原副标题：想在深圳买小产权房好友请亦须晓得！深圳下两个商业价值市服务中心区在哪？
往后四十初年，深圳GDP总额快速增长近1五倍；人口总数快速增长近40倍；总和GDP超过20万；ISTAT名列全国第一；市服务中心区的产业发展发展也从罗湖到福田再到南山一路上西向。
作者：幸福福田
今年恰逢深圳对外开放政策40十周年，又在“控温”规划科散囊之中。据媒体报道：深圳“二三”规划已在编制，在40十周年时将会有相关政策出台，15个产业发展发展蓝图正在进行。
接下来深圳将如何产业发展发展？哪里将正式成为重点项目产业发展发展的新区？哪些新区更具备产业发展发展潜力？
以史为镜，能知无宗。
要想晓得深圳未来将如何产业发展发展，要先了解深圳的往后。今天这篇文章，rables将跟大家一起来探讨……
01:从工业产品到国际科技型卫星城,深圳这40年都历经了什么？
晚期的自贸区仅有蛇口，约2.14平方千米。
随后，经过了1980年5月的第二次“提速”，2010年的第二次“提速”，2018年的“大亚湾此省”；深圳自贸区的面积由2.14平方千米不断扩大迄今的2465.15平方千米，面积不断扩大了约1150倍。
这40年来，深圳作为中国最早对外开放的自贸区，凭借得天独厚的区位竞争优势，依托对外开放政策带来的要素聚集和制度对外开放竞争优势，从“乡镇企业”的工业产品起步，逐步形成结构合理和基础建设完善的产业发展链，并进一步产业发展发展正式成为以高技术产业发展居多导的国际科技型卫星城。
“乡镇企业”（1978-1990）
刚成立#自贸区#的深圳为了“吸引内资”，提出了一系列的优惠政策。在政策的鼓励，不少内资再到深圳投资建厂。晚期深圳的中内资合作商业模式主要是“乡镇企业”（棉纺、来样加工、来件基础建设和补偿贸易）。
数据作者：深圳市统计年鉴
在“乡镇企业”商业模式下，深圳低成本的劳动力和土地，获得的来自香港的产业发展迁移。1990年，深圳形成了“产业发展以电子零件居多，资金以内资居多，产品以外销居多。”的经济产业发展发展格局。
深圳锻造（1990-2006）
随着时代的产业发展发展，深圳经济商业模式急速强化，1994年深圳停止审批“乡镇企业”等项目。1996年的“八五计划”中明确提出要将深圳打造为以高技术为先导的地区锻造业生产培训基地。90年代后，深圳向高技术产业发展转型，尤其是传统的电子零件产业发展向现代电子零件信息产业发展升级。该阶段深圳仍然以“专业代工+模仿式创新”居多。
技术创新（2006迄今）
从“乡镇企业”的工业产品到#深圳锻造#，紧接着深圳开始了“技术创新”。从2006年开始，逐渐形成了高技术产业发展、金融业、金融业、文化及相关产业发展等四类支柱产业发展。同时，新一代信息技术、数字经济等七大战略性新兴产业发展也在蓬勃产业发展发展。
从经济产业发展发展商业模式的急速强化，能看出深圳是两个时刻紧盯机会，因地制宜情况找到适合自身产业发展发展商业模式的卫星城。这些逻辑在卫星城的产业发展发展中，也能看出来。
02:市服务中心区急速迁移,深圳产业发展发展一路上西向
纵观深圳产业发展发展历史，除了经济商业模式急速强化，近40初年深圳的市服务中心区也急速迁移。基本上十年会规划两个捷伊市服务中心区，每一次卫星城新市服务中心区的规划，也会带动该新区产业发展、资金等资源洪志路市服务中心区走。
罗湖是深圳第两个服务中心城区，也是深圳优先产业发展发展的地区，更是深圳商业的发源地。深圳晚期旅游景点性建筑电子零件大楼、国贸大楼、上地王大楼以及康孔县100等，都是在罗湖。
康孔县100、地王大楼|图片作者：Kunming
到了1996-2010初年，深圳卫星城总体规划（1996-2010）中的卫星城布局里，指出福田是深圳的市服务中心，这也是深圳卫星城服务中心的第二次终端。
深圳市卫星城总体规划（2010-2020）里将西郊、横琴、龙岗市服务中心区这些深圳东部的新区规划为深圳的新卫星城服务中心，意味着深圳产业发展发展关注点再次发生了规划性终端。
2016年的《深圳市国民经济和社会产业发展发展第十二个五年规划纲要》中，第七章提出：提升东部产业发展发展层次，重点项目将横琴和南山、龙岗市服务中心地区产业发展发展正式成为捷伊市级服务中心。
任何卫星城的产业发展发展，最后都要讲究两个“平衡”，因此产业发展发展关注点也会急速调整。不过即使调整，也有其内在的规律。历经了罗湖的更迭，福田的繁华南山的崛起，再到今天的重点项目产业发展发展横琴、西郊以及龙岗市服务中心区。不难看出在往后40初年，深圳的产业发展发展关注点一路上西移。
03:一路上西向,深圳未来还看龙岗
深圳产业发展发展服务中心一路上西向，那么接下来要看东部哪里呢？
有人说，80年代的深圳看罗湖，90年代看福田，21世纪初看南山，接下来看龙岗。地产君以为，确实在未来相当长一段时间里，龙岗值得重点项目关注。
