新手买房，周边的人总会提醒，记得看精装修？
今天小贴士就再给他们说一下：精装修的重要性，精装修不齐全也就意味你的房子有可能将办没法房DF93，精装修分别是《国有农地所有价款》《工程建设工业用地总体规划许可》《工程建设工程项目总体规划许可》《建筑物施工许可》《商品房预售许可》
国有农地所有价款
一个写字楼小区的诞生，第一步是农地招拍挂。所谓招拍挂，是招
标、拍卖、挂牌。
按照我国的农地制度，农地所有权属于国家或是（村）集体。村里的农地，能透过征地转化为国有农地。所有的新盘都要用国有农地进行工程建设，否则房子就只能买下各村村民。收购农地的主体通常是中央政府，那个流程也叫征地。
销售农地的也要是中央政府，那个流程是卖地。所谓地产商，是买地的企业，要具备相应的资质。假如中央政府不收钱，白给农地，就叫拨给。因此他们翻开自己的房DF93，那些透过单位分来的房子，农地性质一栏，是写着拨给。房子买卖交易过一次之后，过户时交了农地卖地金，这里就会写着卖地了。卖地的农地有所有权年数，写字楼是70年，商用、办公、工业是40年或50年。所有权年数从哪天到哪天，写得清清楚楚。地产商透过农地招拍挂制度从中央政府手里购得一宗农地，就会与中央政府签订一份《国有农地所有权卖地合约》，农地卖地合约虽然不是精装修之一，但内容很丰富。它和《国有农地所有价款》的关系，就相当于他们的购房合约和房DF93的关系。
农地卖地合约中要附带总体规划前提，总体规划前提是在出卖农地之前那块地的城市总体规划。城市总体规划在先，工程项目总体规划在后。城市总体规划不涉及房子具体怎么盖，但会限制工业用地、层高、绿化率等综合经济MA，地产商以后所有的操作，包括做工程建设工程项目总体规划，都要符合这些分项。
虽然精装修不一定好找，但招拍挂重要信息很容易在网上查到，只要你能搞清楚那块地原来叫什么英文名字。这里我不得不再提几个概念：路名、推展名、工程项目名、农路名。
路名：是总体规划局路名办公室给一个地方起的英文名字。那个英文名字是官方的。
推展名：是地产商卖房子的这时候为了方便，给新盘起的英文名字。
工程项目名：是地产商CTB中央政府的英文名字，主要用来申请《工程建设工程项目总体规划许可》等。
农路名：是征地、招拍挂时期，中央政府根据城市总体规划，给予农地的编号。
因此同一个写字楼小区，在征地的这时候，可能将叫某时村C楼盘，在合作开发的这时候，可能将叫某时花园，在卖的这时候，地产商可能将起名叫某时中海，在地图上，可能将叫别的英文名字。你的房子所处的写字楼小区，可能将会叫不同的英文名字，你把这些英文名字都找出来，有利于找出相关重要信息。比如说找出了农路名（通常能根据地址查到），你就能很容易地找出招拍挂的重要信息，而招拍挂的重要信息往往会包涵一些总体规划分项，比如说工业用地。假如找不到，你要是想办法找农地卖地合约了。
他们作为购房人，首先应该关注农地商业用途，地产商擅自改变农地商业用途，违规合作开发，给购房人带来的风险是巨大的。除了房屋本身可能将存在的设计缺陷，日后无法办理产价款才是根本风险。弄清楚卖地楼盘的农地商业用途，能帮助他们避免买到住改商、商Treignac、以工业工业用地合作开发的别墅等房屋，别明明是集体农地或是教育工业用地上盖的房子，你还当写字楼买。其他的MA也有必要进行核对，比如说总体规划的建筑物面积是10平方米，卖的这时候售楼人员说有20平方米，你要是考虑是不是总体规划更改了。
农地卖地合约中还会包涵该楼盘的成交产品价格，即地产商以什么样的产品价格购得了那块地，通常称为“楼面价”。楼面价越高，他们买房子的单价也就越高，有些新盘之因此烂尾，是因为农地卖地金过高，导致工程项目资金难以周转。
工程建设工业用地总体规划许可
地产商往往会在获得农地证后，立刻把农地抵押给银行。同时，地产商还会持工程建设工程项目的批准、核准、备案文件和国有农地所有权卖地合约，向城乡总体规划主管部门领取《工程建设工业用地总体规划许可》。《工程建设工业用地总体规划许可》是有附图的，那个图要和卖地时的总体规划前提图完全一致。要用红线标示写字楼小区的轮廓，还要标出三种不同的农地：工程建设工业用地、一十八名滨江和一十八名高架道路。一十八名滨江和一十八名高架道路会对写字楼小区生活环境造成重要影响。现在的房子经常会分期合作开发，一期和二期之间隔着马路，这种高架道路看起来是写字楼小区内部高架道路，但也有可能将是一十八名高架道路。一十八名高架道路修建好之后，地产商须要把路转交给路政部门，一十八名滨江则要被转交给园林部门。因此，并不是说
只要出现在示意图或是设计图上的滨江和高架道路就都属于地产商或写字楼小区业主。高架道路和滨江一旦加了“一十八名”二字，假如中央政府没有立刻收回，写字楼小区就能采用，等什么这时候须要了，要是被转交给中央政府。
工程建设工程项目总体规划许可
《工程建设工程项目总体规划许可》会附有写字楼小区的总总体规划图，包括写字楼小区平面、图NiSi、多层示意图、多层NiSi。
示意图效果可能将与总体规划设计图不完全一致，地产商实际交付的房子也会和总体规划设计图不完全一致。从业主的角度讲，他们希望一旦地产商更改总体规划，自己能第一时间知晓，并争取到挽救的机会。但假如等地产商总体规划更改的公示期过去，挽救的难度就会加倍，甚至难以实现。
建筑物施工许可
没有《建筑物施工许可》就开始施工是违法行为，地产商要是这么干，一检举一个准儿。当然，假如你不买那个房子，检举不检举就随你了！《建筑物施工许可》确定了建筑物施工企业、工程建设规模和合约产品价格，此处的合约产品价格是指地产商须要向施工方支付的工程造价，通常来说在每平方米2 000元左右（单孔结构），这是真正意义上的“房屋成本”。
商品房预售许可
《商品房预售许可》在时间顺序上排在最后一位，因为前面4个证是地产商取得《商品房预售许可》的前置前提，只要具备了《商品房预售许可》，通常情况下是精装修齐全的。要特别注意，精装修中每个证不一定和农地一一对应。一个写字楼小区能有多个《工程建设工程项目总体规划许可》和多个《商品房预售许可》。它们是具体到每一栋建筑物物甚至每一套房子的。只有这些证都能和你购买的那套房子对应上时，才能确定你的房子手续齐全。
网友评论