深圳龙岗区的辛女士最近有点烦，她之前受让的一套小产权房今年被纳入开发商旧改重建。由于对开发商的赔付面积比例不满意，丁女士迟迟没有与开发商签约。但最近，辛女士收到了政府部门的强制征收通知，并且不再赔房，而是赔付低标准的现金。
开发商旧改不是100%赔房吗？那么这是怎么回事呢？我们在受让小产权房及遇到旧改拆迁，该怎么避免此类风险呢？
其实小产权被强制征收或拆迁，只赔小部分钱，不赔房的情况，主要有以下三种：
情况一：
遇到政府土地整备（也就是征收）。
一般只按低标准赔钱不会赔房，过了赔偿标准的协商阶段，仍未协商一致的，房屋就有可能会被强制征收。
情况二：
开发商旧改未谈妥，但签约率已经达到95%，为照顾绝大部分人（业主）利益，政府有可能协助开发商实行强制征收。
开发商旧改，是市场行为，是业主与开发商双方协商赔付的，一般都是红本产权置换；
但是，当签约率达到85%，还有部分业主不同意大部分业主接受的置换比例的，政府可介入协调。当签约率达到95%以上时，为照顾绝大部分人（包括业主）的利盖，提升城市更新效率，政府可实行强制征收，并且可能只赔钱不赔房。
情况三：买到绿本，遇到拆迁
绿本，也就是绿色封皮的房产证，是深圳农民自建房通过申请或补交罚款获得的。该房产证不可更名，不可交易。因此受让此类小产权房，在遇到拆迁时，是需要原证载人配合先注销房产证，最后一任买家才能获得赔偿。此类小产权存有较大的反悔风险。
那么，如何规避以上三类风险呢？对于情况一及情况三，在受让小产权房之前，要查清楚该房屋的土地属性，证件性质，确保是居住用地且非绿本。并且建成时间最好是在2013年之前。
对于情况二，在遇到旧改，协商产权置换比例时，要理性、务实，不要过于坚持。如果已经达到95%签约率，而被纳入政府强制征收，要及时去申请撤销征收，同意与开发商签约，万不可再拖。这时做钉子户，只会让你损失最大的利益。
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