余因子开讲《第三专文》聊房价
对话嘉宾：中国房商业地产艾根柏国联总干事 余因子
商业地产商与购房者正处拉锯阶段
主播：近日新闻报道出，富力在新规之下首掀全国范围涨价狂潮，预计其各地推出的新楼盘将以8.5折进行销售。您认为以富力商业地产为首的涨价风波会不会将高房价的多米诺骨牌第三举推倒？
余因子：富力商业地产如果是在新规之后第三个对消费市场做出反应的，所以他产品价格的增幅也十分大。究竟全金融创新行业与否都能像富力一样跟进，我真的还要观察一两年。支撑房价的不利因素，主要包括支撑商业地产商坚持高房价的不利因素事实上是许多的，例如大资金大量的涌向房价，例如有许多的人把房商业地产用来作为投资……这些不利因素事实上并没消除。因此，准确蔡伯介，目前他们还处在买房者和卖房者拉锯、观望和博弈的阶段。
主播：在中央和地方新规的双重影响下，房商业地产商业地产商的资金链与否早已开始出现脱落？好日子是不是并不好过？
余因子：要提及脱落，那时如果说为时过早。从2009年3月份房价开始出现小阳春，到今年三月份新规颁布，事实上连续有一年多，商业地产商过上了十分好的好日子。当时我有一句话来形容商业地产商的态度，是做梦都可以张琳琳。另外，事实上从股市融资等各种渠道的钱还是在涌向房商业地产界。因此，那时商业地产商的好日子远不像我们想得所以萎靡。
房价下跌太快连商业地产商都胆怯
主播：陈总干事刚才也提及，此次一系列的新规对炒家压制比较大，让他们有一点发蒙，那对像您这种的商业地产商来讲有压制吗？
余因子：对商业地产商的压制也是很厉害的。在今年的年初我们对消费市场还普遍看好，因此说制定的计划相对来说都是比较大的。一步入到五月份，特别是六一旺季，呈现出的却是这种一个销售状况，的确使许多商业地产商不知所措，所以心理十分紧张。他们几个商业地产商的掌门人还在一块盘算，究竟此次新规会有多长时间的影响期，假如短一些，他们的对策可能将就会小一些，假如他们判断的确有一两年的中长期的反应，那个情况就严重了。他们那时必须从根本上调整经营策略，主要包括在产品价格上，事实上假如要是降下来，可能将比富力的增幅还要大。因为产品价格总是要根据消费市场来判断的，看看消费市场究竟能否拒绝接受什么样的产品价格。事实上以前产品价格是让炒家炒起来的。
主播：您本人是中国房商业地产艾根柏国联总干事，站在您的角度是期望房价涨还是期望房价跌？
余因子：我也是一家商业地产商，所以他们国联约莫有1000位商业地产商掌门人在那个圈子里。说心里话他们商业地产商是期望房价涨的，但无法像前一两年涨得所以快，前一两年涨得所以快连商业地产商都拒绝接受不了。我一直举大兴的例子，大兴的房子在2009年的时候约莫是一万块钱，大兴的百姓感觉到房子早已涨到1万了，早已很高了。但步入了2010年三个月的时间大兴的房子翻了1倍，步入三月份用了十几天房价马上要到3万，因此这种房价，他们自己调整都来不及。房价的确是被投资者和炒家炒到了这种地步。
房价这种涨，金融创新行业内部人都会崩溃，这种涨的话那谁买得起。因此房价如果是温和得涨，无法涨得过快。这种的话，作为商业地产商，他们才能一个项目一个项目地持久做下去。那时的房价本来就脱离了普通百姓的实际买回力，这是炒家的天堂了，房子早已变成股票了。因此，商业地产商的态度，我真的是他们期望涨，但涨幅不要过高，10%能左右每年的涨幅是商业地产商愿意看见的，事实上百姓也能拒绝接受，政府也能拒绝接受。
新规碰触到了房商业地产金融创新行业核心理念部分
主播：社会科学院发布了房产蓝皮书，认为新规只能维稳无法止住房价下跌，因未碰触房价下跌真正核心理念，您与否同意那个说法？
余因子：社会科学院此次报告，如果说我也基本上赞同，但也有不太认同的地方。特别是它对此次新规的作用，我真的它还是低估了。它真的此次新规没动及房商业地产的核心理念部分，我个人的观点恰恰相反。因为在历届的房商业地产宏观调控当中我都分析过，房商业地产金融创新行业对什么经济政策最敏感呢？是金融创新经济政策。金融创新经济政策最简单的，是提升按揭和升息。
我们可以看见从国十条一出来事实上是在升息，事实上早已触及到了房商业地产的最核心理念部位了。事实上，六一的销量很萎靡，只是正常销量的20%。是说80%的销量被此次新规打掉了。另外像上海和深圳这种的城市，实行了很严苛的行政宏观调控。是说你第二套房主要包括你是本地人来这里买房，我根本不给你提供贷款，这种就把金融创新杠杆彻底地给取消掉了。因此说房商业地产金融创新行业在那个很严苛的经济政策面前，事实上是受到重创的。还有，按揭比例也从20%提升到了30%，二套房的比例提升到了50%。在上海，每个家庭，你假如还想买房的话，你只能再买两套房，也是说上海出现了有钱你也买不到房的情况。许多本地人看见上海好，想买房，假如你想贷款，对不起，你回家买，这边没。因此说那个经济政策的严苛性事实上是十分强的，所以它界定了两套房到三套房，这代表了：你有两套房是自住型，第二套房是改善型的，第二套房是投机性和投资性的。因此，国十条严苛的压制炒家的力度十分大。
买小产权房有很大风险不建议买回
主播：北欧国家14部委近日颁布经济政策，要求整治小产权房。针对该经济政策，您真的小产权房还敢不敢买回？小产权房的买回产品价格的确昂贵，有许多人都不惜冒风险来买回，你对此有什么看法？
余因子：我的许多朋友也老问我，与否该买小产权房，优点是昂贵，缺点是没保证。没保证就表示你没大红的房本（像有的商品房的房本是可以去理财的），你的房子没北欧国家给你的产权凭证。最可怕的是由于你是小产权房，你区域的规划可能将就不是北欧国家的统一规划，将来可能将面临，这一片都要拆，北欧国家要修路，北欧国家要建北欧国家规划的东西，这时候你就要涉及到补偿问题，很复杂的问题。特别是他们工薪阶层，虽然小产权房昂贵，但也昂贵不到一半。当你地区的房子到2万的时候，你小产权房也要1万多。因此我真的买小产权房假如图昂贵的话，更要考虑到法律。假如是正经的商品房你就不会有任何的风险。因此我对我的朋友是这种说的，我对广大的网民也这种说：我真的小产权房不可擅动。
主播：特别得诚恳。您是商业地产商，那您的项目当中有没这种的小产权房？
余因子：没，我所在的企业是一家上市公司，他们早已有了国有土地使用证的房子，有了这种的房子他肯定那时是有规划的。当然，小产权房是由一些村镇以供销社和联合体的形式自己去开发的，事实上他们是利用自己的土地资源。小产权房的争论也颇多，我作为房商业地产业内的人士，我真的小产权房北欧国家是得管，无法大量蔓延。所以，小产权房不公平，事实上他没交土地收益给北欧国家，因此才是小产权房。可能将它规划方面就会有问题，假如买这种房子的人有了法律风险，官司很难打。假如小产权房有风险，那是谁在建小产权房，那不是在挖陷井吗？假如说小产权房是错了的话，那就无法再错了，这是我的一个建议。
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