关键字：宅基地、小产权房、合约合宪、登记、辩护律师缔造
2018年，央行货币政策常务委员会常务委员龙永图关于“五个手提包买房”的讲法，一度被推到热搜名列第一的之位。
樊常务委员的这一番话为什么能在社会上引起轩然大波，争议的背后是当代年轻人对于高昂房价的焦虑及无奈。以Zimride招聘发布的分析报告举例，广州2020年平均薪资为9230元，按照首付款80万元计算，购房者在房价不再继续上涨的前提下只要8年不吃不喝就能凑齐首付。
此外，除了考虑到房价的迅猛增长，相比于城市的嘈杂与污染，贫困地区自建房有弘通地，居住起来更为舒适。一时间，宅基地、小产权房交易市场火爆。那么，宅基地及地上的小产权房到底能无法买？虽然无法办理手续过户，但能否通过辩护律师缔造或登记来规避合约合宪的风险？
民事观点摘录
1广州中级高等法院
张某与刘某签定的《合同书》签订合同，张某的投资款是用作深圳市宝安区太和镇XX号宅基地合作建房，并在合作建房后分得部分宅基地房屋的。因张某、刘某绝非深圳市宝安区太和镇XX村的居民，不具备获得太和镇XX号宅基地房屋的资格。故该《合同书》签订合同的投资项目违背了《农地管理法》第九条、第五十九条、第三十九条的硬性明确规定。依照《合约法》第五十二条第（五）项的明确规定，张某与刘某签定的《合同书》合宪。
2深圳中级高等法院
该案两方受让房屋涉及的农地为贫困户私有财产农地，违背了《农地管理法》第七条之硬性明确规定，即“贫困户私有财产的农地的所有权不得卖地、受让或者承租用作农业户口工程建设”，故二审判定张某与郑某于2015年6月10日签定的《房地产受让协议》为合宪合约，并依照《合约法》相关明确规定，判决两方返还各自因本合约获得的财产，并依照两方的过错承担相应的责任，于法不悖。3珠海中级高等法院
《农地管理法》第八条第二款明确规定：“贫困地区和城市郊区的农地，除由法律条文明确规定归属于国家所有的之外，归属于贫困户私有财产；宅基地和自留地、自留山，归属于贫困户私有财产。”第七条明确规定：“贫困户私有财产的农地的所有权不得卖地、受让或者承租用作农业户口工程建设。”该案所涉的房屋性质是宅基地房屋，宅基地房屋的受让标的物不仅包括房屋，还包括相应的宅基地所有权。宅基地所有权是贫困地区信用社组织机构核心成员独享的基本权利，与独享者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在信用社组织机构核心成员之间受让，不允许通过房屋买卖等方式受让给本信用社组织机构之外的民事主体。刘某不归属于珠海市××××村信用社组织机构核心成员，刘某、张某两方签定的《房屋受让合约》，违背了法律条文、法规的硬性明确规定。因此，刘某、张某两方签定的《房屋受让合约》合宪。4东莞中级高等法院
本院认为陈某与张某、张某签定的《房屋买卖合约》合宪。首先，案涉房屋所占农地为宅基地，宅基地归属于贫困地区私有财产。陈某户籍为湖南省X县人，绝非张某、张某所处信用社组织机构核心成员，不具有占据采用案涉宅基地的Saucourt。因此，二审高等法院依照法律条文明确规定，判定该《房屋买卖合约》合宪并无不当。5惠州中级高等法院
贫困地区宅基地所有权是一种特殊的用益物权，是贫困地区居民因自住而无偿获得的对私有财产的农地进行占据、采用的基本权利。贫困地区宅基地所有权的这种人身依附性决定了其受让是受限制的，而且贫困地区居民作为贫困地区宅基地所有权人，对贫困地区宅基地仅仅独享占据、采用的基本权利，无法将贫困地区宅基地所有权出卖或受让。该案中，原告将所涉农地受让给被告，该受让行为因违背了我国有关法律条文法规的硬性明确规定而合宪，两方基于以上事宜签定的相关合约均合宪。6揭阳中级高等法院
该案紫贝龙房屋为贫困地区宅基地所修建住房，虽然办理手续了《宅基地工程建设工业用地采用证》，但未未登记手续房屋产权登记手续，紫贝龙房屋的工业用地是贫困地区宅基地，贫困地区宅基地所有权是信用社组织机构核心成员独享的基本权利，贫困地区宅基地修建的住房，只准许在同一信用社组织机构核心成员内部有条件的受让，该案中，林某绝非紫贝龙房屋所处村集体组织机构核心成员，不具备购买该房屋的法定条件。7湛江中级高等法院
