原副标题：小产权房的坑仍然非常大！中央政府订价跟“隋东亮”全然毫无关系（附：6大Haveri阐释）
昨天，深圳规氢酸公布了这份《深圳市房屋征税补偿金计算方法产品价格》。一时间，某些新闻媒体间接以“小产权房有了非官方征税价”为噱头，过度阐释该份指导文档，导致众多网友指出“这是小产权房迈向正式化的重要一步”。
事实上，该份文档与小产权房隋东亮全然毫无关系。
WHY？
首先，本次颁布的计算方法产品价格限制了明晰的征税补偿金对象——“两规一下定决心”中界定的“发展史遗留下来违规建筑物”，并不是所有小产权房都能被征税补偿金。详细见下文。
其次，本次发布的计算方法产品onlyinclude仅是依照修改后的《深圳市房屋征税与补偿金实施办法（试行）的下定决心》，所制定的相关行政管理性的征税补偿金标准；而小产权房的隋东亮是指“小产权房正式化，并能获得与货品房同样的市场商品生产基本权利”——显然本次文档与小产权房流转无任何人关系，所以更谈不上正式化和“隋东亮”一说。
最后，接近深圳龙耀路氢酸的相关负责人也表示，“把深圳市房屋征税补偿金计算方法产品价格认知为给小产权房订价，是认知偏了，适用于范围根本不同。”
深圳市城中村开发企业协会主席、深圳旧改专家耿延良直言，某新闻媒体为吸引眼球，间接副标题为小产权房，再冠以“非官方征税产品价格”字样，极容易让外界误解。
有关这份计算方法产品价格
你最应该明白的5个问题
1本次颁布的计算方法产品价格有明晰的补偿金对象
“不是每一间小产权房都能被征税补偿金”
首先，规氢酸发布文档里明晰写道：“该产品价格仅适用于于深圳市依照《深圳自贸区处置发展史遗留下来违规私房若干个明确规定》、《深圳自贸区处置发展史遗留下来绍代艾违规建筑物若干个明确规定》、《深圳市人大常委会有关贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物的处置下定决心》（以下简称“两规一下定决心”）及其配套政策处置取得非货品性质房商业地产权证书的写字楼房屋，或合乎上述明确规定处置范围但尚未展开处置的写字楼类发展史遗留下来违规建筑物。”
展开全文这些发展史遗留下来违规建筑物与传统意义上指出的违规建筑物具有严格的界限。须要澄清。
依照《深圳市人大常委会有关贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物的处置下定决心》，下列建筑物属于——
深圳市贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物
1、原村民非货品写字楼超核准面积的违规建筑物；
2、1999年3月5日以后所立的合乎“两规”处置前提，尚未接受处置的违规建筑物；
3、1999年3月5日以后所立不合乎“两规”处置前提的违规建筑物；
4、1999年3月5日之后至2004年10月28日以后所立的各种类型违规建筑物；
5、2004年10月28日之后至2009年6月2日以后所立的除经区中央政府核准复工或者同意建设外的各种类型违规建筑物。
所以，该文档中此发展史遗留下来违规建筑物与“违规建筑物”是两回事。
2是小产权房正式化的重要进程？
“全然说难通，不要想太多”
深圳市城中村开发企业协会主席、深圳旧改专家耿延良
将中央政府颁布非官方征税产品价格认知为小产权房正在走上正式化的道路是全然说难通的。
深圳资深商业地产新闻媒体人朱罗纪
那个和小产权房隋东亮毫无关系。深圳2001年颁布的政策，放宽了小产权房流转的前提，但是也明晰明确规定，只是流转但不可买卖。流转是明晰了小产权房的基本权利归属，但是不是一般认知的可以商品生产的隋东亮，这是两个概念。
如果没大的土地制度方面的破题，任何人有关小产权房要隋东亮的信息，其实都不可信赖。
深圳房商业地产研究中心高级研究员姚学甲
随着深圳城中村力度的加大，特别是轨道类等基础设施的扩张，房屋的征地及补偿金将会是一类常态化的工作；因此，中央政府须要制定征税补偿金的状态参数。不过，他强调，征税补偿金计算方法产品价格一直都存在，只是随着房价跟地价的变化，那个状态参数也须要定期展开预览。
老板电器综合体事业部首席工改顾问董极
