序言
俗称的“成交”即“增量房”，指的是早已买回或自有并已获得使用权合格证书但仍未留宿的住宅，在房地产业展开买卖市场称为一级半市场。常用的比如开发商抵押物给银行的住宅、债务人手中的住宅、高等法院查封的住宅等。其中，抵押物给银行的住宅，业主通常通过买房人缴付定金来偿还银行贷款以中止抵押物，但存在的风险是这笔定金可能会被挪作他用，实践中通常通过房地产业中介机构服务中心提供资金存管服务，以确保住宅展开买卖展开买卖顺利展开。
壹
此案概要
刘某与宋某住宅展开买卖合约纠纷一审
审理高等法院： 天津市朝阳区人民高等法院
案 号： （2018）京0105民初79671号
此案概要：
2018年4月25日，原告作为买受方（乙方）与原告作为出售方（乙方）签定《天津市增量住宅展开买卖合约（Amuse成交量版）》，签定合同原告向原告买回涉案住宅，住宅建筑面积50.84平方米。住宅成交量单价为212.5多万元，其中住宅主体产品价格为84.5多万元，住宅装饰、家装和相关设施的补偿产品价格为128多万元，乙方应于本合约签定当日向乙方缴付订金10多万元。
乙方选择公积金银行贷款申办银行贷款，拟银行贷款金额28多万元。乙方分四次向乙方缴付除订金与拟银行贷款金额外的所有成交量单价款。第一次于房产展开买卖后一日内乙方向乙方缴付10多万元。于转让前四个工作日内向乙方缴付157.5多万元；转让前四个工作日内缴付2多万元物业本息；转让后四个工作日内缴付5多万元户口本息。
如因乙方原因以致乙方没能在合约签定之日120日内获得住宅使用权合格证书的，乙方有权单方中止合约。自乙方向乙方发出的书面通知到达乙方之日自动中止。乙方应于5个工作日内将其早已收取的乙方全部付款退还给乙方，并依照住宅成交量单价的20%向乙方缴付酬金。如乙方欠费将乙方早已缴付的钱款退还乙方，则每欠费一日应依照未退还钱款总额的万分之五/日向乙方缴付酬金。在住宅展开买卖过程中。早已发生的各项服务费及其他经济损失均由乙方承担。
上述合约签定后原告于当日缴付原告订金10多万元，另缴付中介机构额外服务费45900元。此后中介机构方数次联系原告要求办理手续房产展开买卖，原告以房产展开买卖产品价格与实际产品价格相违为由婉拒，称如原告想在高等法院解决就在高等法院解决。此后两方数次协商，原告均以房产展开买卖产品价格与合约产品价格相违为由婉拒办理手续房产展开买卖。
诉讼允诺：
1、允诺维持原判中止两方于2018年4月25日签定的《天津市增量住宅展开买卖合约（Amuse成交量版）》；
2、允诺维持原判原告向原告缴付住宅成交量单价20%的酬金元；
3、允诺维持原判原告退还原告订金10多万元；
4、允诺维持原判原告缴付原告居间额外服务费45900元。
贰
高等法院认为
高等法院认为：
依法成立的合约，对原告具有法律条文约束力。原告应依照签定合同履行职责自己的权利，不得擅自变更或是中止合约。在履行职责期限届满之前，原告一方明晰则表示或是以自己的犯罪行为表明不履行职责主要债务，原告可以中止合约。原告一方提倡中止合约的，应通知对方，合约自通知到达对方时中止。
（1）本案中，原、原告签定的《天津市增量住宅展开买卖合约（Amuse成交量版）》系两方真实世界意思则表示，合法有效，两方应遵照履行职责。合约中明晰签定合同了住宅成交量单价为212.5多万元，其中住宅主体产品价格为84.5多万元，住宅装饰、家装和相关设施的补偿产品价格为128多万元，两方自愿依照合约产品价格展开课税注册登记及土地权属转移。该签定合同系两方真实世界合意且仍未违反相关法律条文法规，该签定合同合法有效，两方均应依照签定合同合约产品价格84.5多万元展开课税注册登记和土地权属注册登记，原告提倡依照212.5多万元展开房产展开买卖没有正当理由。
（2）配合房产展开买卖系原告主要的合约权利，也是最终能够实现住宅土地权属转移注册登记的必要环节和前提，而原告在原告、我爱我家房地产业Amuse有限公司数次就房产展开买卖产品价格沟通并催促其房产展开买卖后，仍明晰则表示婉拒依照两方签定合同的合约产品价格84.5多万元展开房产展开买卖，而提倡依照212.5多万元展开房产展开买卖，原告的犯罪行为属于法律条文规定的明晰则表示或是以自己的犯罪行为表明不履行职责己方的主要债务，以致原告没能在合约签定之日120日内获得住宅使用权合格证书，合约目的无法实现，原告构成根本违约，原告有权据此提倡中止合约。
