原副标题：上海小房屋产权房展开买卖仍活耀 “那时小房屋产权房太少了，所以那个房子的所有权是永久性的，买回不展开房产交易
原副标题：上海小房屋产权房展开买卖仍活耀
“那时小房屋产权房太少了，所以那个房子的所有权是永久性的，买回不展开房产交易，所以不占购房名额。”在上海，常可听到房产中介机构人员对小房屋产权房的这些产品销售说辞。
近日，《中国经营报》本报记者走访调查了上海通州、大兴等区域的小房屋产权房项目了解到，在贫困地区地区，小房屋产权房仍是较普遍存在。尽管有关政策明文规定禁止违规工程建设、产品销售小房屋产权房，工程建设、产品销售和买回小房屋产权房均倍受法律条文为保护，但小房屋产权房的展开买卖依然频繁。
业内专家则表示，对贫困地区自发性工程建设工业用地建房而出现的小房屋产权房，类似工业用地本身不允许建住宅项目，部分小房屋产权房多和城中村、城边村的发展有关。小房屋产权房展开买卖屡禁不止的原因是小房屋产权房昂贵，解决了一部分人的住房问题，有市场需求。另外，人们法律条文意识淡泊，违规者众多，法不责众，执法难度很大。
小房屋产权房展开买卖仍活耀
太玉园住宅小区，位于丰台区通州区镇，分为东西两个区，总共可容纳8000多户，工程建设主要包括板楼、洋房、别墅。专门负责这一片区小房屋产权房展开买卖和出租的房产中介机构李敏（表弟）说本报记者，东区80%是外地人买回的，西区80%是居民自己住的。因为没电梯，低层楼销售价格2多万元/万平方米以内，高层楼销售价格每万平方米一万七八以内，住宅小区房价最高的时候达到过2.5多万元/万平方米。
她说本报记者，小房屋产权房需要全款买回，只需要去太玉园住宅小区物业管理办理转让手续，主要包括签这份购房合约、房本的改名、住宅小区物业管理电脑系统的改名，水电、燃气、物业管理、取暖等。
依照李敏给本报记者出示的购房合约显示，合约名称为天津市太玉园（三期）房屋购销合约，由天津市丰台区通州区镇人民政府监制。有关房屋产权约定这一条写着，债务人添置的房屋属自发性房屋产权，有永久性所有权、原则上继承人。而那个永久性所有权也就成了李敏一直挂在嘴边的宣传噱头。房DF93是一个红本，封面上写着“天津市太玉园房屋复印件，天津市太玉园物业管理管理有限公司制”。
李敏说本报记者，丰台区有40%都是小房屋产权房，这一片主要包括太玉园、欣桥家园、环湖小城、月亮湾小城、皇家新村、高层建筑金第等，展开买卖大多是同样的流程，只是有的是住宅小区展开买卖合约相对比较正规，有的是住宅小区就是一张协议，没保证。她则表示，上个月太玉园住宅小区展开买卖了近10套小房屋产权房。
但本报记者在丰台区上村地铁站附近的高层建筑金第住宅小区走访调查时，中介机构人员说本报记者，住宅小区不能展开转让，所以不能展开买卖，只能出租。
天津市规划和自然资源委员会有关值班人员则表示，小房屋产权房是违规的，目前没任何消息则表示会转成大房屋产权，倍受法律条文为保护。买回小房屋产权房，如果拆的话，没任何保证。
通州区镇政府有关值班人员也则表示，小房屋产权房违规，倍受法律条文为保护，没不动房DF93，多于镇里印发的房DF93。“那时小房屋产权房的展开买卖都是这样的，合约上会有村委盖的章。如果想要受法律条文为保护，还是买回大房屋产权房。”
航天昌明住宅小区位于昌平区前管营村，也是小房屋产权房。博尔希夫卡（表弟）在那个住宅小区有两套房子，都是90多万平方米。博尔希夫卡说本报记者，房价高的时候，以128多万元卖了两套，那时急着用钱，想把剩下这两套也卖了，以那时的行情98多万元就能接受，相当于1多万元/万平方米以内。同样，展开展开买卖的话也是去物业管理签这份合约，手里也多于一个镇里发的红本。
住宅小区的居民说本报记者，那时贫困地区这种小房屋产权房很多，已经见怪不怪了。商品房太贵了，小房屋产权房昂贵，住着也挺好的。
天津市昌平区房产注册登记事务中心值班人员则表示，小房屋产权房归属于违规工程建设，对小房屋产权房，中心都不会展开注册登记。“小房屋产权房本来就是违规的，展开买卖小房屋产权房更是违规展开买卖，签的合约也没保证。”
