原副标题：备受瞩目！撰文有关深圳自贸区城中村法规，和违规建筑物的处置！
昨天下午，贴文、群都在传水务局和住建局联合印发强化对写字楼类发展史遗留下来违规建筑物进行买卖严肃查处的通告，各自新闻媒体音速阐释，各房产群里立马Haon，理由是：小产权不能进行买卖了、不能做缔造了、博征地彻底退出发展史舞台了......
查哥看瘤果，哑然失笑，这些阐释和18年流传至今的《小产权房死刑终于来了》如出一辙，阐释的人估计扫一眼经济政策就急着下结论。
现在查哥就大家最关心的两个问题逐一阐释分析：
经济政策书名：一、街道社区村企公司不得为写字楼类发展史遗留下来违规建筑物进行买卖材料加盖公章或是出具相关断定。各区政府(含新区管委会，下同)应强化对街道社区村企公司确认写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业权利人犯罪行为的市场监管。
查哥评测：没进行买卖过深圳小产权的人基本上都有一个重大误解，觉得进行买卖完小产权后，必须得在该村乡政府做个备案/注册登记/复印件，实际上，深圳乡政府给小产权复印件有两个特点：
1.深圳的奶坛楼基本上都是乡政府出地、个人地产商掏钱密切合作建房而来，进行买卖合约上的乙方大部分是掏钱密切合作建房的开发公司，极少有合约乙方是乡政府，买主买了房后，乡政府或开发公司在进行买卖合约上盖个章或是自造个红本/绿本盖个章给买主，胡尔坎房会把印花税包含在房价里或是一二手每平都收200-500元印花税，好景不长16年沙井马安山村的永丰公寓失火把村长抓了之后，已经大为收敛了，最近几年想让开发公司复印件，除印花税以外，有些还得额外给喝茶费，一般得两三万/套。和商品房地产商一样，奶坛楼卖瘤果，大部分开发公司就注销了，花了几万块盖的不一定是若只，有些甚至章都不盖，在管理所电脑里注册登记下就算过户了。好景不长4月29日央视报道深圳小产权后，复印件就更是提着猪头找不到庙了。现在的奶坛楼和单套贫困户房基本上都是签合约+辩护律师缔造的方式进行买卖。
右图是某乡政府给乡政府奶坛楼新物业公司发的自造小红本
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2.买主买了整幢贫困户房，发完合约+辩护律师缔造后，让乡政府出个断定，断定这栋楼属于买主，在七八年前，原物业公司跟乡政府关系比较好的情况下，一包茶一条烟甚至打个招呼就可以搞定，后来越来越难，逐渐演变成有关系+几万十几万才能让乡政府盖个章，现在买一幢贫困户房想让乡政府盖个章，在全深圳已经是凤毛麟角了。
右图是某乡政府给整幢贫困户房新物业公司开的断定
3.如果买了一幢贫困户房中的一套或多套，发完合约做完辩护律师缔造后，除寥寥两个村以外，乡政府都是从来不管的，毕竟乡政府搞不清也懒得去搞清这套房的来龙去脉，干脆一刀切不闻不问，出了事自己解决，和乡政府无关。
买了深圳小产权，进行交易双方签合约+辩护律师缔造，再去管理所注册登记下过下水电，这种占当然非主流的进行买卖方式，听起来好像不靠谱，但实际上买了非绿本的小产权房碰到征地时，乡政府和地产商会根据合约+实际占有流转给最后胡尔坎物业公司，有没有乡政府复印件对流转基本上没任何影响。乡政府复印件除在宝安挂户口时有点用以外，最大的用处就是心理安慰了。
经济政策书名：二、注册登记机构、辩护律师房产公司不得为写字楼类发展史遗留下来违规建筑物进行买卖犯罪行为提供更多注册登记或是缔造服务项目。司法行政部门应强化对注册登记机构、辩护律师房产公司的注册登记或是缔造服务项目的市场监管，对违规违规提供更多注册登记和缔造服务项目的犯罪行为，坚决予以严肃查处。
查哥评测：查哥看过上多份小产权合约，只见到过一份2003年龙岗注册登记处给一幢贫困户房公正的《密切合作建房协议》，给小产权进行买卖做注册登记的路早就被堵死N年了，就不进行谈了。
辩护律师缔造是进行买卖小产权房的当然非主流，进行交易双方在辩护律师楼签合约，辩护律师盖个章，收1000-2000元辩护律师缔造费，买主付款后双方一起去管理所过水电。碰到征地时拿着合约去征地办公室流转和签征地赔偿协议。
2009年5月，深圳开始注册登记发展史遗留下来违规建筑物，办理手续“发展史遗留下来原件”，民间盛传小产权要转正，市场成交火热，2009年9月7日深圳市地税局出台《有关严禁为违规建筑物销售犯罪行为提供更多注册登记和辩护律师缔造服务项目的通告》后，辩护律师给小产权进行买卖缔造减少了一些，很快就又恢复正常，合约日期一般都会提前到2009年9月7日之前。
