吴文婷
沙井，位于深圳市宝安区，由于远离深圳市中心，并隔茅洲河与东莞市长安镇交界，被当地人称为“关内中的关内”。在这个辖区内有共和政体、步涌、后亭等29个街道社区，绝大部分都是小产权房。
面对深圳日益高涨的房价，十年“深飘”的韩磊（化名）将注意力转为沙井共和政体街道社区内的共和政体长廊。
《中国经营报》本报记者现场了解到，在厂房与旧区交错的沙井，共和政体长廊的外形设计和园林，都堪称小产权房中的“精品”。而且当地的房产中介说本报记者，由于村里使用的建筑材料良好，虽然经过10年左右时间的洗礼，这个楼盘从外观上看依旧很新。
值得一提的是，相对于沙井片区4.7万〜4.9万元／万平方米的货品房，共和政体长廊大约1万元／万平方米的价格对于韩磊而言，可谓相当有吸引力。不过，当韩磊把这个设想说周围的朋友时，得到的却是另一番建议。“买小产权房还不如买商住物理性质的，万一到时强拆了还拿不到补偿。”
和韩磊一样，不少人之所以有设想买小产权房，除了价格的因素之外，还有就是关注到最近深圳出台的文档。
近日，深圳市总体规划和建设局委员会会同法制办共同起草了《深圳市人民政府关于贫困地区卫星城化发展史遗留产业发展类和公用基础建设类违规建筑的处置办法（草案稿）》（以下简称“意见建议稿”），将公用基础建设类、绍代艾和非商业办公设备类发展史违章建筑作为优先处置类别，小产权物理性质的厂房、库房与商铺、写字楼有望通过开户农地价格的方式“隋东亮”。
这本意见建议稿虽然尚未涉及写字楼类小产权房，但依然被不少人视为写字楼类小产权隋东亮的探路之举，从而引发了探讨：继产业发展类和公用基础建设类发展史违章建筑的“放开”，规模庞大的小产权写字楼是否也将迎来春天？答案显然不是想象中的简单。
草案本月底止
深圳在发展史违章建筑的处置上，小心翼翼地撕开了一道豁口。
根据意见建议稿，对产业发展类和公用基础建设类发展史违章建筑做出明确的定义。
产业发展类发展史违章建筑，包括绍代艾和非商业、办公设备类发展史违章建筑。其中，绍代艾发展史违章建筑，是指厂房、库房等前述用作工业生产或者货物储藏等商业用途的建筑物及日常生活基础建设公共设施。非商业、办公设备类发展史违章建筑，是指前述用作非商业批发与零售、非商业办公设备、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、非商业文创局校等商业机构商业用途的建筑物及日常生活基础建设公共设施。
而公配类发展史违章建筑，是指前述用作非非商业文创局校、行政办公设备及街道社区服务等非商业机构商业用途的建筑物及日常生活基础建设公共设施。
一方面，在产业发展类发展史违章建筑上，意见建议稿将绍代艾发展史违章建筑办理手续货品物理性质房商业地产的开户农地价格标准，由市场评估结果农地价格调整为市场评估结果农地价格的50%，以更进一步激励原告提出申请办理手续，盘活虚拟产业发展。与此同时，产业发展类发展史违章建筑既可先证实为非货品物理性质再转为货品物理性质，也可一步到位证实为货品物理性质房商业地产。
另一方面，为鼓励处置公用基础建设类发展史违章建筑，除减扣农地价格和罚款的政策优惠之外，意见建议稿对证实给贺村集体和市、区政府或者其指定机构的公用基础建设类发展史违章建筑，还允许不扣减相应的非农建设工业用地指标，以吸引原告提出申请处置；为确保有关建筑的公益属性，与此同时规定里韦县能证实为非货品物理性质房商业地产。
深圳市总体规划和建设局委员会有关负责人说《中国经营报》本报记者：“按照国家法律法规的要求，在正式正式发布文档之前，要征求社会公众的意见建议，我们现在正在履行草案的阶段。”
按照其说法，其实在制定草案稿的过程中，已经多次和有关部门内部展开探讨。这本草案稿大约到8月27日止，从程序上来讲，接下来还会对草案稿展开修改，然后按程序展开报批，印发文档。而在草案期间，市里没做大范围的宣传，只是做一个内容上的正式发布。只有在文档正式正式发布之后，才会传达到区级、街道等层级。
此前，本报记者从深圳市沙井街道办宣传部了解到，目前并没接到这方面的文档通知。