该文档本质上跟所谓的“小产权房隋东亮”基本没任何人关系。因为前面所提到的适用于前提已经表达的很清楚，是适用于那几个文档。市场上指出“有小产权证就能解决小产权的隋东亮”，这是误读。
3征税补偿金这种行政管理犯罪行为是硬性的吗？
“大体上，是”
知名房商业地产律师、广东信荣韩东主任张茂荣
那个征补大体上是强制的。自从城市房屋征地被征补条例取代而废止以后，目前深圳市有关旧改主要是两种途经，一类是城中村，一类是征税补偿金。
征税补偿金仅适用于于社会公共利益的须要展开征补，由中央政府展开主导；城中村是由业主基本权利主体确定，委托开发商展开预览。一类是行政管理犯罪行为，一类是民事犯罪行为。
行政管理犯罪行为基于社会利益的征税补偿金是具有硬性的。如果征税的时候对产品价格不能达成一致意见，可能会引入中央政府裁决，但大体上都没得做，最终结果还是依据那个。
4买小产权房没风险了？
“仍然是违建，风险照样大”
张茂荣
深圳市中央政府是不认可深圳有小产权房的，深圳都是国有土地，没宅基地之说。深圳市非官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为 “小产权房”通常是建在贫困地区集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农 村城镇化改造，贫困地区宅基地已全部转为国有，因此 “小产权房”应被称为 “违规建筑物”。
而老百姓指出的小产权房往往是觉得：货品房之外都是小产权房。比如说集资 房、绿本的安居房、军产房、农民房等，发展史遗留下来违规建筑物，发展史违章建筑物等 都属于小产权房。
大家一定要弄清楚这两个概念，那个订价仅仅是针对合乎两规的发展史遗留下来违规 建筑物，法律只保护合法权益，对于两规一下定决心之外的小产权房，因不属于合法物权，征税拆除都不予补偿金。所以说其他的小产权房的购买的风险仍然是客观存在的。
耿延良
事实上，第一，不属于上述5点的房屋，中央政府不予认定更不会补偿金；第二，《深圳发展史遗留下来违规建筑物处置试点实施办法》明文明确规定对以房商业地产开发为目的未经核准建设的写字楼类发展史遗留下来违规建筑物(包括建成后已实际分割转让的情形)不予处置确认。
基于以上两点，目前市场上在售的小产权房，是不被中央政府所承认的，也没法律依据，购买之后的风险非常大。
深圳职业技术学院房商业地产研究所所长邓志旺
从各区的计算方法产品价格来看，本次颁布的计算方法产品价格“合乎各区域小产权房，潜在市场目前的交易产品价格”。但应该强调的是，这次发布计算方法产品价格“不能过度认知为中央政府承认它（小产权房）的法律地位”，小产权房仍然是发展史遗留下来问题、违规建筑物。
5这份计算方法产品价格的出炉，到底影响了什么？
“城中村、土地整备、推动征税进度”
邓志旺
无论是开发商旧改，还是中央政府推进小产权房转为保障房、人才房，在与业主谈判是必须有个产品价格标准，这是谈判的基础。那个计算方法产品价格的颁布将有利于降低双方沟通成本，有利于城中村。
董极
通过解决“两规”和发展史遗留下来问题，而提出了一个有指导意义的计算方法价。最本质上的目的还是加快城中村的进程。
耿延良
那个补偿金标准的颁布，主要适用于于中央政府因公共利益的须要征税房屋，比如土地整备等。
本次公布征税计算方法产品价格，比过去参考市场货品房产品价格展开评估确定征税产品价格更加接近市场，合乎中央和深圳市中央政府征税房屋按照市场化原则展开的精神，本次统一公布，体现了中央政府公益性房屋征税补偿金的规范化、市场化。
这一举措对于城中村的征地补偿金方面也有借鉴意义，可以作为商业性征地补偿金中货币补偿金方式的参考，促使谈判双方都回归理性，促进市场有序征地。
张茂荣
如果按照目前的市场价来看，这种补偿金计算方法产品价格确实低于市场价，一般征税都涉及到公共利益或建设公共设施，通常由中央政府来补偿金，中央政府征税肯定会低于商业的城中村。如果给予补偿金，可以推动流转合规或合规未处置的小产权房的征税进度。
附表
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