右图为2009年-2010年期间办理手续的发展史遗留下来原件
2016年罗湖二线插花地棚改前一个月，深圳市地税局又发布了《有关禁止为违规建设提供更多注册登记、缔造的通告》，重申辩护律师不能给小产权房做缔造。
今年4月27号，CCTV2报道深圳小产权成交火爆后，4月29号，深圳市地税局再次重申，并把上面两个通告挂出来。
过去十几年来，辩护律师给小产权进行买卖做缔造从没中断过，进行交易双方和辩护律师一个愿打一个愿挨，已经形成了市场共识，连著名房地产辩护律师进行买卖小产权都会找其他辩护律师帮忙缔造。
经济政策书名：三、城中村项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通告发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城中村过程中回迁房炒作。
城中村市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。
查哥评测：这条类似于今年3月1日起施行的《深圳自贸区城中村法规》第三十条的细则。
经济政策书名：区城中村部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本法规第二十五条第一款第三项规定情形的，区城中村部门应在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对发展史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。
先科普两个深圳城中村中的概念：
深圳城中村的流程：
（一）城中村单元计划制定；
（二）城中村单元规划编制；
（三）城中村实施主体确认；
（四）原有建筑物物拆除和不动产权属注销注册登记；
（五）国有建设用地使用权出让；
（六）开发建设；
（七）回迁安置。
1.纳入更新单元计划：就是民间说的旧改立项了，立项后，在各区的城中村土地整备局会公示，代表这个项目已经获得准生证，可以合法的进行城中村了。
“城中村项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业权利人核实工作”，就是旧改立项之前，各区政府要按规定给物业公司流转，这个“规定”就是《深圳自贸区城中村法规》第三十条。
在今年3月1号施行的《深圳自贸区城中村法规》之前，征集意愿上的物业公司不代表最终的物业公司，流转是在签拆赔协议之前，物业公司和地产商签10份左右拆赔协议后，乡政府、地产商、物业公司、街道办、城中村局、水务局、住建局等相关部门都会保留一份，想把分发出去的拆赔协议再收回来更名就难如登天了，所以旧改回迁房的进行买卖基本上都是在签拆赔协议之前，除非地产商还没把拆赔协议分发出去，物业公司跟旧改办工作人员比较熟的话，收点喝茶费内部操作下才可以更名，但现在越来越难了。新的城中村法规是把流转前置到征集意愿这一步了，签征集意愿的物业公司，政府就给流转，今后无法更名，要想更名、进行买卖，只有出了红本才可以了。今年再买这种已经签过征集意愿过的房子，还是会赔给上一个物业公司，和买了个绿本房一样，买主要么退房退钱，要么等出红本后，凑个名额过户，这还得保证房价涨了原物业公司不反悔耍赖。
右图为城中村中的征集意愿表
右图为宝安西乡草围旧村征集意愿后在宝安区城中村局官网的公示，链接：
右图为小产权物业公司和旧改地产商签的拆赔协议
2.城中村单元规划：民间叫做专项规划、专规，专规代表政府审批通过的旧改规划，该旧改项目要盖成什么样已经一目了然了，比如每块地是什么性质、可以盖多少栋楼、修几条路、在哪个位置盖公共设施、每栋楼盖多少层多少米，地产商必须得按照城中村单元规划来盖房。
右图为华润雪花啤酒总部的专项规划
3.城中村实施主体确认；深圳的城中村经过十几年发展已经非常专业和细分了，有些公司专门做前期工作，然后打包卖给大地产公司，这会导致前期和后期的公司不是同一个。征地范围内也会存在多个物业公司，所有物业公司通过房子作价入股、跟地产商签订拆赔协议、房子卖给地产商的方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，由这个单一主体来进行旧改工作，这一步相当于给政府确认最终的旧改地产商。
