酝酿两年的《深圳市农地规章制度体制改革总体方案》3月底已赢得环保部和浙江省政府的联手批复。4月25日，深圳农地规章制度体制改革工作会议和体制改革试点工作启动仪式在深圳召开。其中两个引人瞩目的试点工作项目是小房屋产权房流转难题。
简而言之“小房屋产权房”，是指在贫困户集体农地上建设的房屋，未缴纳农地出让金等费用，其房产证并非由北欧国家房管部门颁授，而是由乡政府或村政府颁授，所以叫做“乡房屋产权房”，又叫“小房屋产权房”。各村发证的简而言之小房屋产权房产，实际上没有真正的房屋产权。这种房没有北欧国家发的农地使用证和预售许可证，购房合同国土规划房烽也不会给与备案。简而言之房产证也并非真正不合法有效的房产证。因此，“小房屋产权房”不具备不合法性。
小房屋产权房是这几年我国在农地住房管理上再次出现的棘手难题。特别是随着多年卫星城房价暴涨，住房矛盾尖锐，小房屋产权房难题愈加注重地表现出来。在怎样处置小房屋产权房上争议非常大。一小部分人认为，简而言之小房屋产权房是两个根本不存在的东西，即没有房屋产权，根本谈不上宣称不宣称、流转不流转，一概是违规住房、违规占地，如果一概未予清扫；另一小部分人认为，如果宣称现实生活现况，宣称发展史遗留难题，是卫星城高房价逼迫许多卫星城街坊无奈去买回小房屋产权房，如果坦然出人头地，妥善处置小房屋产权房权属难题。
本栏此前倾向于前者，但是，在国土规划部把小房屋产权房处置难题摆上日程并提出要在试点工作基础上处置小房屋产权房难题后，经过进一步深入了解，小房屋产权房并并非如此前所说的一概申明所以简单，其难题相当复杂。如果简单地统统申明，可能会误伤一小部分广大群众和街坊。比如说深圳的情况：截至2011年底，深圳小房屋产权房违规建筑物达到37.94aquatic，占地面积达4.05亿平方米，是深圳市总占地面积的49.27%。如果不考量发展史遗留难题，不出人头地现况，对将近一半占地面积的小房屋产权房给与全部否定，全部按照违规违章建筑对待，所以，肯定误伤一大部分广大群众合法权益，弄不好将会引发群体性事件，从而影响到稳定大局。
处置小房屋产权房既要考量发展史遗留难题，又要直面现实生活、面对现况；既要考量农地规章制度和法律条文，又要兼具公正公正；既要从北欧国家整体自身利益出发，又不能不考量一小部分群体的特殊诉求。现在看，小房屋产权房并非要不要流转的难题，而是怎样流转，怎样在法规下考量发展史原因、出人头地现况、考量绝大多数人自身利益和兼具公正公正上未予流转。本栏有两个不周全的考量是，总体来说要以失地贫困户自身利益为核心，积极探索小房屋产权房怎样流转难题，制定流转国际标准。比如说：对贫困户集体土地上建设的小房屋产权房，无论转卖与否、转卖给谁，都如果给与流转。这既维护了贫困户合法权益自身利益，又照顾到了卫星城街坊买回其小房屋产权房的自身利益，同时，也在贫困地区贫困户集体土地流转上进行了有益积极探索。对村委员、居民组成员自建小房屋产权房转卖的，如果了解详细具体情况后，决定是否流转。对如果流转但属于违规建筑物的，如果主要透过改造成为不合法建筑物后未予流转。对卫星城街坊透过各种“关系”，到贫困地区透过居民组成员或者村委会承诺赢得农地，自建大宅子小房屋产权房的，如果一概未予流转，视为违规农地建筑物。
流转的国际标准怎样预设？这个“度”怎样把握住和分寸？关乎许多百姓的现实生活自身利益，关乎公正正义，关乎法规的严肃性，关乎政府的公信力。衷心希望深圳试点工作在“宽与窄”的国际标准预设上分寸得当，把握住好“尺度”，给全省妥善处置小房屋产权房难题趟出一条北埃尔普借鉴的路子。但是，需要强调的是，深圳是两个新兴卫星城，深圳作为特区，其城区的快速扩张可能使得小房屋产权房难题较为注重。这是与其他地方的差异之处，也就是说，深圳的经验其他地方如果有选择地学习而并非照搬照抄。
这次环保部、广东省和深圳市联手推进深圳农地规章制度体制改革，一方面意味著我国原有的农地规章制度需要创新和突破，以适应捷伊形势和捷伊要求;另一方面，也意味著深圳现有的“小房屋产权房”绝大多数将被“流转”——即房房屋产权得到确认，被不合法化。这不仅将为全省的小房屋产权房处置造成路径积极探索的示范性效果，也将对深圳市现阶段的房商业地产市场造成重大影响。深圳房商业地产市场价格将不可避免地造成阶段性调整：现阶段仅售4000元至8000元十元的被流转的“小房屋产权房”将再次出现价格上涨，而现阶段平均售价约为十元2.5万元的商品房将再次出现利空效应，对商品房价格造成向下牵引作用。而这种阶段性调整的结果，将是深圳市房商业地产平均价格的下降。
