一、认识各类房产
商品房是房地产开发企业缴纳土地出让金、购买土地开发使用权后，建设住宅在市场上销售，有红本房产证，产权为70年。商品房限购限贷，且购买3年内不能再次出售，目前价格高企，中心区均价已破8万/平米。
小产权房是指没有红本的房屋，包括村委统建楼、村委和开发商合作共建的楼盘、村民自建的农民房。部分是有国土局发的绿本，这种房子无法更名交易；而大部分统建楼、村民的自建房，都没有绿本，主要是通过《合作建房转让协议》，外加律师见证来交易。小产权房购买不需要购房名额，价格一般为商品房的5折甚至更低、没有税费，相当于用商品房首付款的钱，全额付清等面积的小产权房，无月供压力。虽然小产权交易上不了法律台面，但民间交易十分活跃。
回迁指标房就是符合旧改拆除条件、有回迁指标的房屋，包括城市更新项目回迁指标房、土地整备利益统筹项目回迁指标房和棚户区改造项目这3类回迁指标房。以较低价购买这类指标房，等待几年旧改顺利完成，即可拿到回迁红本商品房，笔者认为这就是另类期房。
二、回迁指标房是怎么来的？
当商品房搭上一座城市更新或者棚户区改造的桥就会变成回迁指标房，例如南山鹤塘小区更新、福田华富村棚改等项目；小产权房搭上城市更新或土地整备利益统筹这座桥也会变成回迁指标房，例如南山大冲村更新、坪山南布村整备等项目。
△ 商品房、小产权房拆迁前后变化
何为城市更新？根据《深圳市城市更新实施办法》，城市更新主要是将破旧的旧住宅区、城中村等区域拆除后，建设新的商品房小区，由开发商负责拆迁安置。政府会设定可以实施城市更新的条件，包括土地权属、业主更新意愿、建筑年代、相关规划情况等多项要求，虽然要求比较多，但是解决办法也多，一般开发商会想各种办法搞定。目前，在实施的城市更新项目大约有800多个，未来将继续增加。
何为土地整备利益统筹？根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》，土地整备主要是将城中村的房子拆除后，建设商品房小区。实施土地整备的门槛低，没有城市更新那么多条件，拆迁赔偿也是由开发商和业主协商。但是，由于利益分配机制的不同，相对城市更新，通过土地整备拆迁后可开发的土地面积及新增物业面积较少，目前在实施的项目有102个。
何为棚户区改造？根据《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，棚户区改造主要针对房龄满20年的老旧住宅区，这些房屋本身是有红本房产证的，拆迁后新建的物业，除了回迁部分是红本商品房，其余全部是保障房（安居房、人才房、公租房）。因此，棚改后的小区楼盘品质可能会略低于更新、整备项目开发的楼盘。目前正在实施的棚改项目近30个。
城市更新、土地整备、棚户区改造是深圳拆迁市场的三驾马车，除了满足政策要求，也涉及多方利益主体的谈判，进入计划完成旧改立项是第一步也是最难的一步。假设你的房产已经被划进了旧改的拆迁范围，但后续是否可以顺利实施仍要打一个问号。
旧改很复杂、程序多、不确定因素多，需要专业的分析评估，不要听风就是雨。
三、更新、整备、棚改，哪个更好？
从投资类型来看，投资有更新或整备机会的小产权房，没有名额限制、可买多套。投资有棚改机会的老破小商品房需要房票，如果你已经没有购房名额，就不能购买。
从投资回报来看，低成本投资待拆迁的小产权房，获得高收益，这是喜闻乐见的。
从投资风险来看，由于棚改是政府主导、国企实施，大部分规划为保障房，一旦纳入拆迁范围，实施快；市场主导的更新、整备项目相对慢，涉及多方利益协调，具体因项目自身条件而异，需要专业评估分析。
一类，二类，三类，四类居住用地的区别：
1、一类居住用地
国标为R1，意为：市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。
可简单理解为别墅。独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。每户平均建筑面积42至45平方米，适用于新建厂矿企业的职工对在边远地区和偏僻地区的职工住宅，每户平均建筑面积可高于此数，但不得超过50平方米。
2、 二类居住用地
国标为R2，意为：市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中高层住宅为主的用地。
可简单理解为多层或小高层，一般12层以下。该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。
3、三类居住用地
国标为R3，意为：市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。
4、四类居住用地
国标为R4，原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自建住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。目前，深圳的原农村居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。着眼于未来的城市建设趋势，农村居民住宅将逐步得到改造，重点是完善居住配套设施及改善环境。
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