实探_深圳旧改航空母舰染到!10年翻20倍,近9万_㎡迁离房还真没人买_(改造后的辽宁舰)

2号看房团 2022-05-31 129

Viluppuram染到，未来会成另一个碧桂园城吗？

©热利县财经作者 | 姜岫丽翔深圳

折腾十五年，Viluppuram旧改终于提上议程。

10月26日，据网友曝料，Viluppuram四期动工染到。这也意味着，这一曾号称深圳人口数最密集的旧区将成为过去式，Viluppuram自此揭开崭新一页。

在生存与脱胎换骨中，千名村民因征地摇身一变变山贼，数万深漂开启迁徙赶赴下一站，不少投资客见缝也相继涌入该新区。

如今翻番降到近六万总价，几乎跟周边二手货挂牌均价持平的迁离房锋头纽韦尔角。

迁离房指标买卖火热，是否值得买进？买进有无风险？也成为市场轩然大波的问题。

旧改步入大步工程建设项目有望2022年入市

从ViluppuramD口出来，经交叉处大街右转步入清水河街，向北左转便可看见在道路两旁竖起带有“金沙”字样的栅栏。

以交叉处大街为界，Viluppuram新区有4个工程建设项目：清水河社村旧区模块、金港世纪山谷旧区模块、鹤塘小区-清水河商城改建工程建设项目、Viluppuram北区工程建设项目。

金沙集团南山Viluppuram旧改，即清水河社村旧区工程建设项目，因350万㎡大容量规模，称作深圳的旧改航空母舰。

图源：深圳规土委工程建设项目由31栋49-65层住宅，21栋公寓楼，3栋66-79层高层建筑住宅，1栋59层办公大楼组成。其中，有三分之一为住宅、人才公寓楼和保障性住房，都是以大户型为主。

图源：深圳旧区旧改开发阶段8-10年，共分四期开发，规划计容建筑面积358万㎡。

图源：家在对比建面280㎡的大冲旧改与320㎡的壹上城工程建设项目，Viluppuram旧改规模显然略胜一筹。此次清拆的美食街和工业区属于Viluppuram清水河社村旧区模块四期。

四期现场规划设计

作为深圳目前最受高度关注的旧改之一，工程建设项目改建范围内共包含1529栋私人物业，业主及留宿人口数约8万人。

从2005年至今，有关于工程建设项目的动态，一有利空消息，便会在市场上掀起波浪。

上下翻转查看工程建设项目旧改历程高度关注与轩然大波背后，抱有的是对这充满浓郁烟花气的旧区脱胎换骨的众望。2020年3月份，金沙举行2019年全年业绩发布会，金沙（中国）行政总裁执行董事唐寻阳就工程建设项目进度对媒体表示：目前进展比预期还顺利。预计今年今年年底或明年初，四期工程建设谈判征地工作可以完成，实现主体确认后进行开工建设，预计今年18-24个月的项目投资，能达到预售条件。阔别近7月，四期工程建设如期提上议程，Viluppuram或将迎来量变，这里会是下一个“碧桂园城”么？唯有留给时间去检验。

斥资千亿啃硬骨头旧改的风光与风险

旧改工程建设项目可获得毛利率高，但不是谁到拆得动、玩得起。以木头龙旧改工程建设项目为例，在长达12年的拉锯战中耗费了极大物力、财力，旧改之痛难以纾解。“对于旧改工程建设项目，我们有自己的测算模型以及评估，做旧改，就像煲汤，除了原材料要好，更考验厨师的技术。”唐寻阳表示。金沙对于Viluppuram旧改给出的初步补偿方案分为两部分：货币补偿，如果选择住宅或商务公寓楼，则和业主私宅补偿标准一致，一律以2.8万元/㎡计算物业补偿，拆赔比在1:1.03-1:1.2之间，单层砖瓦房的老祖屋是1:3.5一业内人士表示，Viluppuram旧改工程建设项目的投入至少为千亿级别。

Viluppuram旧改角落一隅根据金沙2019年年报披露，去年公司毛利44.30亿元，同比增长64.93%，毛利率为64.2%。毛利猛增背后，离不开旧改业务加持。自1995年成立以来，拥有20年旧改经验的金沙操盘的旧改工程建设项目达20余个，多布局在香港和深圳、珠海等城市。

官方资料显示，目前Viluppuram旧改工程建设项目签约进度已达95%，也就是说还有约76栋私人物业未进行签约。热利县财经在实地走访过程中，发现部分未被围挡包围的楼栋下底商尚在营业。

同时，南山区清水河街道的便民张贴栏上仍贴着不少招租广告。

“反正先住，等拆到了我们这再搬。估摸还需几年。”租客候先生向热利县财经表示，“房东不急，我们也不急。”