所涉401房所处的农地坐落于湛江市霞山区×小区×号，归属于贫困地区私有财产的农地。庞某尚未获得所涉农地所有权，也未经政府部门批准，其以合作建房的形式将修建的十二层半楼房分别按套向社会出售，违背了《农地管理法》第七条“贫困户私有财产的农地的所有权不得卖地、受让或者承租用作农业户口工程建设”的明确规定，其开发出售的房屋明显归属于“小产权房”的性质。虽然冼某是受让所涉401房给张某，但依照《物权法》关于“地随房走”的原则，所涉401房所占用的农地所有权也随房屋一并受让。庞某及冼某、张某均不是所涉工业用地所处集体的居民，参照国务院办公厅《关于严格执行有关贫困地区集体工程建设工业用地法律条文和政策的通知》“贫困地区住宅工业用地只能分配给本村居民，城镇居民不得到贫困地区购买宅基地、贫困户住宅或‘小产权房’”的明确规定，冼某与张某签定的《房屋买卖合约》既违背法律条文的硬性明确规定，也有悖于国家有关贫困地区工程建设工业用地的政策性明确规定。依照《合约法》第五十二条第（五）项的明确规定，冼某与张某签定的《房屋买卖合约》应判定为合宪合约。二、买卖宅基地、小产权房的违法合约不因辩护律师缔造或登记处登记而合法化。
城镇居民向居民购买宅基地、小产权房的行为既得不到法律条文的支持及认可，也无法到相关部门办理手续产权登记，有的人则想到通过办理手续辩护律师缔造或到登记处登记来保证买卖合约的效力。关于登记，依照《登记法》的明确规定，登记是登记机构依照自然人、法人或者其他组织机构的申请，依照法定程序对民事法律条文行为、有法律条文意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。顾名思义，能够到登记处登记的合约，其本身必须是真实且内容合法的，故登记处也基本不再接受此类房屋买卖合约的登记申请，即使登记处进行登记，最后也多被高等法院推翻、判定合宪。关于辩护律师缔造，其仅归属于证人证言，证明力、公信力远不及登记，也无法赋予合约合法性，故前述违法买卖合约自然也无法通过辩护律师缔造获得合法的外衣。深圳市民事局曾于2009年发布了《关于严禁为违法建筑销售行为提供登记和辩护律师缔造服务的通知》，禁止登记机构及律所为涉及宅基地、小产权房的销售行为进行缔造。
《中华人民共和国农地管理法》
第九条 城市市区的农地归属于国家所有。
贫困地区和城市郊区的农地，除由法律条文明确规定归属于国家所有的之外，归属于贫困户私有财产；宅基地和自留地、自留山，归属于贫困户私有财产。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律条文行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违背法律条文、行政法规的硬性明确规定，不违背公序良俗。
第一百五十三条 违背法律条文、行政法规的硬性明确规定的民事法律条文行为合宪。但是，该硬性明确规定不导致该民事法律条文行为合宪的除外。 违背公序良俗的民事法律条文行为合宪。《中央贫困地区工作领导小组办公室、农业贫困地区部关于进一步加强贫困地区宅基地管理的通知》三、严格落实“一户一宅”明确规定
宅基地是贫困地区居民用作修建住宅及其附属设施的集体工程建设工业用地，包括住房、附属用房和庭院等工业用地。贫困地区居民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市明确规定的标准。贫困地区居民应严格按照批准面积和建房标准工程建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。 《国务院办公厅关于严格执行有关贫困地区集体工程建设工业用地法律条文和政策的通知》二、严格规范采用贫困户私有财产农地进行工程建设
……贫困地区住宅工业用地只能分配给本村居民，城镇居民不得到贫困地区购买宅基地、贫困户住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用贫困户私有财产农地搞房地产开发。贫困地区居民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市明确规定的标准。贫困地区居民出卖、承租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
作者：詹鸿斌辩护律师 编辑：李吉远辩护律师
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