家相关职能部门就明确要求对在建、在售的“小房屋产权房”坚决叫停，严肃查处。国家有关职能部门反复申明，工程建设、销售、买回“小房屋产权房”均不受法律条文为保护，对违规工程建设、销售“小房屋产权房”难题要坚决遏制。