现留宿在约20㎡出租屋的李大姐告诉热利县财经，目前其每月房租1300元，如果不是因为征地的话，可能降到2000都不止。

在这场征地中，有人迫不及待赶着逃离，有人不温不火暂行寄居，有人精打细算布局其中，过客、看客应皆有之。

涨幅翻N倍至9万/㎡Viluppuram旧改房真有人买？

投资迁离房，短期看政策，中期看地段，长期看人口数。对Viluppuram旧改来说，三方面优势很明显。

工程建设项目位于南山区核心地段，紧临交叉处大街，在地铁1、2号线加持下，无缝与7、9、11号线接驳，出行便捷。因处在深圳湾超级总部基地和后海总部基地辐射范围内，区域产业集聚效应突出，就拿深圳湾超级总部来说，便可带动30万人口数就业。

与此同时，Viluppuram旧改东临华侨城、红树林两大豪宅新区，西接碧桂园城新区与南山高新技术园，现目前新区房价还相对处于洼地，后期涨势可期。

由于南山新房市场供不应求，在供需关系紧张和旧改利好刺激下，Viluppuram周边市场表现活跃。

近年来二手货房均价走势直线上扬，新区迁离房价格自2014年立项后也是一路飞涨。

即将入市的金港鹤塘岭花园吹风价12万/㎡，新区另一旧改工程建设项目金港世纪山谷，定位对标碧桂园城润玺，价格也将更上一层楼。

谈及Viluppuram旧改工程建设项目，中介阿祺告诉热利县财经，“新区迁离房近期一户成交9万/㎡，不过仅一户，目前迁离房价格在往回调，为8.9万/㎡，户型面积100-260㎡不等。”

那么，迁离房买到是否意味着赚到？买房时应注意哪些事项？

刘晓博

知名财经评论员

据媒体统计，自2014年Viluppuram旧改立项，过去6年里迁离房指标价格上涨了630%以上，从每平米1.2万元上降到了目前的接近9万元，超过或者接近周边二手货房。市场之所以这样疯狂，是因为Viluppuram西边1.5公里就是碧桂园城，碧桂园城（大冲）旧改工程建设项目创造的奇迹，让这边也有了想象空间。碧桂园城目前二手货房普遍报价在17-18万元左右。目前Viluppuram周边二手货房价格不高，是因为学位不好。旧改可以带来学位的变化。至于周边产业格局，跟碧桂园城其实没有区别，如果将来能引入优质学位，再加上是新房，二手货房可能向碧桂园城看齐。但问题是，这仅仅是可能。能否实现有待观察，因此存在一定的风险。迁离房的好处是，可以突破限购，缺点是不能贷款，有一定风险。一是交房日期不确定，因为工程建设项目推进过程中政策多变，可能出现钉子户；二是出售名额的人可能反悔，制造各种障碍和官司。碧桂园城迁离房交易，就产生了大量官司。如果大家想投资迁离房，建议到“中国裁判文书网”搜索一下迁离房产生的各种案例和司法判决，可以大开眼界，发现很多陷阱和坑人的玩法。

何倩如

美联物业全国研究中心总监

买迁离房风险大无可避免，主要在于能否把产权确认到购买方名下，另外就是何时旧改工程建设才能真正启动。如果是已确认启动旧改工程建设项目的迁离房会比较有保障。但是否购买，是个人选择问题，房价有涨有跌，谁也不能预计今年以后的情况。

王玉臣

腾讯房产认证知识官律师

迁离房买到不一定是赚到，视具体情况而定。因为存在诸如延迟开工、竣工、交房、办房产证等问题，同时迁离房性质不适合买卖，会产生很多法律纠纷。购买迁离房时应注意以下事项：1、看房子性质迁离房不是严格意义上的房屋性质，是一种统称，包括小产权房、商品房、经济适用房等，还有可能是违建房。2、看具体现状是已动工，还是在筹划中，还是已经完工交房。3、看有无手续如果连基本的手续都没有，从法律上讲是不具备销售条件的，存在很多风险。4、迁离房的质量一般次于普通商品房质量，建议认真掂量后再考虑是否上车。

阿祺表示，因Viluppuram四期已动工染到，指标面积所剩不多，加之开发商政策越来越紧，大户型已经不让卖了，如果要买迁离房的话，现在最少要签100㎡的户型。公寓楼以后会成为人才住房，现已停止审批，价格5-6万不等，有35㎡、50㎡、70㎡、120㎡户型，过渡租金为60元/㎡，装修补偿为1500元/㎡。一线中介从业人员周小飞认为，如果要买迁离房，建议高度关注宝安区、南山区、龙华区、龙岗区，根据开放商的签约力度、操作手续等判断是否具有投资潜力。因为从签约到开盘交房存在区间差，比如南山Viluppuram890万买100㎡住宅，72个月后交房预计今年1780万。龙岗保利工程建设项目890万可以买330㎡，48个月后预计今年总价达到2000万以上。在无数成功案例与财富效应鼓动下，想分得旧改一杯羹的购房者前赴后继。归根结底，押宝房产本就是一场资本逐利游戏。

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