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清明假期，深圳楼市也嗨了。
跑到光明看盘的小A，被项目现场的人群惊呆了。
这还只是开始。
和项目销售连话都没说上两句，就被安排着去看样板间。中途跟着人群走，连讲解员都没有，只能偶尔从别的看房人那里听到只言碎语的评价。
出来之后，要和销售了解项目，得，还得排队。
好久没这么憋屈了，小A想。
没办法，看房的人太多了，售楼处的销售忙到脚都不沾地。有销售吐槽，实在接待不过来，只能先让大家去看样板间，看完后有意向买的再坐下来谈，算算价格。不然得累死。
对于买房人来说，有中介带看的还好，中介可以讲解一下。自己直接去的客户体验就比较差，小A就是个例子。
上一次买房人这么卑微，还是前年年底。开发商连售楼处都不搞了，直接线上盲选，手慢一步还抢不到。
这一次看房的人熙熙攘攘，成交量也应声多了起来。
今天看到，东部、西部、中部的新盘项目喜报满天飞：
龙岗中心城合正方洲三天卖出43套：
坂田联发3天收金2.1亿：
龙华上塘卓越新盘5日一天销售额破亿：
沙井一新盘通过转介，小长假卖出21套：
光明星河天地4月5日成交11套，清盘在即：
宝安满京华云著销控一片飘红：
就连公寓都卖得不错，沙井的小户型公寓3天卖出16套：
我们看官方统计的数据，4月1-5日新房住宅就成交了700套，相比3月同期的495套，大幅增长了40%。
因为新房有限价，能按实际价格贷款，成本会比二手房低一些。
加上最近指导价吹风要上调、新房限价上调的消息出来，对新房来说也是一种刺激。
所以新房流量更好，成交量上升更快也更显眼。
新房火爆，二手房虽然没那么旺，但也算有起色。
前海的中介告诉我，近期看房的客户明显多了起来，成交也明显好了很多，笋盘卖得很快。
“前海片区最近10天成交了有30套左右，”中介小哥说。
今天很火的一个消息是，恒裕滨城二期成交了一套挂盘3000万的房子，据说成交价在2700万。
还有碧海片区800万-900万左右的2-3房最近成交也不错。
刚过去的3月份全市二手房网签数据也可以佐证市场热度提升。
据深圳房地产中介协会统计，共网签了1355套，环比增长率为25.5%，属于触底反弹。
二手房的价格倒是还没有太大起色，一般是价格实在的好成交。
毕竟之前二手涨得太狠了，购买力一时半会很难满血复活，房价明显上涨难度比较大，翻倍难度就更高了，需要的资金量很大。
2那么，记忆中热闹的楼市终于要回来了吗？
先说结论：
1、整体还是横盘期，成交量逐渐回到正常的轨道上。
盛极必衰，否极泰来。这是万物发展的自然规律。尤其在经济不太好的当下，小利好肯定会有，成交量会慢慢回升。
全国各地放松调控的城市越来越多，这是趋势。深圳即便不会一脱到底，也会给些利好。
2、分化是常态。
优质新盘和笋盘肯定是好卖的，这是市场暖意的来源。更多的一般又偏贵的房子，就继续挂着，大家看看就好。
为什么这么说呢？
先看需求端的反应。
首先，不可否认，从清明假期售楼处的表现情况来看，市场的活跃度确实是增加了。
毕竟需求是存在的。深圳的住房自有率很能说明问题。
乐有家统计过一系列数据，深圳2000多万的总人口里：
三套及以上商品房5.3万人，占比0.2%；
两套商品房15.3万人，占比0.7%；
一套商品房143.5万人，占比6.5%；
公寓约82万人，占比3.7%；
保障房约100万人，占比4.5%；
小产权或无房约1850万人，占比84%。
注意，有小产权或者没有房子的人，占比高达84%。去年公布的深圳住房自有率是23%。
而同为一线城市的北京、上海、广州，住房自有率已经超过50%，就连香港都在50%左右。
深圳的住房自有率显然是偏低的，意味着有70%以上的“刚需客户”。哪怕要追平其他一线城市，也还有约25%的空间。
但是，大部分需求仍在等待。
即便清明期间看房的人变多，而真正果断出手的还是少数。
最近来咨询的客户也说，市场还比较冷淡，说想要再等等后面的限价新房。
接着来看供给端。
新房费尽九牛二虎之力来吸引客户，似乎都成了大家的刻板印象。
实际上，当下优质的新盘、优质的房源，并不缺客户。
前不久加推的宝安坪洲宏发QCC，25套现房，均价8.5万/平，半天全部卖完。
你去看一圈光明新盘在售的楼盘，就会知道主要是低楼层还在继续消化，好的楼层已经消化殆尽。
分化是明显的。
严格意义上讲，可售的优质房源库存已经不多了。
这也是当下市场并不算好的一个原因。买房人都不傻，挑得很。好的房子卖得好，品相一般的房子卖得一般，就要靠降价吸引人。
而海岸城、海德园等预计今年入市的好盘，关注度其实很高。
等优质限价新盘的人那么多，预计接下来优质盘入市还是会引发一波打新热潮。
怎么做好买房计划非常重要。要根据自身资质衡量打新优质新盘的成功率，也要避免为了等待打新而错失当下合适的机会。
最重要的还是要对内多梳理自身需求，对外多对比和了解产品。
我对刚需的建议是，能根据需求，找到适合自己的房子，优先新房，就可以出手了。没必要非要等到价格更低，不用在意那点小涨小跌。
至于二手房，深圳房价从去年震荡到现在，已经趋于稳定，处于横盘期。
我觉得想继续跌很难了，如果要买进二手，当下是不错的时机。
近期有置业计划的朋友，可以加一下我们咨询师的，她非常熟悉深圳市场，对区域和楼盘都很了解，会给到大家专业、中肯的买房建议。
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