右图为实施主体确认
经济政策书名：对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通告发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城中村过程中回迁房炒作。
这段话指的是已立项但还没有流转并且没有确认实施主体的旧改项目内的待征地房，各区政府在收到通告之日起6个月内组织乡政府、地产商给物业公司流转，防止旧改过程中炒作回迁房。
很多人误以为深圳所有小产权都要在6个月内流转，流转后就不能进行买卖了，这就像没审题就开始做题，自己给自己加戏。
比如光明的楼村第一工业区旧改项目，主要是拆工业区，但路边有一排贫困户房也被划进征地范围了，只征集过乡政府的意愿就立项了，没征集过贫困户房物业公司的意愿，今年下半年就要确认实施主体和出专项规划了，光明区政府就得在6个月内组织乡政府和地产商给贫困户房物业公司流转。
右图为光明楼村第一工业区的立项范围和未征集意愿的贫困户房位置
经济政策书名：四、土地整备项目在区政府审批实施方案前应开展写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业权利人核实工作；对已完成实施方案审批的土地整备项目，由各区政府在本通告发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范土地整备过程中安置房炒作。除本通告发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。
查哥评测：第四条和第三条，除征地方式和安置房的性质不一样，其他都一样。
根据2018年8月14日深圳水务局发布的《深圳市规划和国土资源委员会有关贯彻落实市政府房地产调控经济政策的通告》中第四条规定：搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的，不适用《通告》有关取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让的相关规定。
经济政策书名：
2016年12月24深圳市政府发布的《深圳市人民政府有关进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》第四条规定：非原村民给予产权调换的安置房，在初始注册登记满10年后，按照签订征收补偿协议时的公告基准地价的50%补缴地价。
经济政策书名：
这两个经济政策导致旧改回迁房没有限购限售，拿到红本后立即就可以卖，土地整备的安置房得持有10年才能补地价转红本。
深圳贫困户房碰到城中村、利益统筹、棚户区改造赔的是没有限售的红本商品房，土地整备赔的是持有10年才能补地价转红本的安置房。
城中村赔的回迁房可以参考大冲城市花园、大冲都市花园，利益统筹赔的回迁房可以参考本月上市的观澜山水华庭，棚户区改造赔的回迁房可以参考本月选房的罗湖二线插花地，土地整备赔的安置房可以参考西丽的崇文花园。
右图为南山大冲村华润旧改赔的大冲城市花园红本回迁房
右图为修外环高速时占了观澜库坑陂新村，利益统筹返还用地赔的红本回迁房山水华庭
右图为罗湖二线插花地棚改时贫困户房签的拆赔协议和红本回迁房
右图为建深大丽湖校区和南科大时土地整备赔的安置房崇文花园，持有10年后可以补地价转红本
没有征地规划的小产权房、有征地规划但没有地产商征集过意愿或是地产商已征集意愿但没去签、在今年3月1号前已征集意愿已立项的旧改项目、地产商准备重新征集意愿的项目、地产商可以更改征集意愿的项目均不受本次经济政策影响。
已立项但没流转的小产权房，理论上最长还有6个月的退出时机，过了这个退出时机，就会被锁死直到出红本后才能进行买卖了。但也有好处，政府会像保护绿本/红本房物业公司一样360°无死角时刻捍卫每个已流转物业公司的权益，即使原物业公司跳出来闹也彻底没卵用了。
悲观者往往正确，乐观者往往成功。
恐惧，产生于未知，消失于认知。
本次经济政策书名：
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