而针对现在小产权房里很多都是非商业写字楼厂房混在一起，应如何划分，对此，上述有关负责人表示，根据原告当时申报的情况，总体规划国土规划部门展开下一步核查，才能判定是否符合这次处置的范围。
写字楼类小产权房仍是改造关键
为何此次先从处置产业发展类与公用基础建设类发展史违章建筑着手？
业内的看法是，相对于写字楼类发展史违章建筑，产业发展类和公用基础建设类发展史违章建筑主体比较集中，处置意愿普遍较强，预计可以达到理想的处置效果。与此同时，两类发展史违章建筑的处置又与旧区卫星城建设和经济息息有关，可以拓展产业发展发展空间、支持虚拟经济，并更进一步完善旧区基础公共设施和公用服务公共设施，补齐民生短板。
众所周知，深圳是中国最早的特区，早期经济快，总体规划、工业用地等方面，因为“深圳速度”，所以十分粗放。而且，最初的深圳，卫星城面积非常小，经济快速崛起之后，大量工商企业在贫困地区集体农地上兴办，并且成规模的发展，最终形成了今天在深圳的“旧区”，其总量之大、产权之复杂，恐怕全国没出其然则。这就为当下深圳更进一步经济的制约，埋下了伏笔。
2016年6月，深圳住建局房改处处长刘邓召荫在一场以“共享深圳”为主题的论坛上透露，在深圳的住房结构中，手续完善的住房只占37%，发展史违规建筑、法外建筑比例高达63%。
与此与此同时，近年深圳市总体规划国土规划发展研究中心正式发布“珠江三角洲新溪洲总体规划项目”分析报告称，在珠三角卫星城国土规划开发强度上，深圳以接近50%位居四个一线卫星城之首，远超30%的国际警戒线。
眼下，在没增量农地的情况下，只能把注意力转为增量农地。最大的增量农地来源，就是在飞速经济过程中出现的规模巨大的旧区，也就是“发展史遗留问题形成的违章建筑”。
不过，广东省房商业地产研究会副会长刘哲认为，其实小产权房最大的问题还是写字楼类的，而不是产业发展类和公用基础建设类的，因为只有写字楼类的小产权房才会跟货品房构成冲突。小产权房建成后拿来出租，政府基本就是不管了，只是不允许出售、流通。
他指出，其实现在都是人为设限，这些小产权房都在城里，有些甚至在卫星城中心，如果不让它们“隋东亮”，或者变成合法化，就不能被变更、重建、改造。地方应该有权限让小产权房“隋东亮”。
补偿和法制需匹配
前述上，早在1992年，深圳便完成了特区内农地国有化转制。2004年深圳以卫星城总体规划“全覆盖”的方式，将特区外260平方公里农地转为国有。至此，深圳市成为了国内没贫困地区建制的卫星城。
从2009年开始，深圳着手全面推进贫困地区卫星城化发展史违规建筑的处置。2009年6月，深圳就公布了《关于贫困地区卫星城化发展史遗留违规建筑的处置决定》，正式提出了对小产权房“隋东亮”开户农地价格的规则。但实施效果却有限，小产权持有人主动展开违规建筑申报登记的数量不足1/10。
此后的2014年4月，深圳从全市推进改为试点实施，选择12个街道社区和1个街道开展为期一年的发展史遗留违规建筑分类处置试点工作。根据试点实施办法，贺村民符合“一户一栋”原则的写字楼类发展史遗留违规建筑在480万平方米以内的部分，可在有限确权后，开户农地价格提出申请转为货品物理性质，进入市场流通。
刘哲对本报记者表示，他并不是很明白写字楼类小产权房隋东亮的难度何在。十多年前深圳改造，渔村几十层楼高炸掉的都有过。深圳号称是不存在集体工业用地了，但是又没让写字楼类小产权房获得合法身份，能够转让，所以作用不是很大。
在小产权房处置上，刘哲认为，关键是补偿合不合理的问题。如果补偿合理，谁不乐意，只是不排除有些钉子户要价太高。
“不过，卫星城更新改造的过程中，法制也必须跟上。为何不可以依法拆迁？如果达到一定的法律规定的签约人数等，最后是少数人的利益影响到大多数人利益的前提下，可以通过法律途径来解决，通过法院裁决，强制拆迁。依法，而不是依据政府的一张行政指令。”刘哲说道。
责任编辑：兰丽娜 PF020
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