上海盈科（上海）辩护律师事务所全球合伙人郭韧辩护律师认为，依照我国农地管理法有关规定，农民私有财产的农地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业工程建设，居民对集体土地只享有所有权，其兴建的房屋只能在自发性核心成员内部流转，而无权出售给本村以外的人。买回小房屋产权房的人拿不到正式的房DF93，因此没办法获得真正意义上的房屋产权，小房屋产权房多于所有权，没所有权。
郭韧还则表示，小房屋产权房的展开买卖合约一般是无效的，除非是对发生在本乡范围内的贫困地区自发性经济组织核心成员之间的贫困地区房屋展开买卖，这样的小房屋产权房展开买卖合约是可以认定为有效的。依照农地管理法有关规定，债务人添置的房屋之下的农地是归属于私有财产，故而，小房屋产权房未来可以使用，但因农地所有权是归属于贫困地区私有财产，因此说有原则上继承人是没法律条文依据的。
上海上海试点自发性工程建设工业用地建出租住房
有关小房屋产权房的性质，目前多指贫困地区自发性农地上建的房子，未缴纳农地出让金，其房DF93不是北欧国家房管部门颁授，而是由政府或村委颁授，亦称“乡房屋产权房”。专家指出，“小房屋产权房”不是法律条文概念，是社会实践中形成的一种称谓。该类房没北欧国家发放的农地使用证和预售许可证，购房合约在国土房管局不会给予备案，所谓房DF93亦不是真正合法有效的房DF93。
近年来，国务院有关部门多次重申贫困地区自发性农地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到贫困地区买回集体土地、农民住房和小房屋产权房。北欧国家有关部委印发的《有关坚决遏制违规工程建设、产品销售“小房屋产权房”的通告》（以下简称“《通告》”）强调，工程建设、产品销售小房屋产权房，严重违反农地和城乡工程建设管理法律条文法规，不合乎农地利用总体规划和城乡工程建设规划，不合乎农地用途管制制度，工程建设、产品销售和买回小房屋产权房均倍受法律条文为保护。
《通告》要求各级主管部门对在建、在售的小房屋产权房坚决叫停，严肃查处，对顶风违规工程建设、产品销售，造成恶劣影响的小房屋产权房案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。
2017年天津市住建委、天津市工商局曾对违规发布小房屋产权房信息的中介机构机构以及部分小房屋产权房周边存在违规代理的中介机构机构展开了排查，并现场关停了近30家违规经营的中介机构门店。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，小房屋产权房除了工业用地方面不合法以外，其他方面和普通住房的差异并不大，这也成为其展开买卖活耀的原因。
“小房屋产权房的工程建设，背后其实也是一种扭曲的经济利益。尤其是很多小房屋产权房即便是不能展开买卖，但是出租情况不错，那个时候很多人也会有此类违规工程建设的做法。在具体案例中，部分人也有侥幸心理，认为有转正的可能，这样也会使得部分人去认购此类住房。”严跃进说。
首都经济贸易大学教授赵秀池认为按照目前的有关法律条文是不能转为大房屋产权房的，除非这些自发性农地依照城市规划需要占用收归国有。
有关政策的出台则为自发性工程建设工业用地的后续转变提供了想象空间。去年，为构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场，住房城乡工程建设部、国土资源部等多部委多次印发通告指出，在出租住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展自发性工程建设工业用地上工程建设出租住房试点，第一批试点城市为上海、上海等13个城市。
但业内专家指出，部委印发的文件目前仍在顶层工程建设阶段，业内仍在等待执行细则的出台。
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