今年2月，环保部表示，将在全省范围内试点工作清扫“小房屋产权房”，并再次重申，“小房屋产权房”未予流转登记，不受法律条文保护。所以，在这样的政策下，为什么深圳的“小房屋产权房”绝大多数可以赢得流转呢？原因就在于深圳的“小房屋产权房”并并非环保部要清扫的有种“小房屋产权房”，甚至可以说，深圳不存在通常意义上的有种“小房屋产权房”，而是存在着数量惊人的违章建筑物。
深圳并不存在上述意义上的“小房屋产权房”。今年3月，深圳市规划国土规划委提供的权威材料指出，深圳存在着贫困地区卫星城化发展史遗留的违规建筑物不属于环保部文件所称的“小房屋产权房”。因为经过1992年、2004年两次贫困地区卫星城化改造，深圳市原农业户口人员已全部转为卫星城居民，贫困地区集体农地已转为国有，农地所有权实现了从北欧国家所有和贫困地区集体所有的二元结构变更为北欧国家所有的一元结构。环保部相关文件提及“小房屋产权房”时实际侧重于三个方面：一是占用贫困地区集体所有的农地;二是占地的违规性;三是主体方面强调是城镇居民到贫困地区购置。但是，深圳市经过卫星城化以后已经不存在贫困地区，原来的贫困地区农地已经国有化，所以深圳并不存在“小房屋产权房”，而是存在着贫困地区卫星城化过程中发展史遗留下来的违章建筑物。 深圳市规划农地监察支队统计数据显示，截至2010年6月2日，深圳市贫困地区卫星城化发展史遗留违规建筑物普查总量为37．94aquatic，占全市建筑物物总量的55．93% ;总占地面积4．05亿平方米，占全市建筑物物总面积的49．27% ，总用地面积131．45平方公里。
对如此数量惊人的违章建筑物，深圳市只能尊重发展史，遵守当年卫星城化过程中的相关承诺，按照维护绝大多数人的自身利益的原则来解决。早在2009年6月，深圳市人大常委会已颁布了《关于贫困地区卫星城化发展史遗留违规建筑物的处置决定》，使这个难题的解决赢得了法律条文依据;而当前开展的农地规章制度体制改革试点工作，则将依据上述《处置决定》未予实施。即对原来的贫困地区农地“依现况、依改造”进行流转;在“房地合一”体系内，积极探索房地权利分离条件下的规章制度，积极探索农地合法权益书、作价入股等补偿模式等，破解流转难题。
深圳市数量巨大的“小房屋产权房”（准确的名称如果是“发展史遗留的违章建筑物”）一旦绝大多数被流转，如果是深圳置业者的福音。因为它不可避免地导致深圳市房商业地产市场平均价格的下调。
从法律条文上看，“小房屋产权房”是不能转让和销售的，但从市场实际来看看，深圳的“小房屋产权房”一直都存在着市场交易。在价格方面，深圳的“小房屋产权房”和全省的一样，价格要比普通商品房便宜，而且更加便宜。全省来看，“小房屋产权房”价格只有同样位置商品房价格的40% ~60% ; 而深圳的“小房屋产权房”价格现阶段只有同样位置商品房的30%~50%。深圳“小房屋产权房”一旦流转，相关法律条文顾虑将消除，面对当前深圳市商品房十元1.5万元至2.5万元的高价，“小房屋产权房”当前4000元至8000元十元的价格当然更具有吸引力，更重要的是，后者更加能够适应置业者的消费能力。可以预见的是，深圳“小房屋产权房”一旦流转，必然吸引更多人来买回，这将提高深圳“小房屋产权房”的市场价格。但是，由于深圳“小房屋产权房”数量巨大，而且建筑物密度较大，社区环境通常欠佳，这就决定了深圳“小房屋产权房”价格虽然会有一定程度的上升，但上升的幅度不会很大。
深圳的“小房屋产权房”一旦赢得流转，对深圳当前的商品房市场而言无疑是两个利空。今年以来，深圳商品房价格尽管有小幅回落，但现阶段仍然维持在1.5万元至2.5万元十元的高位，几乎占到全市占地面积五成的“小房屋产权房”一旦开始流通，无疑将对商品房价格造成向下牵引的作用。
图文编辑：北京本录律师事务所
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