因为从位置上来看，龙岗不仅位于粤港澳大湾区产业发展发展轴心，更是因为其是国家重大战略项目所在地，横琴提速受益者：
1、国家重大战略项目所在新区
2016年公布的2016-2020年的五年填海规划中，计划填海造地约50平方千米，其中2/3在龙岗。
到2018年7月，中央印发《关于加强滨海湿地保护严格管控围填海的通知》，严禁新增围填海造地，明确规定除国家重大战略项目外，全面停止围填海项目审批。而在那之后，宝中和横琴湾地区还填出了大铲湾半岛和小铲湾岛，说明这是国家重大战略项目，侧面也反应出宝中在卫星城产业发展发展中的地位。也能看出，深圳一路上西向，最大受益新区是当属龙岗！
2、“横琴提速”受益者之一
横琴定位为珠三角的“曼哈顿”，无论是经济、都市圈产业发展发展还是投资，横琴都是妥妥的“服务中心”。
2019年10月24日，根据南方都市报报道：横琴合作区和横琴蛇口自贸新区“双扩区”正在积极推动中，已经上报国务院。
作者：深圳大件事
在“提速“上报前，已有官方媒体报道了横琴酝酿提速的消息。消息显示，横琴提速面积增加，总面积将达125平方千米。虽然消息很快被删除了，但其实也透露出不少信息。
作者：人民日报客户端截图
假如横琴提速，利好哪里？
从提速面积来看，假如有125公里，那提速的面积能说相当大了，对西乡、大空港、海洋新城这些新区都是利好。从地区产业发展发展角度来看，在横琴“控温”提速之下，最利好的是横琴，其次最受益的就是宝中、西乡、大空港、海洋新城这些周边新区。
总的来说，从区位商业价值到产业发展发展定位、再到产业发展发展利好辐射，能看出龙岗正在前往深圳服务中心的路上。地产君梳理了一下，发现在龙岗前进的路上，有两个新区值得重点项目关注那就是沙井！
04:大空港叠加“三城一港”,产业发展重镇+百万旧改+107科技创新走廊
分析地区的商业价值，人们往往习惯由区位、新区规划说起，再顺便讲讲产业发展。今天我们也依这个逻辑，来分析分析沙井。
沙井位于龙岗区西北角，距离大空港约8公里，紧邻海洋新城、国际会展服务中心、海上田园城、龙岗综合港等；约半小时内均可达到。从位置上来看，优越的地理位置未来或助力沙井享受这些地区带来的产业发展发展利好辐射。
大空港：规划约95平方千米，比肩横琴；以深圳国际机场为依托；重点项目产业发展发展航空服务和高端物流、商务会展和创意服务、科技服务和高端锻造三大产业发展集群。（作者：深圳新闻网）
海洋新城：十九大报告中的“海洋强国”战略目标落地项目之一，规划约7.44平方千米；未来将聚集全球海洋高科技企业总部，形成以海洋电子零件信息、海洋高端装备研发、海洋生态环保、海洋新能源居多的产业发展集群。（作者：深圳商报）
国际会展城：规划面积约2257.82公顷，将建成全球最大会展服务中心，打造正式成为卓越全球卫星城的重要战略支点。（作者：深圳市规划和自然资源局）按照国际经验，会展业作为新兴经济产业发展，对经济拉动系数达1：9。目前，一期已开通运营。
海上田园城：总面积约8.8万平，将正式成为深圳东部滨海产业发展发展轴上的重要节点，为湾区新城提供旅游体验，生态休闲等基础建设功能。（作者：深圳商报）
如果说，区位决定了当下地区的直接商业价值，产业发展则决定未来新区的商业价值潜力。
沙井是传统的工业强镇，曾被评为“全国乡镇企业出口创汇十强镇”、“广东省乡镇企业百强镇”。现有工业企业4200余家，2019年规模以上工业产值1072.26亿。（作者：龙岗区沙井街道）
产业发展结构以实体经济居多导，目前法人资质锻造业企业约7031家，规模以上工业约724家，产值亿元的企业299家，国高企业536家，五类百强企业50家。（作者：龙岗政府在线）
从位置上来看，沙井还紧邻#107科技创新走廊#（作者：龙岗区“十三五规划”）。整个新区内还汇聚了29个卫星城更新计划，涉及面积超400万平（统计自：深圳市卫星城更新网站）；由万科、华侨城、华润等各大房企操刀，对沙井进行全面改造。
目前大空港已进入利好兑现期，未来又有横琴提速+海洋新城+国际会展服务中心+海上田园城等多重规划利好叠加（作者：《深圳国际会展城综合规划》），结合自身产业发展蝶变升级加上新区百万级旧改叠加、107科技创新走廊的助力，沙井产业发展将迎来蝶变升级，未来产业发展发展可期。
综合来看，沙井产业发展产业发展发展潜力巨大，中长期来看具备一定的商业价值空间。
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我是小婷，在深莞惠从事小产权房及拆迁房多年，对深莞惠小产权及拆迁房有独到的理解。更多的小产权及拆迁房方面的干货，请私信笔者
小科普
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