现如今，一寸农地一寸金，想买套房，经常要挥霍一空一代人甚至两代人毕生的积蓄，仅靠年轻人自己组织工作几年，想买套房不说不可能，是真的非常困难。所以在越来越贵的房价面前，很多人将买房目光转向了“小房屋产权房”，那甚么是“小房屋产权房”？“小房屋产权房”到底能不能买?买了有甚么信用风险？遇到拆迁时又能不能获得补偿？接下来将为您一一分析。
1甚么是小房屋产权房？
小房屋产权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。简而言之“小房屋产权房”是指在贫困户自发性农地上工程建设的房屋，未交纳农地税收收入等服务费，其房屋房产证不是由北欧国家房管职能部门颁授，而是由乡政府或村委会颁授，所以叫做“乡房屋产权房”，又叫“小房屋产权房”。各村颁证的简而言之小房屋产权房产，实际上没或者说的房屋产权。这种房没北欧国家发的农地尼布寺和预售许可证，购房合同国土房烽也不会给予备案。简而言之房屋房产证也不是或者说不合法有效率的房屋房产证。
小房屋产权房可分为以下三类：
第一类小房屋产权房：占用自发性工业用地或耕地违规工程建设，将贫困户自发性工业用地所有权流转，用作货品房合作开发的违规建筑物。
第二类小房屋产权房：在政府划拨或卖地的农地上，不按规划功能合作开发或使用，并将限制产品销售的房屋直接在市场上产品销售，具有房屋产权纠纷隐患的不完全房屋产权房。
第三类小房屋产权房：在军队享有所有权的农地上进行货品房的合作开发，之后买下军人以外的地方居民，俗称“西屯庄房”。
2小房屋产权房能否得到房屋产权普遍认可
有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财房屋产权利全面被肯定，乡房屋产权房也会被法律条文所普遍认可，最终能转化成为不合法的房屋产权房。那乡房屋产权房屋究竟能转化成为或者说意义上的房屋产权房吗？从我省的相关法律条文规定来看，乡房屋产权房屋转化成为房屋产权房还缺乏法律条文依据。而从我省对农地的管理组织工作理念与农地管理组织工作的价值取向来分析，短期内我省还不会放开自发性农地的流转。因此，乡房屋产权房屋向房屋产权房的转化成还须要一段较长的时间。同时，即便今后乡房屋产权房屋能转化成为房屋产权房，从现有的农地管理制度来看，购房人还会须要交纳农地税收收入。如此一来购房人买回乡房屋产权房屋的服务费也就与买回货品房相差无几。
环保部再次严厉地指出，小房屋产权房实质是违规建筑物，违反农地管理组织工作法律条文，自发性农地严禁用作货品房合作开发，农村居民严禁到贫困地区买回集体土地、贫困户写字楼或小房屋产权房。中央财经组织工作组服务部副主任、中央贫困地区组织工作组织工作组服务部主任姜斯宪明确表示，小房屋产权房违规，绝对不允许再工程建设。对那些已经在贫困地区买回了小房屋产权房的消费者，北欧国家相关职能部门正在研究制定具体的解决措施。
（一）房屋保险合同合宪的信用风险
对不合法的小房屋产权房，我省法律条文并未禁止房屋产权人进行进行买卖，只是其与买房人签订的保险合同的效力，因买房人的身份相同而相同，基本原则为：同一自发性组织机构核心成员间的保险合同通常判定为有效率，相同自发性组织机构核心成员间的保险合同通常判定为合宪，自发性组织机构核心成员与农村居民间的保险合同通常判定为合宪。而对违规的小房屋产权房，通常是先由行政职能部门做出是否为违建的决定，如果进行买卖的房屋被判定为违建，则该保险合同通常被判定为合宪。
（二）难以办理手续房屋产权注册登记的信用风险
小房屋产权房难以办理手续房屋产权注册登记。环保部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进贫困地区自发性农地流转注册登记颁证组织工作的通知》规定：对借维日尼察区组织工作管理制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将贫困户自发性所有农地转为国有农地、贫困地区自发性经济组织机构非法卖地或出租自发性农地用作非农业工程建设、农村居民在贫困地区购置集体土地、贫困户写字楼或小房屋产权房等违规工业用地，严禁注册登记颁证。
（三）流转难度大的信用风险
