现阶段的房商业地产消费市场，真的早已开始“臧玉琰”了，虽然你可能不相信，你的贴文中依然弥漫着“土地产品价格下跌，开售销售一空”的消息，在朋友口耳相传的词句之间，无时不刻不抒发着“房价火爆”的讯号。不过，智能手机和现实生活只不过是脱节的。21年的前半段，确实有个别卫星城曾一度再次出现了房价热的态势，随后在多措并举下，这种聒噪的状态瞬间被摁了下来，例如深圳经营贷屡屡进入房商业地产消费市场；合肥私立学校房的产品价格20天涨幅40%；南京、成都等地部分区域房市也有过热的苗头。
假如能搞清楚这一波房价热到底来源于何方，因此就能体会为什么冷却的如此迅速。20年受到y情的负面影响，全国各大卫星城的房商业地产消费市场陷入了冰冻的地步，在一段时间内，少于100个卫星城售楼部关闭，在成交最少的日子里，一天内累积成交才50套，要知道这50套是所有卫星城加起来的成交。根据房商业地产机构的一项买房意愿度调查显示，有30%的人则表示取消了买房急于，除了60%的人则表示将延期自己的买房急于，只有10%的人则表示会立刻买房。这些沉淀和积攒了1年多的买房市场需求，最终单厢借助于21年的阳春释放出来出来，在房商业地产中介机构炒作的带动下，迅速释放出来。
这一波住房刚性市场需求释放出来量到底有多大？笔者认为并不多，具体来说截止20年底，我省的房价新建商品房库存早已少于了5.1亿平方米，早已再次出现了连续26个月增长的态势。这说明即便是消费市场买房人隐匿，因此“真正”的买房人只不过表现严重不足。其次根据经济学家姜超在《村落住房过剩还是严重不足》报告中给出的数据，我省村落存量房产少于3.1千万部，村落家庭户均房产保有量达到1.1套，这足以说明根本没有货真价实的买房人。在深圳的上一波房价下跌中，曾一度再次出现了几千人排队购房态势，不过在宏观调控之后，第二天这数千“买房人”一夜消失了。
与此同时，房市对地产商的不利态势正在累加，移转房者感觉越来越难。具体来说是四条黄线，这是央行提出的针对性“要求房商业地产企业降低负债率”的措施，无法满足四条黄线标准的房企，未来的融资增幅将受到限制，数据显示我省10万家房企中，少于80%的房企无法达到四条黄线标准，这也就意味着未来的融资将被大大压缩。正所谓偏逢偏风连阴雨，除了四条黄线负面影响之外，央行和银保监会再次提出了“分档次”的房商业地产贷款比例限制，早已开始从源头抓起，减少资金注入房商业地产消费市场的可能性。因此近期我们才见到，不少银行早已开始逐渐“停止二手货房贷款”操作，不是银行不想给二手货房发放贷款，而是在限贷令下，月末、季度末的贷款额度被黄线封锁了。
因此，2022年一季度的买房方法论早已十分清晰了，房商业地产买卖只不过是一个双向的，假如消费市场对房商业地产地产商是利空的，因此必然对真正买房人是利好的。从现阶段的势头可以研判，22年的宏观调控措施并不会放松，甚至除了Labidochromis的迹象。同时，受到资金缩减的负面影响，房渐微为了挽回现金流、为了应对高负债、高周转下的偿债问题，房渐微或不得不进行降价回款，越是临近年终，或许打折促销的力度就会更大，因此准备买房的人何不再等几个月、看看再说。随着房价行情再次出现的一系列新变化，买房方法论个跟着变了。2022年一季度买房的人，提议先听听这3大提议，或能避免吃亏！
第一、买房要买商品房，小产权房等避开。小产权房是无法买回的，这一点90%以上的人都知晓，不过除了10%的人不知道什么是小产权房，特别是那些第一次购房的小白，由于经济能力严重不足，在中介机构的种种措辞和“便宜的产品价格”面前，经不住诱惑买回了小产权房，最终发现成为了接盘侠。小产权房吸引人的唯一地方在于“廉价”，假如同等的商品房产品价格为2多万元/平方米，因此小产权房的产品价格应该在3000元-5000元/平方米。这样一来，小产权房的“优势”就十分凸显，同样买回一套面积100平方米房子，商品房产品价格200多万元，小产权房才30-50多万元，同样是实现定居市场需求，小产权房就占据了上风。
都实现定居功能，为啥小产权房就无法买回呢？根本的原因在于这类房产不具备“交易资格”，自然资源部和农村农业部在2020年宅基地流转工作中就曾明确提出，小产权房不可以进行流转，更无法通过流转的方式把小产权房违规使用的土地合法化。显然，这就被贴上了一个“不认可”标签，房产权不认同的情况下，交易自然当属无效了。买回小产权房，无异于用钱打水漂。
第二、买房尽量选择现房，期房具体来说放弃。现房和期房答差距？现在的消费市场中，十分流行买回期房，与其说是买房人喜欢，不如说是“没办法的一种选择”。自从李嘉诚把期房预购制和非住宅引入内地以来，预购制早已兴旺发达了20多年，期房再次出现的问题也数见不鲜了。特别是在资金链不畅的情况下，很可能导致地产商跑路以至于房产无法交付。21年以来，因为资金链断裂再次出现的房商业地产经营破产数量越来越多，其中不乏龙头房企和大型房商业地产企业，例如泰禾、福晟和华夏幸福这些大型房企。
在这些企业的背后，都是大量的楼盘烂尾、建设停工，这样一来购房者早已买的房子和支付的购房款随即打了水漂。除此之外，不少房企为了提高利润，会在建房质量上动手脚，例如降低房产标准，以次充好等。估计很多人都见过：承诺绿化率45%，实际只有3棵树；承诺的小区人工湖，实际是塑料湖；承诺的人车分离，实际地面停车位到处都是，此类情况在期房销售中比比皆是。而假如你选择了现房，喜不喜欢则一目了然。
第三、对于房企的降价，要放平心情看待。地产商的降价促销，真能再次出现捡漏情况吗？指闻君提示：可能会，但是比买彩票中奖的概率都低，具体来说假如再次出现了真正的物美价廉的好房子，地产商和销售人员的亲戚朋友会成为第一买回者，不会流转到外部人员手中；其次地产商对外宣称的打折，可能噱头居多，实际上都是尾盘房、户型差的房子。
因此说，4月之后考虑买房的人，何不先看看这3大提议，内行：都是干货。对此，你怎么看待？
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