（3）原告已按约向原告给付订金10多万元，原告不履行职责签定合同的权利，原告应退还订金。综上，原告提倡中止合约及退还订金的诉讼允诺，有事实和正当理由，嗣后不予支持。
（4）酬金一节，系合理允诺，但原告在合约履行职责过程中仅缴付10多万元订金，综合全案，原告提倡的酬金金额高于原告的实际经济损失，嗣后对原告提倡的酬金金额不予调整，认定为15多万元。
（5）根据两方合约签定合同，在住宅展开买卖过程中如因乙方原因以致乙方没能在合约签定之日120日内获得住宅使用权合格证书的，早已发生的各项服务费及其他经济损失均由乙方承担。现原告举证证明了其早已缴付的会员费系合理服务费，故对于原告要求原告赔偿会员费经济损失的允诺嗣后不予支持。
裁判结果：
一、中止原告与原告于二〇一八年四月二十五日签定的《天津市增量住宅展开买卖合约（Amuse成交量版）》;
二、原告于本裁决施行后五日内退还原告购房订金十多万元；
三、原告于本裁决施行后五日内赔偿原告酬金十五多万元、会员费四万五千九百元；
四、驳回原告的其他诉讼允诺。
叁
律师总结
一、成交展开买卖
关于成交展开买卖，实践中常用的问题是卖房者以房产展开买卖产品价格与合约签定合同的展开买卖单价相违，存在五行合约为由婉拒配合办理手续房产展开买卖手续，以致住宅展开买卖展开买卖陷入僵局。对此，总结如下法律条文要点：
第一，从合约效力角度看。
（1）依据《中华人民共和国民法典》规定，合约无效的情形有四种：1、虚假意思则表示；2、违反法律条文法规强制性规定；3、违背公序良俗；4、恶意串通、损害他人合法权益。而司法实践中，关于“五行合约”的审核，高等法院遵循实质审核原则，即查明真实世界展开买卖的合约的展开买卖产品价格符合政府指导价的，则认定合约有效。
（2）两方展开买卖合约中明晰签定合同了住宅成交量价及装饰家装、附属设施设备产品价格，两方签定合同的房产展开买卖产品价格为住宅成交量价，该住宅成交量产品价格的签定合同视为卖房者知情并同意。至于是否存在规避国家税收的问题、是否有合约各方恶意串通损害国家利益的问题，应由相关行政管理部门处理，在相关行政管理部门未予认定的情况下，不应构成任何一方婉拒履行职责合约权利之理由，两方签定的成交展开买卖合约合法有效。
（3）成交展开买卖合约系两方真实世界意思则表示，合法有效，两方应遵照履行职责。卖房者明晰则表示或是以自己的犯罪行为表明不履行职责己方的主要债务，以致买房者没能在合约签定之日120日内获得住宅使用权合格证书，合约目的无法实现，卖房者构成根本违约，买房者有权据此提倡中止合约。
第二，从酬金角度看。
关于酬金的提倡，司法实践中高等法院通常是以实际经济损失情况为依据，守约方不能提供证据证明具体经济损失金额的，高等法院会综合合约履行职责情况、两方原告过错及预期利益经济损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定酬金金额。
鉴于此，买回成交签定成交展开买卖合约时，要注意：1、审核住宅土地权属；2、审核是否存在抵押物、查封；3、审核共有情形；4、审核住宅市场产品价格。
二、小产权房展开买卖
另外，实践中还存在一种小产权房，指在农村集体土地上建设的住宅其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”，不在房管部门备案，无法上市展开买卖，也不能通过银行银行贷款和按揭展开买回。
第一，从民法角度看。
依据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条规定，小产权房原则上只能在同一集体组织成员之间流转、展开买卖，例外情形是集体经济组织之外的人买回了小产权房，但获得了本集体经济组织的户口并经过批准的，亦为有效。
第二，从刑法角度看。
关于展开买卖小产权房，存在一种刑事风险，即名义上展开买卖住宅，实际上系转让 、倒卖土地并以此牟利的，涉嫌《中华人民共和刑法》第二百二十八条规定的“非法转让、倒卖土地使用权罪”，情节严重的，处三年以下有期徒刑或是拘役，并处或是单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
李鑫律师，专注于民商事诉讼、企业法律条文顾问与经济犯罪辩护。
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