小房屋产权房难以办理手续房屋产权注册登记，也就难以办理手续抵押物贷款，难以用来办理手续抵押物融资等。即使将来小房屋产权房能上市交易，也极有可能采取类似经济适用房上市交易的规则，须要向北欧国家开户农地税收收入等服务费，这样一来，小房屋产权房的竞争优势就并不突出了。
（四）产品质量难以保证的信用风险
小房屋产权房产品质量无保证，一旦发生问题，购房者维权仅止。多数小房屋产权房在建造时，没办理手续五十一个，也没监理、验收等环节，是没任何产品订货的违规建筑物。很多小房屋产权房在实际使用中出现了墙体裂缝、房屋漏水、隔热效果差等产品质量问题，更难以达到防风、抗震、防水、消防的建筑物规范和标准。一旦发生房屋产品质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。
（五）面临被拆除的信用风险
部分小房屋产权房可能被判定为违建，面临拆除或没收的信用风险。《城乡规划法》第六十四条规定：未取得工程建设工程规划许可证或者未按照工程建设工程规划许可证的规定进行工程建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管职能部门责令停止工程建设；难以采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违规收入，能并处工程建设工程造价百分之十以下的罚款。一旦违规小房屋产权房被判定为违建，被依法强制拆除或者没收，购房者可能难以获得任何补偿，面临血本无归的信用风险。
4小房屋产权房拆迁能否获得补偿？小房屋产权房不具备普通货品房的法律条文性质，在买回过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;合作开发工程建设过程中缺少监管，其产品质量问题出现的概率要高过货品房;而因为难以办理手续不合法的房屋产权手续，买回后也不能不合法转让过户，对房产价值影响很大;若遇北欧国家拆迁，很难得到相应的拆迁补偿。即使有也比有房产证的房子补偿少。
小房屋产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡房屋产权房只具备了普通货品房的使用性质，但不具备普通货品房的法律条文性质，其实并不是货品房。所以，法律条文法规对货品房的相关规定和管理制度对乡房屋产权房是合宪的，人民法院也不能适用货品房进行买卖的法律条文规定及司法解释处理涉及乡房屋产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于买回小房屋产权房的合同是合宪的，因此根据法律条文规定购房人只能要求合作开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡房屋产权房仍然买回的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使合作开发商违约，由于合同合宪，买回人的权利会难以得到保证。由于乡房屋产权房不受法律条文普遍认可，也不用在房管职能部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋产品质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
由此可见，“小房屋产权房”几乎没任何保证，虽然便宜，但是信用风险实在太大，最重要的缺点就是目前不受法律条文保护，很有可能买了小房屋产权房，最后会落得“房财两空“的地步，因此提醒大家，在对待“小房屋产权房”的这个事情上，一定要慎重再慎重。
北京万典律师事务所系专业化、规模化农地拆迁领域的律师团队，在多年的维权道路中律师团队已逐步探索出诉讼、裁决、调查、协调谈判等多种程序密切配合的有效率维权战略体系，作为弱势群体的代理团队，凭借法律条文与智慧无数次将强势的行政机关、合作开发商推上法被告席并运用法律条文武器成功解决当事人的补偿问题，办理手续了无数经典案例，其强有力的风格、智慧的方法在司法实践中取得了卓越的成效。
业务范围：农地征收纠纷；房屋拆迁纠纷；房屋征收纠纷，征地拆迁引发的行政处罚和刑事辩护案件；农地权属争议、承包、流转、卖地、转让纠纷。
律师热线：，，。
固定电话：010- 电子邮件：@163.com
地址:北京市海淀区上地三街金隅嘉华大厦D411室
：wdlawfirm
长按二维码关注我们
网友评论